Salut Khalyser,
Pour travailler dans une société de gestion immobilière qui possède quelques SCPI et OPCI, je te confirme que le capital des SCPI n'est pas garantie.
Néanmoins, le capital est constitué de la valeur d'acquisition des immeubles, du résultat de l'exercice (et des précédents) ainsi que les différentes dettes et créances et enfin, des plus ou moins values de cession.
Pour faire simple, le capital de SCPI peut baisser si un actif est vendu en moins values (ce que les sociétés de gestion essaye d'éviter ou si c'est le cas c'est que le coup des travaux de rénovation seront supérieur à la moins values), si le résultat de l'année est négatif (la encore très rare car le résultat est entièrement redistribuer aux associés et ces distributions sont planifiées en N-1) et même lorsque ce dernier ne permet pas de réaliser la distribution prévisionnelle, il y a toujours du
Dividende non distribuer les années précédente.
Dernière possibilité qui ferait chuter le capital, les dettes des locataires non recouverte, il faut savoir qu'une grosse majorité des sociétés de gestion se rèmunère sur les loyers encaissé, nous faisons donc en sorte d'en encaisser le maximummum pour percevoir le maximummum de commission (faut bien vivre !).
Il faut également savoir qu'aucune dépréciation n'est constaté sur les SCPI même si la valeur de l'actif est inférieur a son coût d'acquisition.
Pour conclure, les placements en SCPI sont plutot intéressant, en moyenne, tu auras rentabilisé ton capital investi en 8 ans et la fiscalité appliqué à ces revenus dépendent du règime foncier, bien plus favorable que l'IR "classique".
En revanche, sur les OPCI le capital peut enormément varier car la valeur de la part reflète la valeur d'expertise à un instant T des immeubles, il est donc possible d'avoir des variation de 3 % d'un trimestre à l'autre car un risque est apparu. En revanche, ce phénomène va dans les deux sens. La part peut valoir plus que son coût d'achat et donc augmenter la valeur de la part (ce qui n'est pas possible sur les SCPI).
N'hésite pas si tu as des questions, je me ferais un plaisir d'y répondre.