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Prendre sa perte en immobilier

par plataxis » 06 Sep 2018 09:00

Bonjour,

L'immobilier m'a toujours paru un investissement "facile" car ça c'est plutôt bien passé pour moi dans l'ensemble. Pourtant, je butte sur un os qui est pourtant celui de mon premier investissement à visée locative et je suis embêté.

J'ai acheté un appartement dans l'ancien avec une rénovation très "bricolage" qui s'auto finançait au début. Le temps a passé, le tout a vieilli et j'ai subi un impayé qui m'a convaincu qu'il était temps de le refaire de fond en comble. J'ai tout cassé, tout évacué, et découvert que les poutres étaient moisies. Le temps que le syndic fasse le nécessaire, j'avais emb é sur un autre projet de grande ampleur qui tourne aujourd'hui.

A présent, je n'ai plus le goût de parfaire ce projet là, et j'étais même prêt à le confier à une association d'aide au logement pour ne plus m'en soucier. Seulement l'association me répond qu'il faut que je finance une remise en état pour qu'ils en fassent quelque chose, ce qui n'a pas de sens pour moi : si je paye une rénovation, c'est pour au minimum percevoir un loyer qui la rembourse. Je veux bien prêter un bien, pas payer la déco en sus.

Pourquoi je veux m'en défaire ? Essentiellement parce que je n'aime pas me rendre dans ce quartier, pourtant au pied de la gare SNCF, mais aux portes d'un quartier populaire, et qui m'impose la traversée de l'agglo, les difficultés de parking, un immeuble vieux, une petite copro où des propriétaires sont désagréables...

De ce fait j'ai mis en vente, trouvé un acheteur a un prix décent, presque équivalent à celui de mon achat, mais il n'a pas eu de financement, ce qui est décourageant compte tenu du faible montant et du temps investi pour en arriver à ce résultat.

Du coup je me tate : persévérer dans la vente, quitte à solder ? Payer une rénovation qui sera remboursée dans X loyers ? Je suis un peu dans le cas du trader qui regarde sa position dans le rouge sans trop savoir que faire. Vendre est possible à prix cassé (j'ai même eu un SMS me proposant la moitié du prix demandé :lol: ) rénover est probablement rentable que ce soit pour louer ou vendre, mais suppose de réinvestir dans un bien que j'ai envie de lâcher (moyennage à la baisse ?)...

C'est un tracas de riche, et qu'il vaut mieux avoir ce genre d'ennui que les vrais problèmes de certains autour de moi, n'empêche que c'est épineux, casse pied, perturbant. Pour pas grand chose ! Quand je pense que j'ai acheté / revendu en quelques secondes des C.F.D même pas à risque limité qui valaient plus que cet appartement... Une des raisons qui font que j'aimerais être plus efficace en trading !

Re: Prendre sa perte en immobilier

par trappiste73 » 06 Sep 2018 09:08

Tout dépend des délais. Au bout de 1 an sans vente, là il faut se poser les bonnes questions par rapport au prix affiché.

Re: Prendre sa perte en immobilier

par Benoist Rousseau » 06 Sep 2018 09:09

quelle est la dynamique du marché immobilier de la ville ? cela progresse ou stagne depuis 2 3 ans

Est ce que le quartier peut se dégrader dans les prochains moi années le temps que tu rénoves ?

2 questions à se poser à mon avis

Si le quartier peut se dégrader et que l'immobilier baisse dans ton secteur ce n'est pas la même chose que si le quartier se développe et que le prix de l'immobilier progresse

Re: Prendre sa perte en immobilier

par trappiste73 » 06 Sep 2018 09:16

En tous cas, les gens que j'ai vus perdre leur chemise dans l'immobilier s'entêtaient sur le niveau de prix fixé comme suit, prix d'achat + travaux, sans comprendre que là aussi c'est la loi de l'offre et la demande. Aucun niveau de prix n'est "scientifique", c'est simplement la rencontre entre un acheteur et un vendeur. J'ai suivi plusieurs années les prix dans une petite ville, c'est effarant de voir la dispersion du prix/m2 des transactions.

Re: Prendre sa perte en immobilier

par plataxis » 06 Sep 2018 09:20

Tu as raison Benoist, excellente question à laquelle je suis bien en peine de répondre.

En fait je ne sens aucune dynamique, ni dans un sens ni dans l'autre, car je suis à la jonction entre un quartier qui a à peu près touché le fond, compte tenu de sa proximité au centre, et un autre qui a tout donné pour revitaliser le secteur, et atteint en quelque sorte un plafond. Mais je m'intéresse tellement peu à ce secteur que je souhaite quitter que j'ai peu d'éléments concrets pour l'affirmer.

Trapiste, il a été plutôt vite "vendu", au moins sous compromis. Maintenant ça me trade de conclure quelque chose... Quant aux disparités au m² je les constate aussi, mais elle sont souvent explicables en visitant le bien en question...

Ce qui me semble absurde est que j'ai l'impression que ça se vendrait mieux rénové, alors que l'acheteur sera taxé sur un montant plus important, ne pourra pas amortir le prix des travaux, ne pourra pas choisir le niveau de prestations...

Re: Prendre sa perte en immobilier

par Benoist Rousseau » 06 Sep 2018 09:21

trappiste73 +100

et il suffit d'un seul acheteur

Re: Prendre sa perte en immobilier

par TrayingTrading » 06 Sep 2018 10:35

+1 Trappiste et benoist

tu as déjà eu un acheteur à ton prix: c'est un bon point cela veut dire que tu n'es pas trop mal ciblé pour ton quartier

Pour t'en débarrasser baisse un peu ton prix sans pourtant le brader, pour qu'il te génère plus de contacts à défaut qu'il parte plus vite

Re: Prendre sa perte en immobilier

par noko » 06 Sep 2018 10:50

bonjour

cacher la misère et louer pas cher :mrgreen:
(comme font mon proprio actuel et l'ancien)

non parce que y'a pourri et pourri ...

c'est pourri ... pourri ? :D

Re: Prendre sa perte en immobilier

par falex » 06 Sep 2018 10:57

ça me rappel la vente de ma précédente voiture : Il fallait faire la courroie de distri en préventif. PErso je me disais : je ne vais pas le faire, l'acheteur le fera lui même dans le garage de son choix. Surtout que c'est du préventif.

ET bien ça n'a pas loupé : tous mes contacts m'ont demandé si la courroie était changé. Je répondais que non et que je leur laissé le loisir de la faire où ils voulaient. Comme ça j'ai perdu mes 3 premier acheteurs.
Au final j'ai réussi à vendre au 4ème ... en prenant à ma charge 75% du montant du changement de courroie.

Ce que je retiens c'est que les acheteurs que j'ai rencontrés n'étaient pas près à acheter une voiture , un certains prix, qui aurait demandé un passage chez le garagiste avant de s'en servir. Besoin de se rassurer certainement et de mise en confiance.

Dans ton cas, peut-être les travaux ferait vendre plus cher mais surtout permettrait d'atteindre des acheteurs qui auront la capacité d'achat.

Sur un bien à 100K tu vas avoir le tout venant dont une bonne partie limite en terme d'octroi de prêt.
Dès que tu dépasses la barre des 200K tu tombes sur du plus "riches" et avce un plus gro revenue donc plus suceptilbre d'avoir un prêt.

Après dans l'immo il y a des prix "noir".
La tranche 200-400 (allez 500 par extension) se vend en général très bien
la tranche supérieur au 1M€ aussi
C'est la zone 500-1M€ qui est un vrai cauchemar car tu es en pleine limite de classe de population :
les "moyens pauvres" qui sont déjà au plafond de leur endétement (dison max 500)
et les "moyens riches" qui ont les moyens d'acheter des biens plus cher et donc acheter un bien à 500 est un truc de pauvre, bas de gamme, pas assez classe ...

Pas toujours facile la rencontre entre acheteur et vendeur.

My two cents.

Re: Prendre sa perte en immobilier

par noko » 06 Sep 2018 11:00

la courroie de distribution c'est le truc qui fait genre "je m'y connais en mécanique"

(alors que je n'ai jamais changer une seule courroie sur une vingtaine de véhicule (parfois avec des dépassements de 10/15 ans et centaines de milliers de kms))

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