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Re: Vision de l'investissement immobilier

par GOLDS » 06 juin 2014 20:02

kapistar a écrit :
- a écrit :
Acheter pour louer, c'est (à de rares exceptions près, type logement étudiant ou petite surface, etc.) une énorme bêtise. C'est une source d'emmerdements absolument incroyables, c'est la loterie à chaque changement de locataire, quelles que soient les précautions prises !! Tu peux toujours te brosser pour espérer récupérer les loyers d'un type qui consent enfin à partir... sans t'avoir payé depuis 8 mois !! (à moins d'engager une longue, coûteuse et pénible route judiciaire)
C'est comme prendre une perte en trading, ça fait partie du jeu et il faut apprendre de ses erreurs. C'est pas la fin du monde non plus ;)
Puis bon 8 mois c'est long, y a moyen de le mettre dehors avant ça quand même

Je constate une chose grâce à cette file c'est qu'il y a plus de gens que je ne le pensai qui s'obstine (se complaise) à être locataire.

;)
:? hum je peux t'assurer d'experience que si tu arrives à expulser un locataire de nos jours en quelques mois cela relève du miracle (sauf utilisation de procédés "non conventionnels" :mrgreen: , meme en référé rien qu'avec le système de jugements en appel puis cassation et autre ça va durer un bout de temps. Le tout étant bien sur que ça ne soit pas toi qui paye tout ça mais ton assurance sinon bonjour la moins value et le risque de surendettement du proprio.

Re: Vision de l'investissement immobilier

par GOLDS » 06 juin 2014 20:04

Eversa a écrit :
ladefense92800 a écrit :dans le pire on a deja vu des poprio payer pour que les locataires degagent les lieux .
C'est vrai. Pour que notre locataire se décide à partir (pour une raison entrant dans le cadre de la loi), nous avons dû nous-même lui rechercher un studio, (en r-de-ch, avec jardin, sécurisé obligatoirement...), nous occuper de tous les papiers, avec un loyer très correct et nous lui avons avancé tous ses frais, soit 3 mois de loyer! :o Sans ça, il y serait encore et après renseignement: impossibilité de le mettre à la porte sans une procédure qui n'en finirait pas. Il avait été prévenu 6 mois à l'avance, mais ne voulait pas partir.
Plus jamais de locataires pour nous.
Ma petite Eversa :( :( merci en tout cas d'avoir partagé ton expérience :merci:

Re: Vision de l'investissement immobilier

par kapistar » 06 juin 2014 21:32

En utilisant obstination je savais que ce n'était pas le bon terme, désolé j'ai dur à trouver les bons mots parfois.

Ta démonstration est très efficace comme d'habitude. Benoist :bravo: ça fait du bien d'entendre des avis contraire au siens, tu bouleverses mes certitudes, y a pas de doute la dessus.
:lol:


Golds, y a plusieurs manière d'êtres bailleur, celle dont tu parles ne m'intéresse pas:

1) une agence c'est une commission donc non merci
2) pour se faire éjecter de l'assurance (où tu paye une prime) parce que tu as oublié de parapher une page du baille non merci
3) Si c'est pour prendre une agence et devoir repasser derrière pour valider un locataire non merci. Je ne te parle même pas des entreprise que l'agence pourrait mandater, là je suis mort de rire, c'est à toi de faire ça et le mieux encore, mais ça ce n'est pas donner à tout le monde je le reconnais, c'est de faire les petites choses toi même.
4) on est d'accord sur ce point et c'est effectivement un métier qui n'est pas donné à tous le monde comme le trading finalement.

Je pense aussi que les législation ne sont pas identiques en Belgique et en France. chez nous saisir un juge de paix coute 30 euros et dès le +/- 4ème mois de retard normalement le bail peut-être annuler, tu rajoutes encore quelques semaines si le locataire refuse de partir et qu'il faut le faire expulser par la police.

J'ajouterai encore que si tu es un proprio à l'écoute et que tu respectes les gens, en général ça se ressent dans la relation que tu as avec ton locataire et les 2 parties en ressortent gagnantes. Il faut savoir aussi que bon nombre d'entre eux sont border line vis à vis de certaine loi et certain principe de respect de la communauté, leur faire ressentir qu'on l'a compris et que l'on pourrai, nous aussi, devenir "non-conventionnel" instaure parfois un climat de régularité entre hommes "border line" :lol:

;)

Re: Vision de l'investissement immobilier

par Benoist Rousseau » 07 juin 2014 15:40

Pour expulser un locataire qui ne paye pas ça peut prendre 18 mois voire plus avec l'hiver. J'ai un cousin avocat qui aux dernières nouvelles (pas de contact avec lui depuis 15 ans) travaillait pour une association dont l'objectif était de défendre les locataires sous menace d'expulsions pour impayées. Donc il faisait procédure sur procédure appel etc pour gagner le plus de temps possible. Bien entendu pour les locataires c'était gratuit ...

Re: Vision de l'investissement immobilier

par GOLDS » 08 juin 2014 07:42

Benoist Rousseau a écrit :Pour expulser un locataire qui ne paye pas ça peut prendre 18 mois voire plus avec l'hiver. J'ai un cousin avocat qui aux dernières nouvelles (pas de contact avec lui depuis 15 ans) travaillait pour une association dont l'objectif était de défendre les locataires sous menace d'expulsions pour impayées. Donc il faisait procédure sur procédure appel etc pour gagner le plus de temps possible. Bien entendu pour les locataires c'était gratuit ...

Oui tout à fait d'accord avec toi Benoist en moyenne faut compter 18 mois à 2 ans environ. Quant à la somme à coups de 500 à 1000 euros d'avocats et huissiers pour chaque papier qu'ils te font j'en parle meme pas !! d'où L OBLIGATION D AVOIR UNE BONNE ASSURANCE car meme si tu gagnes en justice de toute façon le locataire en général ne paiera rien ni ses indemmnités ni les frais de justice donc c'est tout pour ta pomme.

Re: Vision de l'investissement immobilier

par GOLDS » 08 juin 2014 07:51

kapistar a écrit :En utilisant obstination je savais que ce n'était pas le bon terme, désolé j'ai dur à trouver les bons mots parfois.

Ta démonstration est très efficace comme d'habitude. Benoist :bravo: ça fait du bien d'entendre des avis contraire au siens, tu bouleverses mes certitudes, y a pas de doute la dessus.
:lol:


Golds, y a plusieurs manière d'êtres bailleur, celle dont tu parles ne m'intéresse pas:

1) une agence c'est une commission donc non merci
2) pour se faire éjecter de l'assurance (où tu paye une prime) parce que tu as oublié de parapher une page du baille non merci

3) Si c'est pour prendre une agence et devoir repasser derrière pour valider un locataire non merci. Je ne te parle même pas des entreprise que l'agence pourrait mandater, là je suis mort de rire, c'est à toi de faire ça et le mieux encore, mais ça ce n'est pas donner à tout le monde je le reconnais, c'est de faire les petites choses toi même.
4) on est d'accord sur ce point et c'est effectivement un métier qui n'est pas donné à tous le monde comme le trading finalement.

Je pense aussi que les législation ne sont pas identiques en Belgique et en France. chez nous saisir un juge de paix coute 30 euros et dès le +/- 4ème mois de retard normalement le bail peut-être annuler, tu rajoutes encore quelques semaines si le locataire refuse de partir et qu'il faut le faire expulser par la police.

J'ajouterai encore que si tu es un proprio à l'écoute et que tu respectes les gens, en général ça se ressent dans la relation que tu as avec ton locataire et les 2 parties en ressortent gagnantes. Il faut savoir aussi que bon nombre d'entre eux sont border line vis à vis de certaine loi et certain principe de respect de la communauté, leur faire ressentir qu'on l'a compris et que l'on pourrai, nous aussi, devenir "non-conventionnel" instaure parfois un climat de régularité entre hommes "border line" :lol:

;)
Oui justement c'est bien ce que je dis et c'est pour ça que bon nombre de bailleurs lachent l'affaire et ou se retrouvent surendettés car ils veulent trop gagner sur tout les tableaux ....comme tu le dis si bien agence= commision = non merci mais le fait de prendre une agence n'a pas pour but l'efficacité de la gestion mais plutot la garantie que ton assurance comme tu dis ne t'envoie pas sur les roses au moment de payer car ce qu'elle fera sans pb avec toi elle ne le fera pas avec une agence qui lui confie plusieurs centaines de biens à assurer (tu saisis l'idée de fond )
De plus ça t'évite aussi d'être constamment dérangé à n'importe quelle heure du jour par des locataires peu srcupuleux pour un oui ou pour un non, l'agence a aussi pour effet d'instaurer une certaine distance avec le locataire qui est préférable et de loin. Il est là entre autre le prix de la commission, prix que tu peux en + déduire de tes revenus imposables alors qu'en louant en direct tous les coups de fils et déplacements et autres courriers incessants seront à ta charge et en plus imposés.

Re: Vision de l'investissement immobilier

par ladefense92800 » 08 juin 2014 17:53

Sans vouloir etre mechant et si j ai bien compris .

Vous voulez rembourser votre pret immobilier avec les loyers de votre locataire , c est ça ?

Reveillez vous, habitez la france ! La loi est du coté des mauvais payeurs !

La solution est plutot du coté de la location meublée , saisonnière je pense : paiement d avance ....

Re: Vision de l'investissement immobilier

par ladefense92800 » 14 sept. 2014 21:50

je réveille un peu la file avec un petit reportage france info entendu hier ....

http://www.franceinfo.fr/emission/question-d-immobilier/2014-2015/les-proprietaires-ont-besoin-des-locataires-et-vice-versa-13-09-2014-05-00

lumineux ...

Re: Vision de l'investissement immobilier

par GOLDS » 14 sept. 2014 23:34

ladefense92800 a écrit :Sans vouloir etre mechant et si j ai bien compris .

Vous voulez rembourser votre pret immobilier avec les loyers de votre locataire , c est ça ?

Reveillez vous, habitez la france ! La loi est du coté des mauvais payeurs !

La solution est plutot du coté de la location meublée , saisonnière je pense : paiement d avance ....

Il n'y a pas de réponse toute faite tout est affaire de proportions et de calculs. Cela dépend de plein de choses: combien tu as payé le bien, combien tu le loues, si tes locataires restent longtemps ou pas, si tu as des frais ou pas, il y a aussi une part de hasard dans la rentabilité
Parfois tu peux avoir un loc pendant 10 ans sans aucun frais et 5 locataires dans la meme année et cela change tout...

Re: Vision de l'investissement immobilier

par ladefense92800 » 14 sept. 2014 23:44

Il n'y a pas de réponse toute faite tout est affaire de proportions et de calculs. Cela dépend de plein de choses: combien tu as payé le bien, combien tu le loues, si tes locataires restent longtemps ou pas, si tu as des frais ou pas, il y a aussi une part de hasard dans la rentabilité
Parfois tu peux avoir un loc pendant 10 ans sans aucun frais et 5 locataires dans la meme année et cela change tout...
assez d accord ....tu peux avoir un loc pendant 10 ans et ton remboursement credit est a l equilibre et apres t as un gars qui paye pas et tu mange la poussiere parce que le banque veut ces 1000 euros par mois si non le bien est vendu au encheres pour une bouchee de pain .

En general ça se fini que le proprietaire donne de l argent pour que le locataire degage .

ça revient moins cher .

faut pas oublier ça :
En procédure civile française, les mesures d'expulsion sont des procédures civiles d'exécution qui permettent au propriétaire d'obtenir la restitution d'un bien immeuble occupé par un locataire, ou par des occupants sans titre (squatteurs). L'expulsion ou l'évacuation d'un immeuble ou d'un lieu habité nécessite une décision de justice ou un procès-verbal de conciliation, et suppose la signification préalable d'un commandement de quitter les lieux par exploit d'huissier de justice.
et surtout :
La loi du 29 juillet 1998 contre l'exclusion (dite loi Aubry) a instauré le régime de la trêve hivernale, qui interdit l'accomplissement de toute mesure d'expulsion entre le 1er novembre et le 15 mars de l'année civile suivante.
suffit de le savoir .

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