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Re: Que pensez vous de l'investissement immobilier physique

par AlgoFlex » 18 Sep 2018 19:34

Pour rebondir sur le dernier poste, la valeur d'un bien et en fonction de ça valeur locatif, même en meublé faut que le projet soit rentable en nu au qu'a ou.

Re: Que pensez vous de l'investissement immobilier physique

par Jéjé-08 » 19 Sep 2018 08:23

Je pense encore une fois qu'il ne faut pas mélanger les choses.
Investir dans l'immobilier pour acquérir sa résidence principale est une chose, investir dans l'immobilier en temps que placement pour dégager des plus values ou des rentes en est une autre.
A mon sens, dans le premier cas, acquérir sa résidence principale peut être une stratégie intéressante dans la mesure où l'investisseur pourra espérer récupérer au moins une partie de l'argent qu'il aura versé en remboursant un prêt à la banque, par opposition au paiement d'un loyer qui est définitivement "perdu". Comme toujours, investir dans n'importe quel domaine ne se fait pas sans connaissance ni sans avoir analyser un minimum le marché.
Concernant la seconde possibilité (dégager des plus values ou des rentes), là encore l'immobilier est un investissement particulier, qui n'est pas adapté à tout un chacun, de la même manière que le trading : pour ma part, je me sens bien plus à l'aise sur un projet d'investissement locatif que sur un scalping sur le forex. Bien évidement ce n'est pas le cas de tout le monde ici, n'est-ce pas ?

Je ne suis absolument pas d'accord avec les derniers propos d'AlgoFlex : la valeur d'un bien n'est absolument pas fonction de sa valeur locative, je vous propose les deux exemples suivants :
1- Un pavillon de haut standing dans une zone résidentielle "huppée" aura une valeur importante, du fait qu'il va s'adresser à des personnes d'un certain niveau social qui n'envisagent pas de prendre un logement en location. Ainsi, un tel bien pourrait avoir un prix d'achat de 450 000€ pour une valeur locative de 1 000€ soit un rendement brut de 2,5% (ce qui est absolument ridicule)
2- Un appartement en centre ville, proche de toutes commodités dans une ville universitaire parfaitement adapté à es étudiants (donc en meublé) pourrait avoir un prix d'achat de 120 000€ pour une valeur locative de 300€ soir un rendement de 30%.
Les chiffres parlent d'eux même ! Et encore, je ne rentre pas dans les détails des abattement possible entre la location meublée et la location nue ...
De plus, il serait erroné de considérer la valeur locative d'un bien en nu alors qu'il serait loué en meublé.
Là encore, il convient d'analyser un minimum le marché locatif avant d'investir.

Re: Que pensez vous de l'investissement immobilier physique

par Trading72 » 19 Sep 2018 09:06

Merci pour cette analyse pertinente, je sais à présent où je me situe.

Re: Que pensez vous de l'investissement immobilier physique

par Jéjé-08 » 19 Sep 2018 11:24

@>, J'espère que tu n'as pas mal interprété mes propos. je ne voulais surtout pas critiquer qui que ce soit. Je voulais simplement indiquer que tout investissement doit être adapté au tempérament de l'investisseur.
L'immobilier requiert un certain tempérament et un certain état d'esprit, tout comme le trading en requiert de tout autre.
Un investissement n'est pas meilleur que l'autre, il est simplement plus ou moins adapté à une personne ;)

Re: Que pensez vous de l'investissement immobilier physique

par AlgoFlex » 19 Sep 2018 12:15

Je crois que tu as pas compris ce que je voulais dire, la valeur locatif en rapport au prix d'achat, ça valeur va dépendre de la demande qui peut monter ou descendre sur plusieurs années.

Que se sois du meubler ou du nu ou un achat pour ce loger là basse c'est le pouvoir locatif, cela peu fortement varier suivant ce que tu veux faire pour un même bien, mais cela doit rester rentable au minimum en nu, c'est une sécurité.

Ce qui donne une rendement brut et il faut aussi calculer le rendement net de toute charge.

Et pas oublier qu'il peut se passer beaucoup de chose imprévu sur 20 ans, comme un divorce, une perte d'emploi, une maladie...

Bref pas faire le calcul en amont peut importe le but de l'achat il faut pouvoir avoir un plan B rentable.

Jéjé il y a une erreur dans des calculs, tu as ce simulateur que je trouve intéressant.
rendementlocatif.com
;)

Re: Que pensez vous de l'investissement immobilier physique

par duke5520 » 24 Oct 2018 10:37

Bonjour,

Très interressante cette file.

Pour moi l'immo permet de constituer un patrimoine au fil du temps avec l'effet levier du crédit en partant de zéro ou presque rien.
L'important est que ca ne coûte pas trop cher tous les mois en charges et mensualités, ou alors que ca rapporte du cash flow positif.

Si par exemple, on veut se créer un patrimoine de 200 000 euros, l'immobilier permet de ne pas débourser d'argent personnel pour rembourser le crédit (grâce aux loyers), une fois le crédit payé, on peut choisir de revendre et d'encaisser l'argent (peu importe les fluctations de prix car on est en en plus values forcément), ou alors de garder pour profiter les loyers.

Pour moi c'est la solution la plus simple, car tout le monde ne peux pas créer autant de valeur en bourse en partant de zéro.

Par contre les PINEL, sont beaucoup trop cher, et il n'y a pas de rendement.

Personnellement, je pense que pour y gagner, Il faut acheter un bien pas cher et le retaper à neuf (permet le déficit foncier et annulation des impôts), faire de la colocation, de la location saisonnière, ou alors acheter une grande superficie avec plusieurs lot à l'intérieur, dans ne zone non surcoté (petite ville), c'est ce que j'ai préféré faire.

Concernant la gestion, je délégue au maximum la gestion, car mon objectif n'est pas d'avoir un 2eme travail. Ca me coute un peu, mais j'ai l'impression étrange aussi que souvent ca tourne tout seul.

Bref, personnellement, je trouve l'immobilier très interessant pour ce constituer un patrimoine, mais c'est comme la bourse, il ne faut pas y aller les yeux fermés :)

A bientôt

Re: Que pensez vous de l'investissement immobilier physique

par noko » 24 Oct 2018 11:57

j'avais la même vision que toi quasiment mot pour mot

Re: Que pensez vous de l'investissement immobilier physique

par Jéjé-08 » 25 Oct 2018 13:57

Investir dans l'immobilier pour développer son patrimoine est effectivement une stratégie qui peut être adaptée à plusieurs personnes. Tu as donné plusieurs points forts de cet investissement :
Effet de levier intéressant,
Peu (voire pas) d'apport nécessaire,
Possibilité de déléguer la gestion
Etc ...

Cependant, attention, cet investissement n'est pas aussi simple que nombreux veulent bien le faire croire.
Les loyers doivent bien entendu couvrir la traite de l'emprunt, mais pas que ...
Il y a d'autre frais afférents à ce type d'investissement qu'il ne faut pas négliger.
Je vise principalement sur le volet fiscal d'un investissement locatif : La fiscalité peut représenter une dépense notable alors même que le cash flow puisse être négatif ! Dans un tel cas la ruine de l'investisseur est assurée !

Comme tu le dis, il ne faut pas y aller les yeux fermés : un minimum de connaissance est nécessaire, et comme dis précédemment, déterminer l'objectif de l'investissement et s'y tenir est primordial à mon avis.

Je ne partage cependant pas tout à fait ton point de vue qui consiste à penser, que peu importe les fluctuation du marché de l'immobilier, l'investisseur fera forcement une plus-value en revendant un bien "autofinancé" par les loyers : A mon sens dans un tel cas, l'objectif de l'investissement est de développer le patrimoine de l'investisseur. Afin de respecter ce but, en cas de revente, l'investisseur devra chercher à maximiser sa plus-value. Ainsi, vendre un immeuble de rapport lors d'une période de repli du marché serait une très mauvaise opération.
Voici un exemple chiffré pour illustrer mon propos :
J'achète un bien 100 000€, j'y effectue 35 000€ de travaux, le tout sans apport.
Comme j'ai bien étudié mon projet, les loyers couvrent l'intégralité des charges et me permettent de dégager un cashflow moyen de 400€ mensuel pendant le remboursement du prêt puis 1 100€ une fois le crédit remboursé.
Si je vends mon bien 95 000€ (après remboursement du crédit), d'après Duke5520, j'aurai toujours "encaissé" 95 000€ alors que je n'aurai rien financé de ma poche auparavent.
Cependant, rien qu'en achat et travaux le bien m'a couté 135 000€. Si ce projet m'avait couté 95 000€, mon plan de financement aurait été différent, par exemple j'aurai pu dégager un cashflow de 600€ mensuel au lieu de 400€. Si mon crédit a duré 15 ans, du coup, j'ai perdu 36 000€ (200*15*12).
En vendant sur un repli du marché immobilier l'investisseur est donc passé à coté de 76k€ (100+35-95+36).
D'après moi, dans une telle situation l'investisseur ne s'est donc pas tenu à son objectif de développer son patrimoine.

En imaginant qu'il attende 7 ans une situation plus favorable au court de laquelle il vendrait son bien 165 000€, on pourra considérer qu'il aurait gagner 30 000€ de plus-value + les 1 100€ de cashflow mensuel pendant 7 ans (1 100*12*7=92 400) soit un total quelques 122 400€ !

Un dernier mot concernant le dernier message d'AlgoFlex : les calculs proposés par rendementlocatif.com sont bien sympa, mais un peu légers à mon gout.
Où se situe mon erreur de calcul d'après toi ?

Re: Que pensez vous de l'investissement immobilier physique

par kondor7 » 04 Nov 2018 15:05

@Jéjé-08
Erreur ici :

2- Un appartement en centre ville, proche de toutes commodités dans une ville universitaire parfaitement adapté à es étudiants (donc en meublé) pourrait avoir un prix d'achat de 120 000€ pour une valeur locative de 300€ soir un rendement de 30%.

C'est 3% ; et non 30% (300*12/120000*100) ; Pas de quoi s'extasier non plus donc ;)

Re: Que pensez vous de l'investissement immobilier physique

par Epitaf » 04 Nov 2018 16:24

Les principales leçons que j'ai tiré :

Plus c'est petit, plus c'est rentable et plus on divise les risques.
Louer en LMNP, dans une région touristique. La situation géographique est très importante. Dans mon coin, je peux doubler mes revenus locatif en meublant mes logements ( 50% d'abattement + location estivale).
Pas de sentiments dans la gestion locative.

Vous avez déjà pas mal de clefs pour commencer.

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