Prendre sa perte en immobilier

Bonjour,

L'immobilier m'a toujours paru un investissement "facile" car ça c'est plutôt bien passé pour moi dans l'ensemble. Pourtant, je butte sur un os qui est pourtant celui de mon premier investissement à visée locative et je suis embêté.

J'ai acheté un appartement dans l'ancien avec une rénovation très "bricolage" qui s'auto finançait au début. Le temps a passé, le tout a vieilli et j'ai subi un impayé qui m'a convaincu qu'il était temps de le refaire de fond en comble. J'ai tout cassé, tout évacué, et découvert que les poutres étaient moisies. Le temps que le syndic fasse le nécessaire, j'avais emb é sur un autre projet de grande ampleur qui tourne aujourd'hui.

A présent, je n'ai plus le goût de parfaire ce projet là, et j'étais même prêt à le confier à une association d'aide au logement pour ne plus m'en soucier. Seulement l'association me répond qu'il faut que je finance une remise en état pour qu'ils en fassent quelque chose, ce qui n'a pas de sens pour moi : si je paye une rénovation, c'est pour au minimum percevoir un loyer qui la rembourse. Je veux bien prêter un bien, pas payer la déco en sus.

Pourquoi je veux m'en défaire ? Essentiellement parce que je n'aime pas me rendre dans ce quartier, pourtant au pied de la gare SNCF, mais aux portes d'un quartier populaire, et qui m'impose la traversée de l'agglo, les difficultés de parking, un immeuble vieux, une petite copro où des propriétaires sont désagréables...

De ce fait j'ai mis en vente, trouvé un acheteur a un prix décent, presque équivalent à celui de mon achat, mais il n'a pas eu de financement, ce qui est décourageant compte tenu du faible montant et du temps investi pour en arriver à ce résultat.

Du coup je me tate : persévérer dans la vente, quitte à solder ? Payer une rénovation qui sera remboursée dans X loyers ? Je suis un peu dans le cas du trader qui regarde sa position dans le rouge sans trop savoir que faire. Vendre est possible à prix cassé (j'ai même eu un SMS me proposant la moitié du prix demandé ) rénover est probablement rentable que ce soit pour louer ou vendre, mais suppose de réinvestir dans un bien que j'ai envie de lâcher (moyennage à la baisse ?)...

C'est un tracas de riche, et qu'il vaut mieux avoir ce genre d'ennui que les vrais problèmes de certains autour de moi, n'empêche que c'est épineux, casse pied, perturbant. Pour pas grand chose ! Quand je pense que j'ai acheté / revendu en quelques secondes des C.F.D même pas à risque limité qui valaient plus que cet appartement... Une des raisons qui font que j'aimerais être plus efficace en trading !

Tout dépend des délais. Au bout de 1 an sans vente, là il faut se poser les bonnes questions par rapport au prix affiché.

quelle est la dynamique du marché immobilier de la ville ? cela progresse ou stagne depuis 2 3 ans

Est ce que le quartier peut se dégrader dans les prochains moi années le temps que tu rénoves ?

2 questions à se poser à mon avis

Si le quartier peut se dégrader et que l'immobilier baisse dans ton secteur ce n'est pas la même chose que si le quartier se développe et que le prix de l'immobilier progresse

En tous cas, les gens que j'ai vus perdre leur chemise dans l'immobilier s'entêtaient sur le niveau de prix fixé comme suit, prix d'achat + travaux, sans comprendre que là aussi c'est la loi de l'offre et la demande. Aucun niveau de prix n'est "scientifique", c'est simplement la rencontre entre un acheteur et un vendeur. J'ai suivi plusieurs années les prix dans une petite ville, c'est effarant de voir la dispersion du prix/m2 des transactions.

Tu as raison Benoist, excellente question à laquelle je suis bien en peine de répondre.

En fait je ne sens aucune dynamique, ni dans un sens ni dans l'autre, car je suis à la jonction entre un quartier qui a à peu près touché le fond, compte tenu de sa proximité au centre, et un autre qui a tout donné pour revitaliser le secteur, et atteint en quelque sorte un plafond. Mais je m'intéresse tellement peu à ce secteur que je souhaite quitter que j'ai peu d'éléments concrets pour l'affirmer.

Trapiste, il a été plutôt vite "vendu", au moins sous compromis. Maintenant ça me trade de conclure quelque chose... Quant aux disparités au m² je les constate aussi, mais elle sont souvent explicables en visitant le bien en question...

Ce qui me semble absurde est que j'ai l'impression que ça se vendrait mieux rénové, alors que l'acheteur sera taxé sur un montant plus important, ne pourra pas amortir le prix des travaux, ne pourra pas choisir le niveau de prestations...

trappiste73 +100

et il suffit d'un seul acheteur

+1 Trappiste et benoist

tu as déjà eu un acheteur à ton prix: c'est un bon point cela veut dire que tu n'es pas trop mal ciblé pour ton quartier

Pour t'en débarrasser baisse un peu ton prix sans pourtant le brader, pour qu'il te génère plus de contacts à défaut qu'il parte plus vite

bonjour

cacher la misère et louer pas cher
(comme font mon proprio actuel et l'ancien)

non parce que y'a pourri et pourri ...

c'est pourri ... pourri ?

ça me rappel la vente de ma précédente voiture : Il fallait faire la courroie de distri en préventif. PErso je me disais : je ne vais pas le faire, l'acheteur le fera lui même dans le garage de son choix. Surtout que c'est du préventif.

ET bien ça n'a pas loupé : tous mes contacts m'ont demandé si la courroie était changé. Je répondais que non et que je leur laissé le loisir de la faire où ils voulaient. Comme ça j'ai perdu mes 3 premier acheteurs.
Au final j'ai réussi à vendre au 4ème ... en prenant à ma charge 75% du montant du changement de courroie.

Ce que je retiens c'est que les acheteurs que j'ai rencontrés n'étaient pas près à acheter une voiture , un certains prix, qui aurait demandé un passage chez le garagiste avant de s'en servir. Besoin de se rassurer certainement et de mise en confiance.

Dans ton cas, peut-être les travaux ferait vendre plus cher mais surtout permettrait d'atteindre des acheteurs qui auront la capacité d'achat.

Sur un bien à 100K tu vas avoir le tout venant dont une bonne partie limite en terme d'octroi de prêt.
Dès que tu dépasses la barre des 200K tu tombes sur du plus "riches" et avce un plus gro revenue donc plus suceptilbre d'avoir un prêt.

Après dans l'immo il y a des prix "noir".
La tranche 200-400 (allez 500 par extension) se vend en général très bien
la tranche supérieur au 1M€ aussi
C'est la zone 500-1M€ qui est un vrai cauchemar car tu es en pleine limite de classe de population :
les "moyens pauvres" qui sont déjà au plafond de leur endétement (dison max 500)
et les "moyens riches" qui ont les moyens d'acheter des biens plus cher et donc acheter un bien à 500 est un truc de pauvre, bas de gamme, pas assez classe ...

Pas toujours facile la rencontre entre acheteur et vendeur.

My two cents.

la courroie de distribution c'est le truc qui fait genre "je m'y connais en mécanique"

(alors que je n'ai jamais changer une seule courroie sur une vingtaine de véhicule (parfois avec des dépassements de 10/15 ans et centaines de milliers de kms))

Chad je suis à 200% d'accord avec toi, mais comme les constructeurs mettent dans le carnet d'entretien la périodicité de changement ... Faut faire avec.

Je connais un seul cas de casse de la courroie autour de moi, il se sont arrêter immédiatement, ont fait changer la courroie et leur vielle Espace roule toujours ...

Sans parler du collègue qui change son huile tout les 10K km au lieux des 20K km ... Je pense qu'il a une trouille bleu des pannes (et pourtant il bricole pas mal sa voiture et fait de plus en plus de réparation lui-même) donc je ne comprends pas ... c'est ainsi. La logique humaine est quelque fois bien curieuse.

non mais ce que je veux dire c'est que les acheteurs vont systématiquement demander ça, et c'est un critère de refus, alors que tu peux avoir une distribution à jour et le reste en piteux état...

les gens bloquent sur des détails (c'est pareil en immo), ils ont parfois du mal à faire une synthèse, à avoir une vision globale, à se projeter...

Oui pour la vision globale c'est très humain comme défaut.

Comme dans les ehpad : si le lit est mal fait, tu auras beau avoir fait 2heures de soin au papy, la famille va te dire que l'établissement s'occupe mal de son vieux (entendu ce WE sur un reportage sur Inter). J'suis un peu tombé des nue.

Tout est toujours dans l'apparence. Y'en a qui sont très fort pour capter, le détail qui va faire vendre/donner une bonne impression (en générale c'est le collègue qui a siffler toute les augmentations aux "copains").

Dans ce genre, j'entends à peu près systématiquement des remarques sur le ménage, même quand le locataire précédent est un-e vrai-e maniaque de la propreté (et qu'il-elle ma fait la même remarque en emménageant !)

Pour en revenir à mon cas je suis dans la tranche super basse : acheté 49 K en 2001 loué j'ai signé le compromis de vente à 45K en l'état de plateau nu : plus rien d'autre que les murs le plancher et le plafond. Il reste un compteur d'eau, pas même de compteur électrique.

Du coup je sais qu'à 30 K j'ai une offre permanente (le voisin qui veut agrandir, mais pas investir !) et à 45 K ça se signe mais ça n'est pas allé au bout. La réno "clé en main" par une entreprise ou un maître d'oeuvre est estimée à 25 K (1K/m²) et je vois pas mal d'annonce sur le secteur autour des 70-80 K rénové (ce qui ne veut pas dire que ça se vendra ce prix là).

Ca laisse envisager l'investissement dans les travaux, même si c'est pas mon mouvement premier...

A côté d'une gare, pour voir la dinamique regarde sur Airbnb se qui ce loue autour, regarde aussi sur leboncoin du côté des collocations, peut-être tu vas voir les choses sur un autre angle.

Oui Algo, c'était ma première idée : faire de la location à la nuitée pour booster le rendement. Mais comme je n'aime pas aller dans le quartier, c'est pas très adapté !

Tu peux délégués cela ce fait (co-hote) une personne qui vie à côté.

Le quartier ne te plait pas

Tu ne veux pas trop faire des travaux ( j'imagine que tu sais qu'il faut continuer à louer 3 ans après la fin des travaux avant de revendre, sinon bim le fisc... en cas de contrôle aléatoire)

Ton prix est au marché, tu es raisonnable

avec ce capital tu deviendras un Benoist, un louis ou un Burzum sur le dax

Attention aux caches misères noko. Si un acheteur conclu, il peut se retourner contre les proprio pour vis caché.. Et laaaaaaaaaaaa... Avec les assurances, ca peux vite chiffrer !

De ce que je lis entre les lignes tu veux t’en débarrasser cela te gonfle de gérer cela.

Donc vends un truc en moins à gérer