SCI à l' IS

Y aurait-il parmi vous un gérant de SCI à l'IS, ou un expert comptable, pour lui soumettre quelques questions d'ordres comptables et fiscales ?

merci.

Pose toujours tes questions. Je vois mon expert comptable 3 fois par semaine en ce moment et j'ai géré des sasu sci Eurl ei ...

pour une sci à l' is

-> quelle durée, et % d'amortissement, peut-on pratiquer pour un appartement construit en 1990, et acheté en 2016 par une sci

-> la 1ère année, compte tenu du déficit de la sci lié à la déduction des charges d'acquisition du bien (frais de notaire) :
- la perte est elle obligatoirement imputable aux associés ?
- quelle solution éventuelle pour ne pas affecter cette perte aux associés ?
- en cas de C/C d'associé débiteur, doivent ils obligatoirement le recouvrer pour éviter l'abus de biens ?

-> l'amortissement du bien crée une charge fictive, et diminue donc le résultat imposable. Pour autant, la trésorerie disponible de la société sera supérieure à ce résultat (puisque l'amortissement n'est pas débité du compte) : comment les associés peuvent ils sortir cette trésorerie ? les dividendes versés peuvent ils être supérieurs au résultat ?

-> peut on créer une SCI à capital variable, sans avoir libérer la totalité du capital, et profiter malgré tout du taux d'is réduit à 15% (pour le bénéfice inférieur à 38 K€) ?

:roll:

bon courage a ton expert

Ok mon expert comptable te prendra 200€ la consultation je n'ai pas le niveau

comme il a l'air de bien apprécier les bonnes tables, ça doit pouvoir s'arranger

C'est marrant j'étais persuadé que les SCI étaient forcément en IR.

Aldo, en lisant rapidement tes questions, je pourrais te répondre à certains points dans la journée.

Promis!

C'est marrant j'étais persuadé que les SCI étaient forcément en IR.

Non tu peux opter pour l'impôt sur les sociétés

Tu as même des SCI achat/vente. Tu achètes un terrain, tu fais bâtir un immeuble de x apparts. Tu les vends en VEFA et la SCI est dissoute à la fin.

Oui la sci snapchat à durée limitée

Ok miju, y a pas d urgence
Bonne journée !

Aldo,

Je ne suis pas expert-comptable (beurk! ), je suis gérant de plusieurs SCI à l'IS, je peux donc te répondre par "expérience".

1) Amortissement du bien:

Pour la durée et %, Il faut obligatoirement effectuer l’amortissement de l’immeuble tous les ans, selon la période d’utilisation du bien (à voir avec ton comptable). La comptabilité de la SCI doit respecter les règles posées par le code de commerce.

2) Déficit de la SCI:

Je ne comprends pas trop tes deux premières questions. Ce que j'ai compris, si la SCI fait du déficit, les associés ne doivent pas "rembourser" à la SCI ce déficit. Il viendra s'imputer sur le haut de bilan (ce que l'on appelle le report à nouveau). Si il y a déficit, il n'y a pas de distributions de dividendes.

3) C/C associés débiteurs:

Strictement interdit => ABUS DE BIEN SOCIAL. Un compte courant devient débiteur si et seulement si tu distribues plus que le bénéfice.

4) Amortissement et trésorerie:

Il faut considérer l'amortissement à l'IS comme un "report" d'imposition. De ce fait, effectivement, la tréso peut gonfler par ce biais là. L'objectif est de pouvoir réinvestir cet amortissement. Soit par des réparations pouvant arriver, soit par un nouvel achat.

Cette trésorerie peut être sortie de deux façons:

- Distributions du bénéfice + aller chercher le report à nouveau du haut de bilan. Exemple:
En 2016, tu fais 10 000€ de bénéfice. Ta tréso ne te permets que 5 000€ de distributions. La SCI va distribuer 5 000€ et les 5 000€ restant vont être comptabilisés en report à nouveau (ces 5000 restent donc dans la SCI).
En 2017, tu fais 10 000€ de bénéfice et tu as 15 000€ de tréso. Tu vas pouvoir distribuer Bénéfice + les 5 000€ de report à nouveau de 2016.

Donc, les dividendes ne peuvent pas être supérieurs au bénéfice sauf si ton bilan possède du report à nouveau (bénéfice non distribué des années antérieures).

5) Capital variable et IS:

Là, je t'avoue que je suis au taquet de mes connaissances. Toutefois, je ne vois pas le lien entre capital variable et Taux IS. Il y a peut être des exceptions, ce n'est qu'un expert comptable qui pourra te le dire.

J'espère avoir répondu à certaines de tes questions et aider dans tes réflexions.

A+

mais une SCI "snapcaht" c'est pas plutot une SCP ? Quand je regarde les plaquette des promotteurs autour de chez moi c'est toujours SCP machin, SCP bidulle, machin et bidulle étant souvent égal au nom du programme et donc dissout à la fin.

Les SCP, c'est pour les professions libérales soumises à un statut législatif ou réglementaire (avocats, notaires…)

Si tu veux mon expert comptable est open pour te répondre (C est un très bon le meilleur que j'ai croisé depuis 20 ans) mais ce sera payant

Miju : merci d'avoir pris le temps de me fournir ton point de vu en tant qu'investisseur, cela peut être utile. Attention toutefois à la revente des biens, la plus-value peut coûter cher à l' IS !!

Benoist : j'ai dans mon carnet d'adresse ce qu'il me faut, je me disais qu'ici serait plus rapide et plus simple... finalement j'ai pris RDV avec un expert qu'il m'arrive de cotoyer pour étudier précisément l'optimisation fiscale de mon projet

À mon humble avis, pour l'achat d'un "appart" voué à la location, privilégie l'IR. Si tu as des travaux pour le mettre au goût du jour, tu fais du déficit foncier à hauteur de 10 000€ et des brouettes sur ton revenu global. Tu as 2 ans de defiscalisable sur l'enveloppe globale des travaux.

Une sci à l'is est plus judicieux sur l'achat de murs commerciaux.

Tout dépend de ce que tu souhaites faire de cet investissement. Un revenu foncier ou un revenu rentable sur un temps plus court.

Si c'est un placement, tu prends un bien avec un potentiel (choix de la ville, du quartier...) des travaux à l'achat, déficit foncier.

Pour moi, acheter un appart sur une sci à l'is, pas top. J'ai 3 apparts sur une sci à l'is et c'est la galère après amortissement.

Tiens nous au courant de ta rencontre avec ton expert comptable. C'est très intéressant...

Oui. Tu parles de PV sur un bien à l'is au final, ok. Mais, tu as amorti. Tout dépend du bien. S'il est amené à se valoriser, c'est IR. S'il est amené à te rapporter à court terme, c'est l'is.

je vois qu'on a la même analyse.

dans mon cas il s'agit de 2 appartements, objectif revenus locatifs pour la retraite, donc pas de revente (en théorie). d'où l'IS.
j'ai bien conscience que la sortie des dividendes est taxée, mais quand je fais mes simulations, cela reste quand même avantageux d'être à l'is.

pour l'amortissement j'ai lu que cela pouvait se faire à hauteur de 2,5% / an... il va falloir 40 ans pour que le bien soit totalement amorti ! Ensuite en cas de revente... boom la plus value passe en totalité à l IS, et c'est là que tout le surplus de cash dégagé par l'économie d'impôt est redonné "bêtement", et tu pleures lol !

il n'y a pas de solution miracle, surtout avec les évolutions à venir sur la fiscalité.... ce qui est vrai aujourd'hui ne sera peut être plus valable dans 5 ans, bref dur dur de faire les bons choix !!

en tout cas redonner 50% de mes revenus fonciers dans le cas où je fais l'achat sans SCI, ça pourrait bien m écoeurer...

réponse de l'expert comptable, pour faire court :

pour une sci à l' is

-> quelle durée, et % d'amortissement, peut-on pratiquer pour un appartement construit en 1990, et acheté en 2016 par une sci
durée 40 ans, donc amortissement 2,5% / an

-> la 1ère année, compte tenu du déficit de la sci lié à la déduction des charges d'acquisition du bien (frais de notaire) :
- la perte est elle obligatoirement imputable aux associés ?
- quelle solution éventuelle pour ne pas affecter cette perte aux associés ?
la perte peut être comptabilisée en report à nouveau, puis épongée avec les bénéfices qui suivront

- en cas de C/C d'associé débiteur, doivent ils obligatoirement le recouvrer pour éviter l'abus de biens ?
non pas dans une société civile, mais oui dans une société commerciale

-> l'amortissement du bien crée une charge fictive, et diminue donc le résultat imposable. Pour autant, la trésorerie disponible de la société sera supérieure à ce résultat (puisque l'amortissement n'est pas débité du compte) : comment les associés peuvent ils sortir cette trésorerie ? les dividendes versés peuvent ils être supérieurs au résultat ?
dans mon cas les 1ères années je devrai apporter de la tréso à la SCI pour assurer le remboursement des prêts... cela constituera progressivement une réserve d'argent en C/C d'associé que je pourrai alors récupérer sans imposition, lorsque les prêts seront remboursés, et ainsi je pourrai prélever la totalité de la tréso disponible de la SCI

-> peut on créer une SCI à capital variable, sans avoir libérer la totalité du capital, et profiter malgré tout du taux d'is réduit à 15% (pour le bénéfice inférieur à 38 K€) ?
non, risque de redressement

:roll:

bon courage a ton expert