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On y parle fiscalité, défiscalisation, finances personnelles, impôts, réductions d'impôts, livrets rémunérés, immobilier, assurances vie...

Re: Places de parking, garages et box

par TripleFail » 26 juil. 2015 15:37

Khalyser Avec tes 100 000€ pourquoi ne pas ouvrir une assurance vie en mettant 50% sur du fond euro (voir même un fond action pas trop risqué) et 50% sur de la scpi, tu auras un rendement légèrement plus faible, mais défiscalisé (donc au final un rendement net plus élevé).
Et si tu poursuit dans la voie de l'immobilier je pense qu'acheté comptant est une mauvaise idée (même si on a les moyens) il vaut mieux faire ses achats à crédit in fine et essayer de défiscalisé (levier + défiscalisation = formule gagnante dans l'immobilier).

Re: Places de parking, garages et box

par OpenBar » 06 août 2015 15:49

Salut TripleFail, je viens seulement de voir ton message... :oops:

Ce sont des pistes que je suis effectivement en train d'investiguer. Je n'y connais pas grand chose pour le moment.

Je vois qu'apparemment les SCPI ne garantissent pas le capital, contrairement aux assurances vies avec des des supports en euros. Concrètement quel peut-être le danger sur une SCPI ? Le marché de l'immobilier est tendu ces dernières années, j'ai lu que depuis 4 ans, la baisse des prix était de 1.5 à 3 % par an en moyenne. Du coup, j'ai un peu de mal à me dire qu'il peut y avoir des opportunités intéressantes en ce moment. Je me trompe peut-être... Je suis un peu perdu en fait.

J'ai un objectif clair dans ma tête, mais je ne sais pas comment y arriver, ni même si c'est complètement faisable.

Plus j'y pense, plus je me dis que je vais faire appel à Benoist quand le moment sera venu. :D

Re: Places de parking, garages et box

par Superboeuf » 26 août 2015 12:50

Salut Khalyser,

Pour travailler dans une société de gestion immobilière qui possède quelques SCPI et OPCI, je te confirme que le capital des SCPI n'est pas garantie.

Néanmoins, le capital est constitué de la valeur d'acquisition des immeubles, du résultat de l'exercice (et des précédents) ainsi que les différentes dettes et créances et enfin, des plus ou moins values de cession.

Pour faire simple, le capital de SCPI peut baisser si un actif est vendu en moins values (ce que les sociétés de gestion essaye d'éviter ou si c'est le cas c'est que le coup des travaux de rénovation seront supérieur à la moins values), si le résultat de l'année est négatif (la encore très rare car le résultat est entièrement redistribuer aux associés et ces distributions sont planifiées en N-1) et même lorsque ce dernier ne permet pas de réaliser la distribution prévisionnelle, il y a toujours du Dividende non distribuer les années précédente.

Dernière possibilité qui ferait chuter le capital, les dettes des locataires non recouverte, il faut savoir qu'une grosse majorité des sociétés de gestion se rèmunère sur les loyers encaissé, nous faisons donc en sorte d'en encaisser le maximummum pour percevoir le maximummum de commission (faut bien vivre !).

Il faut également savoir qu'aucune dépréciation n'est constaté sur les SCPI même si la valeur de l'actif est inférieur a son coût d'acquisition.

Pour conclure, les placements en SCPI sont plutot intéressant, en moyenne, tu auras rentabilisé ton capital investi en 8 ans et la fiscalité appliqué à ces revenus dépendent du règime foncier, bien plus favorable que l'IR "classique".

En revanche, sur les OPCI le capital peut enormément varier car la valeur de la part reflète la valeur d'expertise à un instant T des immeubles, il est donc possible d'avoir des variation de 3 % d'un trimestre à l'autre car un risque est apparu. En revanche, ce phénomène va dans les deux sens. La part peut valoir plus que son coût d'achat et donc augmenter la valeur de la part (ce qui n'est pas possible sur les SCPI).

N'hésite pas si tu as des questions, je me ferais un plaisir d'y répondre.

Re: Places de parking, garages et box

par OpenBar » 26 août 2015 14:14

Wow, merci pour ces explications détaillées. :mercichinois:

Je ne connaissais pas les OPCI. Les possibilités de rendement peuvent tourner autour de combien sur une bonne année ? D'après ce que je comprends, il est possible d'investir sur une OPCI via les UC d'une assurance vie, c'est ça ?

Re: Places de parking, garages et box

par Superboeuf » 26 août 2015 14:36

Il est encore difficile de définir le rendement moyen sur le long terme d'une OPCI, cette forme juridique est encore récente dans le paysage français.

Néanmoins, pour te donner un exemple, l'OPCI Grand Public d'Amundi à une performance en 2014 de 5,74 %, autre exemple, l'OPCI Grand Public de bnp paribas à fait sur une année glissante 5,49 % (il est à prendre en compte que cette société existe seulement depuis Mai 2014).

Il est également à noter que les OPCI ont la possibilitées d'avoir des poches de liquidité, investis en compte à terme classique, société immobilière (côté ou non) et des immeubles en propres.

Je t'invite à lire les rapports annuels et trimestriels de ces diverses OPCI.

Il est tout à fait possible de souscrire des OPCI sur des contrats d'assurance-vie, il est à noter qu'en 2014, 4% de la collecte en assurance-vie était pour des OPCI.

Re: Places de parking, garages et box

par OpenBar » 26 août 2015 14:57

Intéressant, merci encore.

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