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Question Immobilier et héritage

par Tristan » 10 Juin 2017 16:30

Bonjour à tous, ma question est un peu pointue, mais si certaines personnes ont des connaissances sur le sujet je serais content d'avoir votre avis.

Mon grand père du côté de ma mère est décédé la semaine dernière. Il était veuf et ma mère fille unique. Mon grand père était pacsé avec sa compagne depuis quelques années.

Lors du décés de ma grand mère, ils avaient convenu ensemble que ma mère possédait la nue-propriété de la maison principale et lui, l'usufruit.

Normalement, le tout devrait revenir à ma mère.
La compagne de mon grand père a sorti un testament disant que mon grand père cédait l'usufruit à titre gratuit à sa compagne pour une durée indéterminée.

Ma question est : mon grand père peut-il léguer l'usufruit de la maison à une tierce-personne, sachant que la nue-propriété appartient à ma mère ?

Re: Question Immobilier et héritage

par sobear » 10 Juin 2017 17:38

Question intéressante, je vais essayer d'y répondre à partir d'une recherche sur le net (mais attention, je ne suis pas qualifié et le notaire qui assurera la succession sera la référence)
L'usufruit se termine dans tous les cas au décès de l'usufruitier; il ne peut être cédé en héritage car la durée de l'usufruit vis à vis du nu propriétaire ne peut-être rallongé d'une manière ou d'une autre.
Un usufruitier peut céder son usufruit de son vivant mais cet usufruit s’éteindra avec le décès du cédant suivant la règle "Nemo plus juris ad alium transfere potest quam ipse habet"." le cessionnaire n'a pas plus de droit que le cédant (sur une question juridique un peu de latin fait bien).
Au total ton grand père ne peut céder en héritage un usufruit qui s'éteint exactement le jour de son décès car le nu propriétaire récupère la pleine propriété du bien.
Mais tout cela le notaire de la succession te le confirmera

Re: Question Immobilier et héritage

par Tristan » 10 Juin 2017 17:55

Merci Sobear, as-tu un texte de référence pour la phrase en gras ?

J'ai trouvé un peu de tout sur internet, difficile de tomber exactement sur le même cas, surtout que les textes de loi diffèrent suivant les années.

Re: Question Immobilier et héritage

par Burzum » 10 Juin 2017 19:59

Si il s'est pacsé avec testament, c'est validé.
Il peut ceder sa part d'usufruit au pacsé survivant.
Ta maman a actuellement la nue propriété de sa mère et va récupérer la nue propriété de son père.
Au décès de ta grand-mère ton grand-père avait 50% en pleine propriété ( nue propriété + usufruit) et le reste en usufruit sur la part de ta grand-mère et ta mère la nue propriété.
Étant lui même pleinement Proprietaire il peut ceder sa part d'usufruit au pacsé ou conjoint survivant et ta mère récupére la nue de son père et l'usufruit de sa mère.
Donc ta mère sera pleinement Proprietaire à 50%( l'usufruit de ta grand-mère + la nue déjà acquise) + nue Proprietaire et le pacsé survivant usufruitier de la part de ton grand père.
A ça tu rajoutes le droit d'usage de 1 an qui revient au survivant, impossible de virer le pacsé ou le conjoint survivant de la résidence principale

Re: Question Immobilier et héritage

par Tristan » 10 Juin 2017 22:19

Merci pour ces précisions Burzum, mais tu te trompes sur un point.

Ma mère a acquis la nue propriété entière (100%) au décés de ma grand mère. En effet, mon grand père et ma mère avait 2 possibilités :

-Soit mon grand père obtenait 1/4 de la succession en pleine propriété
-soit l'usufruit en totalité
(c'est la règle des 3/4 1/4, 3/4 usufruit + 1/4 pleine propriété
ou bien 4/4 usufruit)

Ils ont donc convenu que ma mère aurait la nue propriété entière et lui, l'usufruit.

En y réflechissant ce me semble logique que mon grand père ne puisse pas léguer son usufruit étant donné qu'il n'avait pas la nue-propriété.
S'il le pouvait, qu'est ce qui empécherait sa compagne de se repacser puis 20ans après de reléguer l'usufruit à son compagnon ainsi de suite...

Il serait impossible à ma mère d'obtenir la pleine propriété dans ce cas là.

Mes parents ont RDV au notaire lundi, je vous tiendrais au courant des débouchés si ça vous intéresse.

Re: Question Immobilier et héritage

par Burzum » 10 Juin 2017 23:16

Ça me surprend que ton grand-père n'est pas gardé sa part en pleine propriété. Sauf si il a fait un demembrement de propriété au moment de la succession.
Car la règle que tu me donnes c'est pour les héritiers et non le conjoint survivant
Au moment d'un décès d'un parent les enfants , héritier réservataire, ont le choix de prendre 1/4 en pleine propriété ou la nue propriété à 100% sur la part du défunt.
Mais en aucun cas ça ne remet en cause les droits de pleine propriété du conjoint survivant sur sa part si ils sont mariés sous le régime de la communauté légale.

Non au moment du décès de sa nouvelle compagne, ça sera ta mère l'héritier direct pas le nouveau conjoint.

Re: Question Immobilier et héritage

par Tristan » 11 Juin 2017 01:14

D'après les renseignements trouvés sur gouv.fr, c'est bien l'époux survivant qui choisit entre les 2 options suivantes :

Usufruit de la totalité de la succession ou
Pleine propriété du quart de la succession

Ca concorde avec ce que m'a dit mes parents, à savoir que mon grand père a choisi de garder l'usufruit. (et donc n'a pas de nue-propriété)

Si mon interprétation est bonne, l'usufruit ne peut donc pas être légué pusiqu'il n'est pas propriétaire de la maison.

Re: Question Immobilier et héritage

par Burzum » 11 Juin 2017 10:08

Attention, ton grand père à bien l'usufruit de la part de ta grand mère mais à toujours sa part en pleine propriété.
Ce que j'écrivais plus haut.
Sauf si il a fait un demembrement de propriété au moment de la succession.
Mais , je me répète ça ne remet pas en cause sa pleine propriété.
De toute façon , vous risquez d'être coincé par le droit d'usage de la résidence principale.
Ça marche pour les époux, pacsé je ne sais pas.

Édit : Dans une situation où la résidence principale était l'unique propriété du défunt, mais que par voie de testament, le partenaire survivant obtient une part, au même titre que les autres héritiers du défunt : il peut réclamer le droit d'occuper les lieux.

Re: Question Immobilier et héritage

par sobear » 11 Juin 2017 10:17

Burzum tu développes une solution où le bénéficiaire d'un usufruit pourrait le léguer à une tierce personne.

Par définition cela me parait impossible puisque l'usufruit s'éteint au décès du bénéficiaire donc il ne peut pas le léguer en succession.

on trouve cela sur le net:
Nu-propriétaire et usufruitier peuvent céder leur droit individuellement. Chacun est libre d’en disposer de façon indépendante. La vente de l’usufruit par un particulier est peu usuelle, car l’usufruit s’éteint au décès de son premier titulaire, et cela même s’il a été cédé. Mais la cession de la nue-propriété, droit peu fiscalisé et appelé à survivre à son propriétaire, est plus fréquente. Cette vente n’aura aucune incidence sur l’usufruit qui continuera jusqu’à son terme.
extrait de http://www.leparticulier.fr/jcms/p1_1520177/usufruitier-nu-proprietaire-organisez-vous

En fait il y a une exception possible où il peut y avoir transmission d'un usufruit et là on parle de reversion d'usufruit: il faut constituer au moment du démembrement une clause le prévoyant par un contrat. C'est rare et cela serait étonnant que cette clause ait été prévue au décès de la grand mère. (voir ici: http://www.paris.notaires.fr/sites/default/files/lusufruit_mai_2016.pdf)

Si on regarde en détail la reversion d'usufruit voici ce qui est dit:
Usufruit successif ou transmission de l'usufruit à un tiers
Le propriétaire d'un bien peut transmettre l'usufruit sur ce bien à un tiers. Ce tiers devient donc l'usufruitier. La transmission peut se faire par donation ou par testament.
Elle peut être assortie d'une clause d'usufruit successif : si l'usufruitier décède avant le terme de l'usufruit, l'usufruit est automatiquement transmis à une autre personne. Le second usufruitier succède au premier. Il s'agit donc d'une réversion de l'usufruit au profit du deuxième usufruitier.
L'usufruit successif doit être clairement mentionné, par exemple dans le testament ou la donation : il faut indiquer précisément à quelle personne sera transmis l'usufruit en cas de décès du premier usufruitier.
Ici: https://succession.ooreka.fr/astuce/voir/301493/usufruit-successif-qu-est-ce-que-c-est

Il est bien dit que la personne souhaitant léguer un bien qu'il a en pleine propriété peut le faire en démembrement avec d'une part l'usufruit et d'autre part la nue propriété. Dans ce cas le légataire peut décider que l'usufruit profitera à plusieurs personnes qui seront nommées où sera transmissible à une autre personne devant être nommée également.
Ce n'est que la personne qui créé l'usufruit qui décide s'il y aura succession possible en désignant la/le bénéficiaire mais le bénéficiaire d'un usufruit ne peut pas désigner un successeur...impossible!

Re: Question Immobilier et héritage

par Burzum » 11 Juin 2017 10:24

mais non , je ne parle pas de l'usufruit de la part de là grand mère.
Je parle de sa part en pleine propriété qui peut léguer au pacsé survivant.
Relisez

Si il s'est pacsé avec testament, c'est validé.
Il peut ceder sa part d'usufruit au pacsé survivant.
Ta maman a actuellement la nue propriété de sa mère et va récupérer la nue propriété de son père.
Au décès de ta grand-mère ton grand-père avait 50% en pleine propriété ( nue propriété + usufruit) et le reste en usufruit sur la part de ta grand-mère et ta mère la nue propriété.
Étant lui même pleinement Proprietaire il peut ceder sa part d'usufruit au pacsé ou conjoint survivant et ta mère récupére la nue de son père et l'usufruit de sa mère.
Donc ta mère sera pleinement Proprietaire à 50%( l'usufruit de ta grand-mère + la nue déjà acquise) + nue Proprietaire et le pacsé survivant usufruitier de la part de ton grand père.
A ça tu rajoutes le droit d'usage de 1 an qui revient au survivant, impossible de virer le pacsé ou le conjoint survivant de la résidence principale

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