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Re: Créer un parc immobilier locatif

par TrayingTrading » 29 mai 2017 22:20

Hello,

si tu pars de zéro, en effet prend rdv avec un gestionnaire de patrimoine, ta banque, échange sur les forums ;)

Nous sommes tous différents d'un point de vue acceptation des contraintes, objectifs, etc...

J'ai eu des appartements en province, dans différentes copropriétés: ce qui ne m'allait pas à la fin c'était les sommes faramineuses qui partaient en charges de copropriété, en syndic, et sans avoir la main dessus: j'ai du mal avec l'aspect coercitif pour les travaux qui arrivaient quand cela ne m’arrangeait pas ...

Assez rapidement je me suis dit qu'il fallait que je maitrise tout: donc achat d'un immeuble !!!

Dans un premier temps un immeuble déjà rénové, locataires en place, avec prêt !!!

Faire un peu de déficit foncier ( amortir les frais d'agence, de notaire, les premières années de crédit avec bcp d'intérêts...)

Puis 3/4 ans après rechercher un autre immeuble à retaper de A à Z pour refaire du déficit foncier ( dimensionné pour amortir loyers du 1er immeuble, puis du second à venir!!! Et aussi avec l'optique de la revente éventuelle: le mettre aux normes de dans 20 ans ....

J'avoue que la phase d'apprentissage en copropriété m'a été instructive.

Il existe des petits immeubles de 2/3 logements " pour se faire la main :)

bons débuts ;) :)

Re: Créer un parc immobilier locatif

par Topitop » 30 mai 2017 15:07

T ingTrading > Je te remercie pour ton partage d'expérience :top:

Re: Créer un parc immobilier locatif

par Djobydjoba » 31 mai 2017 14:30

Plataxis a écrit :Tu peux regarder les vidéos d'Olivier Seban, qui vend de la formation (j'ai pas acheté), c'est assez inspirant, peut-être trop d'ailleurs en ce sens que j'ai vu trop grand après en avoir visionné plusieurs (ce qui ne veut pas dire que c'est sa faute, c'est l'inspiration qu'elle a suscité en moi qui était disproportionnée).
Il y a maintenant des dizaines de chaînes YT françaises sur l'investissement immo, dans le sillage d'O. Seban. La jeune génération a l'air d'être bien briefée sur le développement d'un patrimoine par l'immo. J'ai l'impression que la concurrence semble intense, les vrais bonne affaire doivent être difficiles à trouver. :gloups:
Plataxis a écrit :Comme ailleurs, attention aux coûts cachés : ce n'est pas un bête ratio entre prix d'achat et prix de location, il y a tout ce qui ne se voit pas sur le papier, ou que l'on sous-estime. Un exemple : des travaux
Le coût caché le plus important me semble être le temps à y consacrer. Chercher le bien, les déplacements (+ frais transports), l'administratif, les visites, les litiges, la gestion des travaux (encore pire s'y on le fait soit même)...
- ceux qui investissent, faites-vous bien vos calculs de coûts cachés, notamment le temps que vous y passez (qui pourrait être consacré à autre chose). Rentabilité de 6 à 8% par an, mais combien d'heures en face ?
A mettre en face le trading swing, une expertise (peut être pas plus compliquée que celle de l'investissement immo), une routine de surveillance des marchés, deux clics de souris dans le bon timing et on laisse courir une position pour 10 à 20% de gains (pour un bon trade bien évidemment).
C'est une réflexion assez trollesque mais je ne peux pas m'empêcher d'y penser très fort à chaque fois que je réfléchis à l'investissement immo.

Re: Créer un parc immobilier locatif

par wallstreetlouveteau » 31 mai 2017 14:35

Rentabilité de 6 à 8% par an, mais combien d'heures en face ?
A mettre en face le trading swing, une expertise (peut être pas plus compliquée que celle de l'investissement immo), une routine de surveillance des marchés, deux clics de souris dans le bon timing et on laisse courir une position pour 10 à 20% de gains (pour un bon trade bien évidemment).
C'est une réflexion assez trollesque mais je ne peux pas m'empêcher d'y penser très fort à chaque fois que je réfléchis à l'investissement immo.
+1 pour le temps consacré qui peut rapidement devenir du plein temps .

Pour le reste je voulais le dire mais vu que j'ai aucune expérience en réel je trouvais ça déplacé .

Re: Créer un parc immobilier locatif

par Topitop » 31 mai 2017 15:16

Djobydjoba > +1 également pour le temps passé, tu as raison. Par exemple pour les ventes aux enchères judiciaires que j'étudie en ce moment, il faut sélectionner les biens à fort potentiel, puis aller au tribunal pour consulter le cahier des charges (=dernières AG, diagnostics, ...), effectuer les visites qui sont en général en pleine journée en semaine, contacter un avocat pour être représenté le jour de la vente, et enfin aller à la vente.
Et tout ça pour que dans 75% des cas les prix soient aux prix du marché voir au delà. Parfois je suis découragé mais comme le disait Napoléon : "Qui veut constamment réussit forcément!".

Re: Créer un parc immobilier locatif

par wallstreetlouveteau » 31 mai 2017 15:26

Ouais en plus aller au tribunal même si on est pas mis en examen on peut difficilement trouver du plaisir dans cette activité .

Re: Créer un parc immobilier locatif

par Djobydjoba » 31 mai 2017 15:32

Topitop, je ne sais pas si tu fais le calcul de toutes ces heures passées pour ton activité immo. Si tu ne fais pas tu devrais. Peut-être que tu vas te rendre compte que, avec tous les coûts mis bout à bout, en résultat horaire ça rapport très peu, et que une autre activité (par exemple salariée) serait en fait plus rentable ! Essaye de faire ce calcul et fais-nous un retour ;)

Re: Créer un parc immobilier locatif

par Topitop » 31 mai 2017 15:42

Je pense en effet que c'est une activité de marchands de biens ou de trader en compte propre! scalping le matin et immo l'après midi :D

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