Que pensez vous de l'investissement immobilier physique ?

Très bien résumé !

Si vous avez peu de temps à consacrer le plus important c'est le bien classique car tu n'a pas a gérer le quotidien
Uniquement le loyer les charges et l'ag

L'agence a pas le même intérêt que le propriétaire, il t'appelle quand il y a des problèmes et souvent loue moins chère, et mange ta marge, avec la comission leur interait c'est te vendre des prestations, et quand tu te rendras compte que tu gagne pas grand chose au final il seront là pour t'aider à revendre.

En bien classique tu peux espérer 3 à 4% en meublé 6 à 15%.

Et oui ils ne travaillent pas gratuitement. Ils offrent un service non obligatoire

Je penses notamment que l'immobillier à grande utilité dans son aspect de diversification.
Quand on est riche, genre même 5 millions de patrimoine, se diversifier, tout les plus grands diront de faire ça, en partant de Bill Gates, Warren buffets.
C'est bien pour immobiliser du cash dans un scénario du pire : Etats-Unis, dans la capitale ou une ville bien bourgeoise, dans un pays comme celui-là, il peut se passer tout ce que tu veux, dans le pire des cas ton bin sera dévalué mais tu auras toujours quelque chose ^^

Exactement cette procédure psychologique que j'ai fais quand j'ai acheté de l'argent physique. C'est une assurance contre le scénario du pire. Peut-être qu'un jour on connaîtra une hausse fulgurante comme sur l'argent, peut être pas, au pire ce sera un héritage, et pis, voilà quoi.
Avoir du cash, c'est une chose, vraiment trop en avoir, je penses que c'est très dangereux

Il est clair que l'agence ne va pas bosser gratuit arpès faut les utiliser là où ils sont utiles et bon : la recherche de locataire. Pour le reste (édition des loyer, impot, récup de la TOM et gestion des accidents de type : le chauffe-eau à claqué) il ne fond ni mieux ni moins bien que toi, sauf que tu payes le temps que le gars va passer sur le sujet.

Bin justement au temps bien le choisir le locataire, par exemple je connais une amie qui avais un appartement quelle a donner à gérer à une agence il y a qu'elle année, il on louer 20% moins chère qu'elle a pu louer par la suite sens heux, s'était des locataires très pénible, un jour il voulait plus payer car il manquait un peu de pente sur le carrelage du balcon cela fessait une petite flaque d'eau après un orage, bref du refaire le carrelage..

On apprend de ses erreurs et on s'améliore, je fais tout les réparations moi même le cumulus aussi, d'ailleurs acheté une bonne maque de cumulus ça évite le dégâts des eaux 5 ans après avec un cumulus bas de gamme poser par un constructeur dans la même histoire.

Pour ce que j'ai d'informations sur l'immobilier (discussion avec des amis, collègues investiseurs, propriétaires) mon avis est le suivant :

- Très fort avantage de l'Effet de levier, aucun banquier ne sera assez fou pour prêter 150.000€ à quelqu'un pour qu'il fasse du trading avec.

- En se débrouillant soi-même (visites, travaux, recherche de locataires) - on a rien sans rien les amis. Et en se couvrant (assurances impayés) - je pense que le prêt "blanc" sur 15-20 ans est parfaitement jouable (quitte à y laisser 50-100€/mois : ça force à se contrôler.

Et même si la valeur du bien perd 20% entre le moment d'achat et de la revente - si le prêt à été blanc (ou presque - 100€/ mois sur 15 ans = 18 000€, à comparer avec le prix de revente de 80k.

Après c'est vrai que j'ai aussi entendu des histoires d'horreur (appartement saccagé et locataire ne payant plus et ne voulant pas partir ou appartement vidé de son contenu) mais en fouillant c'était soit une magouille foireuse, soit un mauvais choix de loc' (pour cela je pense que passer par une assurance impayés est nécessaire, même si on leur laisse 7-10%)

Pour moi l'immo est l'occasion de mettre du beurre dans les épinards quand on a pas 100k de cashflow ni l'expérience et les cou*lles de faire du trading.

Voilà pour mon avis.

Je pense me lancer dès mes études finies et mon premier CDI en poche.

Bonjour, ce que je peux dire c'est que chacun d'entre vous a sa part de raison.

Ensuite l'immobilier c'est comme le trading il faut le faire sérieusement et avec professionnalisme.

Tous d'abord, il faut connaitre son secteur c'est sur si vous investissez au fin fond d'une vallée ou il n'y a plus d'activité économique et où les vaches sont plus nombreuses que les habitants, la tâcha s'annonce compliquée.

L'idéal ce sont les villes de plus de 30000 habitants avec de l'activité, une gare, proche des réseaux routiers...

Privilégier les studios et t2 tout équipé et en bonne état bien sûr afin d'attirer les jeunes actifs, en effet mieux vaut éviter les familles avec enfants (plus de risques de dégradations et plus compliqué à expulser).

Afin de s'assurer du paiement du loyer privilégier les jeunes qui ont des parents garants et si pas de garants il y a la solution de la garantie loyer impayé. Mais les assurances demandent beaucoup de conditions aux locataires ce qui est normal. L’autre solution c'est le bail fait chez le notaire ou l'huissier, là vous éliminer la majorité des locataires malhonnêtes.

Ensuite pour dégager du cash tout de suite il faut demander une franchise totale c'est à dire vous payez seulement l’assurance du crédit à la banque pendant un certains temps.

Enfin pour éviter le matraquage des impôts il faut faire du déficit par le biais des travaux ou monter une sci à l'is.

Bonjour à tous,
Je me permets d'ajouter mon petit grain de sel à ce fil fort intéressant pour vous faire part de mon expérience.
J'ai moi même réalisé plusieurs investissement locatifs et j'ai eu la chance de pouvoir aider plusieurs personnes dans leurs projets.

Selon moi :
1- Investir dans l'immobilier, OK, mais dans quel but ? C'est déjà la priorité absolue, c'est de définir l'objectif de l'investissement. Il peut avoir diverses formes dont les suivantes :
1-1 Dégager du cash rapidement grâce à une plus value : dans ce cas, l'investissement locatif n'est pas approprié, mais une opération d'achat-revente serait plus adaptée. Attention aux contraintes fiscales qui s'imposent dans ce genre d'opérations. Attention également à la "volatilité" du marché immobilier. Certains l'ont très bien expliqué sur ce fil, on ne peut pas être sur de vendre au prix qu'on a acheté. De plus, il faut également prendre les frais dits "de notaires" afférents à un achat.
Personnellement si quelqu'un souhaite faire ce genre d'opération, je l'oriente plus vers du trading, mois couteux et moins risqué je pense ; après chacun fait ce qu'il veut.
1-2 Dégager un Cash-Flow : OK, mais à quelle échéance ? Pour financer les études des enfants, dans 10-15 ans ? Pour compléter ma retraite, dans 20-25 ans ? Tout de suite ?
Dans ce cas, l'investissement locatif me semble tout approprié, il faut cependant respecter certains principes évoqués plus loin
1-3 Défiscaliser, OK, mais cet objectif n'est pas compatible avec les 2 précédents ; on en peux pas créer du déficit foncier et dégageant un cashflow positif ni des plus values. Ceux qui prétendent le contraire (même avec un dispositif fiscal) ne connaissent rien à l'immobilier.

2- Investir dans l'immobilier locatif, OK, mais combien de temps je peux accorder à la vie de mon investissement ?
Comme l'ont très bien soulevé certains ici, un projet locatif demande un certain investissement en temps : il faut déjà analyser le marché un minimum, visiter des biens potentiellement intéressants, éventuellement faire ou faire réaliser des travaux puis organiser des visites pour les futures locataires et enfin gérer le bien : entretien et autres...
Il existe bien des programmes d'investissement clé en main (comme Elyse Franck Immobilier par exemple), mais cela à un cout certain, et donc la rentabilité du projet en est d'autant affecté.

3- Il convient ensuite de déterminer l'apport financier : quel apport je suis capable de produire pour financer l'acquisition et ou les travaux d'un projet ? Quelles sont mes capacités à combler un flux de trésorerie négatif ?

4- N'en déplaise à certains, mais il est important de se former ou d'au moins s'informer sur l'investissement locatif : il y a une certaine fiscalité, certains statuts et certains avantages qui vont pouvoir s'appliquer en fonction de la situation et de l'investisseur.
Même si je ne partage pas sa vision des choses, Olivier Seban dit très souvent une phrase très vraie "en immobilier vos erreurs peuvent vous couter très cher alors que vos connaissances peuvent vous rapporter des milliers d'Euros".
Trop de personnes investissent tête baissée dans l'immobilier parce qu'une croyance populaire veut que l'immobilier soit une valeur sure, ce qui n'est pas le cas. Quand bien même ce serait le cas, il faut avoir un minimum de connaissance sur les réglementations qui opèrent dans ce domaine. Par exemple, vous ne monteriez pas sur un ring de boxe sans entrainement, alors pourquoi investir dans l'immobilier sans connaissances précises ? Thami Kabbaj dit très souvent "les amis en face de vous (autrement dit les autres investisseurs) ne sont pas là pour être sympa avec vous, se sont des tueurs les mecs ! s'ils peuvent vous faire couler et tirer un bénéfice, ils ne se gêneront pas". je pense qu'il faut toujours avoir ça à l'esprit.
Pour ceux qui veulent s'informer un minimum, je vous recommande un petit tour sur ma chaine youtube (sans vouloir faire de pub), notamment jeter un petit coup d'oeil sur cette petite suite de vidéos : https://www.youtube.com/watch?v=1_nYH0FQhLQ

5- L'investissement locatif représente un risque, comme tout investissement. Cependant, il est possible de savoir gérer ce risque. J'explique aux personnes que j'aide qu'il faut déplacer le risque en plus en amont du projet : prendre le risque de visiter un bien que ne va pas convenir par exemple, mais ne pas prendre le risque de louer à une personne qui pourrait être insolvable ou qui pourrait dégrader le bien. Il ne faudrait pas non plus prendre le risque de ne pas pouvoir louer à un prix inférieur que celui escompté ce qui aurait pour conséquence de réduire la rentabilité du projet.
Là encore, se sont des choses qui s'apprennent et qu'on ne peut pas inventer.

Pour conclure, je pense que quand le premier point défini ci-dessus a été traité (à savoir définir l'objectif de l'investissement), il y a déjà un grand pas de fait et qu'après il ne faut pas changer comme une girouette mais se tenir à l'objectif fixer et chercher un bien qui puisse répondre à cet objetif.

Très intéressant ton post

En ce qui me concerne, j'ai heureusement compris maintenant que l’immobilier peut s'avérer être un piège + qu'autre chose.
En ce qui me concerne ça ne m'intéresse pas, je préfère être focus sur le trading et ouvrir ma boîte à la rigueur, et je mettrais l’immobilier en dernier rang. Si par hasard je me retrouve à avoir vraiment beaucoup de cash, je penses que c'est intéressant d'avoir de l’immobilier payé cash.

J'ai cependant acheté ma résidence principale, trop cher hélas, erreur de jeunesse, ou erreur d'avoir écouté bêtement mon beau père sous prétexte que comme il est plus âgé il avait forcément raison (lolilol...)
2 pièce 45m carré + cave 10m carré, le tout acheté 100k euros, 86k euros emprunté, psychologiquement parlant, bien agencé, je pourrais le revendre 80-85k euros plus tard.
ça va, j'ai de la chance d'être jeune, je m'en sors relativement bien, m'enfin bref, si c'était à refaire, j'achèterais ma résidence principale oui, cet appart oui peut-être, mais pas à ce prix là !

Donc quant aux répercussions d'acheter de l’immobilier sans s'y connaitre, j'en sais quelque chose lol

Pour rebondir sur le dernier poste, la valeur d'un bien et en fonction de ça valeur locatif, même en meublé faut que le projet soit rentable en nu au qu'a ou.

Je pense encore une fois qu'il ne faut pas mélanger les choses.
Investir dans l'immobilier pour acquérir sa résidence principale est une chose, investir dans l'immobilier en temps que placement pour dégager des plus values ou des rentes en est une autre.
A mon sens, dans le premier cas, acquérir sa résidence principale peut être une stratégie intéressante dans la mesure où l'investisseur pourra espérer récupérer au moins une partie de l'argent qu'il aura versé en remboursant un prêt à la banque, par opposition au paiement d'un loyer qui est définitivement "perdu". Comme toujours, investir dans n'importe quel domaine ne se fait pas sans connaissance ni sans avoir analyser un minimum le marché.
Concernant la seconde possibilité (dégager des plus values ou des rentes), là encore l'immobilier est un investissement particulier, qui n'est pas adapté à tout un chacun, de la même manière que le trading : pour ma part, je me sens bien plus à l'aise sur un projet d'investissement locatif que sur un scalping sur le Forex. Bien évidement ce n'est pas le cas de tout le monde ici, n'est-ce pas ?

Je ne suis absolument pas d'accord avec les derniers propos d'Ano782345 : la valeur d'un bien n'est absolument pas fonction de sa valeur locative, je vous propose les deux exemples suivants :
1- Un pavillon de haut standing dans une zone résidentielle "huppée" aura une valeur importante, du fait qu'il va s'adresser à des personnes d'un certain niveau social qui n'envisagent pas de prendre un logement en location. Ainsi, un tel bien pourrait avoir un prix d'achat de 450 000€ pour une valeur locative de 1 000€ soit un rendement brut de 2,5% (ce qui est absolument ridicule)
2- Un appartement en centre ville, proche de toutes commodités dans une ville universitaire parfaitement adapté à es étudiants (donc en meublé) pourrait avoir un prix d'achat de 120 000€ pour une valeur locative de 300€ soir un rendement de 30%.
Les chiffres parlent d'eux même ! Et encore, je ne rentre pas dans les détails des abattement possible entre la location meublée et la location nue ...
De plus, il serait erroné de considérer la valeur locative d'un bien en nu alors qu'il serait loué en meublé.
Là encore, il convient d'analyser un minimum le marché locatif avant d'investir.

Merci pour cette analyse pertinente, je sais à présent où je me situe.

@>, J'espère que tu n'as pas mal interprété mes propos. je ne voulais surtout pas critiquer qui que ce soit. Je voulais simplement indiquer que tout investissement doit être adapté au tempérament de l'investisseur.
L'immobilier requiert un certain tempérament et un certain état d'esprit, tout comme le trading en requiert de tout autre.
Un investissement n'est pas meilleur que l'autre, il est simplement plus ou moins adapté à une personne

Je crois que tu as pas compris ce que je voulais dire, la valeur locatif en rapport au prix d'achat, ça valeur va dépendre de la demande qui peut monter ou descendre sur plusieurs années.

Que se sois du meubler ou du nu ou un achat pour ce loger là basse c'est le pouvoir locatif, cela peu fortement varier suivant ce que tu veux faire pour un même bien, mais cela doit rester rentable au minimum en nu, c'est une sécurité.

Ce qui donne une rendement brut et il faut aussi calculer le rendement net de toute charge.

Et pas oublier qu'il peut se passer beaucoup de chose imprévu sur 20 ans, comme un divorce, une perte d'emploi, une maladie...

Bref pas faire le calcul en amont peut importe le but de l'achat il faut pouvoir avoir un plan B rentable.

Jéjé il y a une erreur dans des calculs, tu as ce simulateur que je trouve intéressant.
rendementlocatif.com

Bonjour,

Très interressante cette file.

Pour moi l'immo permet de constituer un patrimoine au fil du temps avec l'effet levier du crédit en partant de zéro ou presque rien.
L'important est que ca ne coûte pas trop cher tous les mois en charges et mensualités, ou alors que ca rapporte du Cash flow positif.

Si par exemple, on veut se créer un patrimoine de 200 000 euros, l'immobilier permet de ne pas débourser d'argent personnel pour rembourser le crédit (grâce aux loyers), une fois le crédit payé, on peut choisir de revendre et d'encaisser l'argent (peu importe les fluctations de prix car on est en en plus values forcément), ou alors de garder pour profiter les loyers.

Pour moi c'est la solution la plus simple, car tout le monde ne peux pas créer autant de valeur en bourse en partant de zéro.

Par contre les PINEL, sont beaucoup trop cher, et il n'y a pas de rendement.

Personnellement, je pense que pour y gagner, Il faut acheter un bien pas cher et le retaper à neuf (permet le déficit foncier et annulation des impôts), faire de la colocation, de la location saisonnière, ou alors acheter une grande superficie avec plusieurs lot à l'intérieur, dans ne zone non surcoté (petite ville), c'est ce que j'ai préféré faire.

Concernant la gestion, je délégue au maximum la gestion, car mon objectif n'est pas d'avoir un 2eme travail. Ca me coute un peu, mais j'ai l'impression étrange aussi que souvent ca tourne tout seul.

Bref, personnellement, je trouve l'immobilier très interessant pour ce constituer un patrimoine, mais c'est comme la bourse, il ne faut pas y aller les yeux fermés

A bientôt

j'avais la même vision que toi quasiment mot pour mot

Investir dans l'immobilier pour développer son patrimoine est effectivement une stratégie qui peut être adaptée à plusieurs personnes. Tu as donné plusieurs points forts de cet investissement :
Effet de levier intéressant,
Peu (voire pas) d'apport nécessaire,
Possibilité de déléguer la gestion
Etc ...

Cependant, attention, cet investissement n'est pas aussi simple que nombreux veulent bien le faire croire.
Les loyers doivent bien entendu couvrir la traite de l'emprunt, mais pas que ...
Il y a d'autre frais afférents à ce type d'investissement qu'il ne faut pas négliger.
Je vise principalement sur le volet fiscal d'un investissement locatif : La fiscalité peut représenter une dépense notable alors même que le Cash flow puisse être négatif ! Dans un tel cas la ruine de l'investisseur est assurée !

Comme tu le dis, il ne faut pas y aller les yeux fermés : un minimum de connaissance est nécessaire, et comme dis précédemment, déterminer l'objectif de l'investissement et s'y tenir est primordial à mon avis.

Je ne partage cependant pas tout à fait ton point de vue qui consiste à penser, que peu importe les fluctuation du marché de l'immobilier, l'investisseur fera forcement une plus-value en revendant un bien "autofinancé" par les loyers : A mon sens dans un tel cas, l'objectif de l'investissement est de développer le patrimoine de l'investisseur. Afin de respecter ce but, en cas de revente, l'investisseur devra chercher à maximiser sa plus-value. Ainsi, vendre un immeuble de rapport lors d'une période de repli du marché serait une très mauvaise opération.
Voici un exemple chiffré pour illustrer mon propos :
J'achète un bien 100 000€, j'y effectue 35 000€ de travaux, le tout sans apport.
Comme j'ai bien étudié mon projet, les loyers couvrent l'intégralité des charges et me permettent de dégager un cashflow moyen de 400€ mensuel pendant le remboursement du prêt puis 1 100€ une fois le crédit remboursé.
Si je vends mon bien 95 000€ (après remboursement du crédit), d'après Duke5520, j'aurai toujours "encaissé" 95 000€ alors que je n'aurai rien financé de ma poche auparavent.
Cependant, rien qu'en achat et travaux le bien m'a couté 135 000€. Si ce projet m'avait couté 95 000€, mon plan de financement aurait été différent, par exemple j'aurai pu dégager un cashflow de 600€ mensuel au lieu de 400€. Si mon crédit a duré 15 ans, du coup, j'ai perdu 36 000€ (200*15*12).
En vendant sur un repli du marché immobilier l'investisseur est donc passé à coté de 76k€ (100+35-95+36).
D'après moi, dans une telle situation l'investisseur ne s'est donc pas tenu à son objectif de développer son patrimoine.

En imaginant qu'il attende 7 ans une situation plus favorable au court de laquelle il vendrait son bien 165 000€, on pourra considérer qu'il aurait gagner 30 000€ de plus-value + les 1 100€ de cashflow mensuel pendant 7 ans (1 100*12*7=92 400) soit un total quelques 122 400€ !

Un dernier mot concernant le dernier message d'Ano782345 : les calculs proposés par rendementlocatif.com sont bien sympa, mais un peu légers à mon gout.
Où se situe mon erreur de calcul d'après toi ?

@Jéjé-08
Erreur ici :

2- Un appartement en centre ville, proche de toutes commodités dans une ville universitaire parfaitement adapté à es étudiants (donc en meublé) pourrait avoir un prix d'achat de 120 000€ pour une valeur locative de 300€ soir un rendement de 30%.

C'est 3% ; et non 30% (300*12/120000*100) ; Pas de quoi s'extasier non plus donc

Les principales leçons que j'ai tiré :

Plus c'est petit, plus c'est rentable et plus on divise les risques.
Louer en LMNP, dans une région touristique. La situation géographique est très importante. Dans mon coin, je peux doubler mes revenus locatif en meublant mes logements ( 50% d'abattement + location estivale).
Pas de sentiments dans la gestion locative.

Vous avez déjà pas mal de clefs pour commencer.