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Achat Immobilier, est ce le bon moment ?

par ManuTchao84 » 11 janv. 2022 20:28

Bonjour,

J'aurai une petite question, on me propose d'acheter un terrain pour y faire ma maison, mais ne serait on pas en trop grosse Inflation (je sais pas si c'est vraiment boursier ce que je dis ^^)
En gros je sais que le prix des terrains et de la construction ont augmenté de 25/30 % depuis la crise du covid 19 suite à un manque de matières premieres. Et malgré cela des gens continuent d'acheter car les taux sont tjr aussi bas. Est ce que ca risque pas de provoquer une bulle ? Lorsque la production des matières premières seront retombées à un niveau dit "normal" , le prix de l'immobilier est censé retombé sur le prix d'avant non ? Est il vraiment le bon moment pour acheter ?

J'attend vos avis et j'espere que vous m'avez compris^^

Re: Achat Immobilier, est ce le bon moment ?

par max38250 » 12 janv. 2022 12:29

Cela me fait penser à une vidéo YouTube que j'ai vu sur l'immobilier.
La personne à investi dans l'immobilier il y a trente ans et continue de le faire, ses amis lui disaient ont attend le bon moment, et à l'heure d'aujourd'hui ils n'ont toujours pas acheter.

Re: Achat Immobilier, est ce le bon moment ?

par climatisor » 12 janv. 2022 12:53

C'est clair, il n'y a jamais de bon moments pour acheter. Mais c'est vrai que pour l'immo c'est flippant car on ne peut pas rentrer par petites louches.

Ca me rappelle ma première maison en 2006, je flippai beaucoup que le marché se retourne. Au final je l'ai vendu X2 il y a 2 ans.

Mais en fait on ne peut être sûr de rien, le marché peut très bien s'effondrer dans un an, de ce que j'en sais.
A mon avis la seule chose que tu maîtrise c'est ton achat.
1 Est ce que c'est intéressant pour toi d'acheter : est tu sûr de ne pas déménager dans moins de 10 ans, as tu un bon dossier avec un bon taux, as tu un emploi stable, ton reste a vivre est il ok etc etc
2 As tu une marge de sécurité : si tu négocie bien, ou trouves une bonne affaire, c'est toujours intéressant, que le marché se retourne ou pas.
On appelle ça la marge de sécurité en investissement. Il faut donc faire beaucoup de visites, s'intéresser au marché et trouver un bien au prix ou moins cher que le marché.

Au final si tu trouves un bien qui te plait, qui répond a tes besoins et que tu payes pareil ou moins que si tu étais locataire, peu importe que le prix de ta maison baisse.

Mais entre nous, avec les taux actuels et la création monétaire , je dirais que il y a 90% de chances que les prix continuent à monter mais on ne peut pas le garantir.

Re: Achat Immobilier, est ce le bon moment ?

par [email protected] » 12 janv. 2022 13:42

Je rejoins climatisor.

Chacun voit midi à sa porte mais après un calcul simple location vs achat, la décision est vite prise :
- combien par mois, si c'est plus intéressant à l'achat, pas de question à ce poser
- Sinon : combien au bout de 5ans / 10 ans / 20 ans ?

En effet en augmentant la durée du crédit, tu arriveras au même prix qu'une location (fort probable).
A prendre en compte qu'au moment de la revente, même si les prix au m2 ont baissé, tu auras remboursé une partie du capital. Il est donc peu probable que la baisse du marché immobilier impacte au point de ne pas être compensée par la partie du capital remboursé.

Surtout si tu achètes dans un coin en développement : centre ville, grande ville, banlieue en développement

Edit : Et Max à tout synthétisé :lol:

Re: Achat Immobilier, est ce le bon moment ?

par trappiste73 » 12 janv. 2022 16:21

Lier les prix de l'immobilier à l'évolution des taux est une vieille lune qui n'a aucun débouché pratique. Dans certaines villes, les prix ont baissé de 50%, dans d'autres, ils ont fortement augmenté.
D'ailleurs si une hausse des taux freine les acheteurs, elle bloque tout autant les promoteurs.
Les points essentiels sont la composition des foyers (cf l'augmentation énorme des foyers mono parentaux), les soldes migratoires, le nombre de constructions nouvelles et bien sûr l'emplacement.
Si vous achetez porte de Clichy à Paris, vous aurez peut-être la chance de réaliser un bon placement ct. A l'inverse, rue du fbg st Honoré près de l'Elysée, pas sûr. Par contre, en cas de krack, lequel préférez-vous ? Pourquoi le fonds souverain norvégien rachète tout ce qui est à vendre dans le triangle d'or à Paris ?
Ps : quand je dis emplacement, ça tient compte aussi des règles d'urbanisme : suppression du cos au profit du ces, densification des centres villes ....

Re: Achat Immobilier, est ce le bon moment ?

par max38250 » 12 janv. 2022 18:28

En tout cas merci pour les réponses un peu plus détaillé que la mienne. Je reviendrai sur se sujet !

Re: Achat Immobilier, est ce le bon moment ?

par climatisor » 13 janv. 2022 07:09

A mon humble avis, les taux ne déterminent pas si les prix vont monter rue saint honoré ou baisser à tel ou tel endroit, ils déterminent la moyenne des prix sur une zone monétaire.

Dans cette zone, il y aura des différences parfois énormes entre un quartier huppé, un quartier craignos, etc etc...

Mais dans la moyenne je pense que les taux ont une incidence. Si on revenait à des taux à 20% comme dans les 80's je serais bien surpris que l'immo continue de monter.
Mais comme je suis pratiquement sûr que les taux vont rester entre 0 et 2% je dirais que l'immobilier va continuer comme depuis 20 ans à monter avec des différences entre les villes et quartiers, mais en moyenne à monter.

En 2021 on a fait +10% en moyenne en France et +16% aux US si ma mémoire est bonne.

Re: Achat Immobilier, est ce le bon moment ?

par Pulcherie » 13 janv. 2022 07:09

si c'est pour la résidence principale tu peux acheter ...il faut garder le bien en général une dizaine d'année pour faire un PV ...même à Paris

donc pas de mutation pas de divorce durant 10 ans :joker:

Re: Achat Immobilier, est ce le bon moment ?

par [email protected] » 13 janv. 2022 09:58

Et encore Pulcherie, je pense qu'il faut voir plus large (plus loin que juste la PV).
La plupart des gens se bloquent parcequ'ils pensent qu'il faut rester 10 ans avec son bien immo.

Pas forcément, encore une fois c'est une histoire de calcul, si tu achètes et que tu veux revendre au bout de 3ans, pourquoi ne pas le faire ?

Si le calcul a été bien fait (voir mon post plus haut), ta revente peut se faire. Au pire, les prix ont baissé, mais du coup le bien que tu vas racheté a aussi baissé !
De plus il y a toujours la possibilité de louer bien.

Je pense que le "risque" est très faible, je ne connais personne (personnellement) qui a été ruiné après avoir acheté son bien au lieu de le louer.

Bref, c'est mon avis, chacun fait ce qu'il veut ;)

Re: Achat Immobilier, est ce le bon moment ?

par tjee » 13 janv. 2022 10:38

Je pense que l'évolution de la valeur d'un bien n'a que peu d'importance quand il s'agit de sa résidence principale et qu'on envisage, dans un avenir plus ou moins lointain, de le revendre pour en racheter un nouveau qui correspondra mieux à ses besoins du moment.

J'insiste sur la notion de rachat d'un bien dans le futur qui serait financé (en partie) par le bien revendu.
Qu'est-ce qui fait la valeur d'un bien ?
Même si c'est le mieux pour modifier la valeur d'un bien, j'écarte d'emblée les travaux que l'on pourrait faire pour lui donner de la valeur, ce paramètre est trop variable pour être pris en compte.
Que reste-t-il ?
1) Le prix du marché
S'il monte, il est plus que probable qu'il montra partout quelqu'en soient les raisons. Donc, le bien sera revendu plus cher mais pour financer un nouveau bien qui sera également plus cher.
S'il baisse, ... même phrase dans l'autre sens.
Bilan : Pas d'impact

2) La valeur intrinsèque du bien
Entre l'achat et la revente, le RER est arrivé dans votre ville, le bassin d'emploi à évolué favorablement parce qu'une grande entreprise s'est implantée et a favorisé la création d'emplois directs et indirects.
Votre bien va prendre de la valeur indépendamment du marché ; si vous décidez de revendre et de racheter ailleurs, vous aurez une capacité d'investissement supérieure.
A l'inverse, après avoir acheté votre bien, une 4 voies vient défigurer le paysage.
Votre bien va perdre de la valeur ... même phrase que précédemment en sens contraire.
Bilan : Le marché n'a pas d'impact

Maintenant, après avoir insisté sur le fait de vouloir revendre son bien plus tard pour en financer un nouveau, je vous propose de voir ce même investissement, mais en considérant qu'à terme, vous voudrez le céder pour utiliser le fruit de votre vente pour financer un projet totalement différent (un tour du monde, une retraite, l'avenir de vos enfants, un ephad, ...)

Là, c'est totalement différent et effectivement, il faut ternir compte de l'évolution du marché dans sa globalité. vous ne passez pas de la location à l'achat, vous investissez pour l'avenir.
Il devient dès lors très compliqué et dans tous les cas incertain, de savoir quand acheter. Certes, il faut tenir compte des taux, du prix des biens mais également des considérations évoqués ci dessus (qui restent valables dans tous les cas de figure).
Par chance, on achète rarement pour ces raisons donc il reste à :
- S'assurer que son bien ne se dévaluera pas pour des raisons exogènes
- Idéalement être bricoleur et augmenter sa valeur pour des raisons endogènes
- peser le pour et le contre entre l'achat et la location (certes, la location coute cher, mais si vous devez faire appel au crédit, elle permet de se loger dans un bien de plus grand prestige)
- Ne pas vendre trop vite afin d'amortir les frais de notaire.

Et puis, dans l'achat d'un premier bien immobilier, il doit y avoir un coup de cœur.
Imaginez que vous achetiez le plus bel appartement, le moins cher du monde et revendable dans 15 ans le double du prix du marché correspondant mais que le quartier vous ennui au plus haut points, les voisins soient casse-pied, ... vous aurez fait une superbe plus values de vos em.merdements ;-)

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