Créer un parc immobilier locatif

Bonjour,

Je cherche à créer un parc immobilier locatif et aimerais avoir votre avis. Je trouve le sujet passionnant et me dis que certains d’entre vous ont peut-être déjà sauté le pas.

Je me pose un tas de questions parmi celles-ci :

• Emprunter ou payer comptant ?
Ayant conservé un capital pour investir plutôt qu’acheter ma résidence principale je ne vois pas l’intérêt d’emprunter sauf s’il s’agit d’obtenir un budget plus important lors d’une opération d’achat / revente à court terme ; de plus le fait de ne pas avoir à rembourser d’emprunt permet de capitaliser les loyers pour acheter d’autres appartements et ainsi créer l’effet boule de neige du système, Qu’en pensez-vous ?

• Comment maximummiser le taux de rendement ?
o J’habite à Paris et les prix sont tellement élevés que le projet n’est pas rentable et les bonnes affaires introuvables. Mon projet est-il réalisable en région parisienne ou bien est-il voué à l’échec ? Je me pose la question de déménager en province s’il le faut !
o Je prospecte actuellement :
 -les ventes aux enchères mais les prix s’envolent à chaque fois donc pas rentable,
 -les caves, pas mal, mais les frais de notaire sont élevés en proportion du prix initial et quid de la gestion du business à partir d’un certaine taille critique,
 -les fonds de commerces, à priori les rendements sont meilleurs,
 -Je suis aussi à l’affut des bonnes affaires pour effectuer des opérations d’achats / revente.

Bref, je rame un peu et me dit que parfois, sans avoir de famille ou amis dans le milieu (notaires, avocats, …) c’est beaucoup plus compliqué. Mais heureusement je suis motivé

Je vous remercie par avance pour vos retours d’expérience.

Il y a 3 choses à savoir en immobilier:

1) Emplacement, emplacement et emplacement.
2) Potentiel de PV
3) Le locataire te paye une partie du crédit.

Que recherches-tu?

- Un placement?
- Une rente?
- Une PV MT, LT?

En fonction de ton IRPP. IS ou IR?

Micro-foncier? Défisc? Amortissements?

Alors déjà si tu veux faire du locatif et que tu ne veux pas emprunter, tu n'as rien compris au fonctionnement du locatif.
Plus tu as de charges : intérêts d'emprunts + taxe foncière ,ça vient en déduction de tes loyers et en déduction de ton impôt sur revenu foncier, voir même si tu as beaucoup de déficit foncier en déduction de ton revenu brut global

C'est ce que l'on appelle du déficit foncier.

Topitop, réfléchis bien à ce que tu souhaites faire.

Merci pour vos réponses.
Je cherche à me constituer une rente qui puisse se développer années après années.
Concernant l'impôt je suis à l'IR.
Burzum, je comprends l'intérêt d'avoir le max de charges pour payer le minimum d'impôts mais avec un emprunt je risque d'être coincé pendant 20ans sans pouvoir acheter d'autres biens?
Mon idée est d'acheter un ou plusieurs appart comptant pour financer l'achat d'un nouvel appart tous les 4 à 5 ans. C'est long au départ mais après les achats sont de plus en plus raccourcis dans le temps.
Mais pour faire ça il faut bien acheter, et à Paris, je ne trouve rien

Si tu veux te faire une petite rente tu peux acheter et louer des garages type box , c'est très recherché , ça sert de garage a voiture biensure mais pas que ça sert pour du stockage etc...
Le risque de loyer impayé est plus faible vu que les montants sont beaucoup plus faible par rapport aux loyers d'appart .
Si c'est des box dans ta résidence l'assurance habitation couvre .
Tu peux mettre ce que tu veux dans le bail et virer ton loc quand tu veux .
rendement de 11% net/an ( je loue beaucoup plus cher que le prix normal a mon loc pour des raisons particulières que je ne peux pas détailler ici )
C'est parfait pour se faire une petite rente pépère , si je trouve un autre loc dans le même genre j'en achète un autre direct .
Bon après , t'auras pas de plus values immobilière dessus et tes loyers n'augmenteront pas en principe mais ya quand même de sacré avantages .

Cela se calcule...

1er achat cash. Il dégage des revenus. Un deuxième très vite derrière avec de gros travaux. Cela te crée un déficit foncier. Tous les 2 ans, faire la même chose...

Il faudrait prendre un RDV avec un expert comptable qui te dira réellement en fonction de ta situation.

wallstreetlouveteau > merci pour ton retour, tu as des box en Ile de France ou en province?
J'ai déjà étudier cette option (y compris parkings) mais à Paris les box coutent entre 25.000 et 45.000€, donc par rapport aux loyers perçus ce n'est pas rentable du tout.

Miju> tu as certainement raison, je pense qu'un rdv avec un expert comptable n'évitera bien des déconvenues. Plutôt un expert comptable ou avocat fiscaliste à ton avis?

Tu peux trouvez quelle une base de réflexion sur YouTube, par exemple ce matin j’ai regarder cette vidéo c'est un sujet que je suis.

Plusieurs centaine de petite surface en 20 ans la persévérance ça payes.

Spoiler:

[youtube]https://youtu.be/jVz9-xbXf3U[/youtube]

( inutile de te dire de pas acheter de méthode miracle aux youtubeur... Toute les infos sont gratuite sur le net.)

Nan a lyon enfin une commune limitrof , c'est beaucoup beaucoup moins cher .

C'est vrai qu'a Paris tout est hors de prix garage compris .

Après t'es pas obligé d'acheter en IDF , tu peux aller en banlieue , mais après pour l'assurance hors zone d'habitation je sais pas du tout comment ça marche , si il faut prendre une assurance pour chaque garage c'est pas la peine ça doit coûter trop cher .

-Les caves je connais pas du tout ce concept , moi j'en ai une mais elle vraiment trop petite ya rien a faire avec en plus c'est beaucoup moins accessible que le garage .
Les caves franchement je vois pas trop ça comme un marché porteur .

-Les fonds de commerce seul ou les murs avec ?
Les fonds de commerce je connais pas trop , les murs , c'est presque impossible de virer son loc même si il paye pas pendant très très très très longtemps .
Donc les murs pas bonne idée du tout .

Si.

Sur les murs commerciaux, le bailleur a plus de poids. Commandement de payer.

Tu enclenches plus facilement une procédure d'expulsion sur commerce que sur habitation.

Ah oui je crois je me suis trompé , enfaites ya un truc du genre que le bail est prolongé par tacite reconduction sur une periode assez longue et si on veut expulser le loc avant la fin du bail on doit lui payer des indemnités énormes , c'est un truc comme ça .
Mais pas sure qu'en pratique tu puisse virer ton loc si facilement si il paye pas , ya pleins de recours possible pour le loc ça peut être très long , après certainement que ya pas la trêve hivernale comme sur de l'habitation mais c'est tout je crois .
Quoi qu'il soit , souscrire a une assurance loyer impayé ça me parait indispensable , même si ça va diminuer le rendement ( paiement des loyers impayés + prise en charge des procédures de justice .)

Ano782345 > merci pour la vidéo elle est top. J'avais déjà vu des vidéos de ce genre et lu des livres comme "Père Riche Père Pauvre", et ça permet de se remettre en tête les bases

wallstreetlouveteau > Les caves sont recherchées (en tout cas sur Paris) car les gens manquent de place. Et contrairement aux prix des parking qui ont flambé, celui des caves est encore correct. Une cave de 5m² coute grosso modo 8000€/10000€ et se loue 90€ par mois.
Concernant les commerces j'étudie l'achat de murs car les locations sont plus longues et les revenus meilleurs.

J'ai aussi fait les ventes aux enchères publiques mais c'est du délire!! Les appart se vendent au dessus du prix du marché.
J'axe à présent mes recherches d'enchères sur les ventes judiciaires car il est nécessaire d'avoir un avocat pour enchérir. Et là il y a déjà moins de monde sur le coup. Et de temps en temps il y a de bonnes affaires à faire.
Mais c'est comme tout ça prend du temps (sélection des biens, étude du cahier des charges uniquement au tribunal, visite, rdv avec avocat, vente, et rebelote pour chaque appart).

Renseignes toi sur l'assurance loyer impayé ça coûte cher mais ça peu te sauver la vie .
Ouch!!! 8000/10000€ pour 5m2 : Paris c'est pas la france c'est une principauté rattachée a la france lol sérieux les tarots la bas c'est un autre monde .

Lol, oui tu as raison ça cogne. Et à 8800€/m² pour les appart tu comprends que ce soit difficile de faire quelque chose de rentable.
Pour l'assurance je pense que tu as raison. Ca coute 3 à 4% et puis rien empêche de la stopper au bout de 6 mois si le locataire est réglo.

Renseigne toi mais ta cave peut certainement te rapporter quelques dizaines d'euros par mois même à Lyon. Il y a des sites qui gèrent tout, assurance incluse, comme Jestocke.com ou Costockage.com

Oui merci pas mal costockage.com , ya un petit calculateur rapide.

Du coup je peux payer ma connexion internet avec c'est pas enorme mais c'est deja

ça de pris , par contre ya du boulot pour virer

Tous les déchets du précédent locataire , ça peut valoir le coût même si je sais pas

Si ils arriveront a me trouver un loc rapidement , enfin qui ne tente rien n'a rien .

J'ai cru au locatif comme étant la facilité en terme d'activité économique, je pense à présent que ce n'est ni plus ni moins facile qu'une autre activité : plus tu te donnes, plus tu es rentable, plus tu faiblis, plus tu coules.

Comme ailleurs, attention aux coûts cachés : ce n'est pas un bête ratio entre prix d'achat et prix de location, il y a tout ce qui ne se voit pas sur le papier, ou que l'on sous-estime. Un exemple : des travaux, ce n'est pas seulement un prix de réalisation, c'est aussi un temps de réalisation pouvant dans certains cas bloquer la location, et ce d'autant plus longtemps que l'artisan trade à venir. Un sinistre, idem, surtout si la copropriété bloque tout.

Bref, comme ailleurs, commencez petit, et pyramidez si ça se passe bien.