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On y parle fiscalité, défiscalisation, finances personnelles, impôts, réductions d'impôts, livrets rémunérés, immobilier, assurances vie...

Re: Créer un parc immobilier locatif

par wallstreetlouveteau » 25 mai 2017 11:59

Les garages / caves on a tous les avantages de la location immobilière sans les inconvénients ( pas de travaux mise aux normes , éjection du locataire plus facile ; pas de charges de copropriété , dans le bail on peut mettre pratiquement ce qu'on veut etc...)
Le seul soucis c'est que les revenus générés sont beaucoup plus faibles du coup pour generer autant qu'un appart faut en avoir plusieurs .
Moi la location d'appart je le ferais pas , parce que c'est trop compliqué trop contraignant trop risqué pour moi , ça bloque une trop grosse partie de mon capital trop longtemps que je souhaites investir ailleurs sur du plus court terme .
Les garages le rendement est supérieur du coup on récupère plus rapidement sa mise , les loyers sont moins encadrés et on peut réévaluer le loyer chaque année sans problème si on met une clause dans le bail .

Bref le garage c'est pas une voie de garage lol , avec un gros gros parc on peut générer pas mal de revenus et récupérer sa mise en moins de 10 ans et reinvestir dans d'autres garages et ainsi de suite ça peut être un très bon business en province .

Re: Créer un parc immobilier locatif

par plataxis » 25 mai 2017 12:15

Tous les secteurs peuvent être rentables ou catastrophiques selon la gestion qui en est faite. La simplicité du garage n'est qu'apparente : en cas de dégât des eaux dans un immeuble, c'est le même bazar pour obtenir une recherche de fuite, voire pire car c'est difficile de faire admettre que c'est urgent. Quant au rendement, comme partout ça dépend de l'emplacement et du prix d'achat.

Après, c'est vrai qu'on est loin des tracas (et de la rentabilité) d'un meublé, on a rien sans rien !

Re: Créer un parc immobilier locatif

par wallstreetlouveteau » 25 mai 2017 12:25

Dégât des eaux dans un garage lol , ya pas de canalisation dans un garage , moi

c'est en sous sol c'est que du béton , c'est un abri anti atomique le truc , ya aucun

risque .

Et dans le bail vous seriez vraiment surpris de ce qu'on peut mettre dedans tout en

étant légal .

Quand au rendement , vrai mais lis un peu sur internet et tu verras que le rendement

Est globalement plus élevé que le locatif normal , sauf a Paris par exemple , c'est

pour ça que j'ai bien dis que c' étais intéressant surtout en province .

Re: Créer un parc immobilier locatif

par Topitop » 26 mai 2017 13:59

Il y a une chose que je ne comprends pas dans l’effet de levier malgré mes recherches.
Ok il est hyper intéressant d’emprunter une grande partie du cout d’acquisition d’un appartement mais on ne parle jamais du taux d’endettement. Mécaniquement celui-ci augmente petit à petit et freine donc les futures acquisitions (sauf à avoir des prêts très très cours).

Sur Internet je vois pas mal de personnes qui ont réussi à acheter des dizaines d’appartements, voir centaines, mais comment une banque peut-elle continuer de financer ce type de projet au-delà de 33% d’endettement ???

Dans l’exemple ci-dessous, la rentabilité du projet est plutôt bonne (6%) et les loyers nets couvrent les emprunts (loyer 500€ > remboursement 350€). En revanche, lorsque j’ajoute un salaire lambda de 3000€ et un loyer de 600€ (résidence principale), le taux d’endettement global (salaire + loyer résidence principale + parc immo) se dégrade mécaniquement années après années alors que la rentabilité du projet elle n’a pas changé.
immo.jpg
Dans ce cas, est-ce que la banque prend en considération le fait que le projet est sain malgré un taux d’endettement global >33% (et donc continue de financer) ? ou bien considère-t-elle qu’au-delà de ce taux tout nouveau financement est impossible ? (et donc que l’effet de levier est assez limité car ne permet pas de financer plus de 2 appart. D’où mon post initial plutôt orienté sur l’achat comptant).
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Re: Créer un parc immobilier locatif

par wallstreetlouveteau » 26 mai 2017 14:07

Tu prends pas en compte dans tes calculs la réévaluation souvent a la hausse des loyers ni même les plus values immobilières potentielles .

Et là tu fais des projections dans un monde utopique où tout tes locs payent bien leurs loyers , pas de travaux a faire , pas de charges de copropriété etc...

Re: Créer un parc immobilier locatif

par Topitop » 26 mai 2017 14:18

Utopique, oui et non car les loyers sont en net (donc après impots, charges, ...) et je joue la sécurité en ne comptant pas d'augmentation de loyer ni hausse de l'immobilier.

Re: Créer un parc immobilier locatif

par wallstreetlouveteau » 26 mai 2017 14:54

Oui mais c'est utopique de ne pas prendre en compte les charges de copropriété , les loyers impayé ou si tu joues vraiment la sécurité des assurances loyers impayés.

De plus le taux de remplissage d'un parc immobilier est rarement = 100% , la plupart
Des SCPI , ont un taux de remplissage moyen sur une année bien inférieur et ont un réseau bien plus important et efficace que toi en tant que simple particulier pour trouver des locataires et faire un roulement en laissant les apparts le moins vide possible .

Bref je veux pas te décourager mais moi je trouve que c'est beaucoup d'emmer.es , de gestion etc.. pour un rendement pas folichon .

Re: Créer un parc immobilier locatif

par plataxis » 26 mai 2017 15:02

Commence par faire 1 ou 2 acquisition avant de faire des plans sur la comète : tu y verras plus clair.

Pour faire simple : si tu es super rentable et que tes biens ont un Cash flow positif toutes charges et impôts déduits, tu trouveras probablement un financeur, même s'il est possible que cela soit plus compliqué au fur et à mesure de l'augmentation du risque. Certains hommes d'affaire sont endettés à des niveaux astronomiques, mais continuent d'emprunter sur la foie des revenus que génèrent leurs activités. Sans aller jusque là, tu trouveras probablement des solutions au fur et à mesure, si cela se passe bien.

Mais tu n'en es pas de là et mettre la charrue avant les bœufs ne te mènera nulle part. Etre dans le vert à 6 %, c'est pas évident par exemple : une fois payé ce que tu avais pris en compte mais aussi ce que tu avais omis et déduit les loyers impayés voire ajouté des frais de procédures de recouvrement et d'expulsion, ou de remise en état, tu seras peut-être un peu limite. A l'époque je crois que j'avais calculé qu'il me fallait 10 %, et je n'y suis clairement pas pour tout un tas de raisons. Et je n'ai pas envie de m'en mettre plus sur les bras...

Après comme ailleurs la clef est de trouver le moyen de déléguer, ce que je fais très mal (en fait je fais tout moi même), tout en restant gagnant (mais forcément peu gourmand) et je pense que c'est un vrai défi, qui dépend surtout du prix d'achat de départ et de la qualité des prestataires sollicités (de l'artisan au comptable en passant par l'agent immobilier).

Là où tu es utopique c'est que tu fais ce que je faisais, des tableurs jusqu'à la lune. Commence par faire le premier pas et le suivant viendra. Je serais bien mieux dans mes baskets si j'avais suivi ce simple conseil de bon sens. Ne te presse pas, commence petit, donne toi le temps d'acheter des affaires saines (pas cher, bien placées) et d'apprendre de tes inévitables erreurs de parcours.

Re: Créer un parc immobilier locatif

par wallstreetlouveteau » 26 mai 2017 15:30

+1000 plataxis faut saisir les opportunités qui se présentent , moi c'est ce que j'ai fais modestement avec mon garage , j'avais une connaissance qui en avait besoins , j'ai trouvé un garage pas trop cher dans ma résidence et j'ai un loc qui paye beaucoup plus cher que le prix du marché , c'est pour ça que j'imagine pas acheter 200 garages et vivre comme le roi du pétrole , les opportunités y en a pas 200 .

Moi ma marraine , elle gère un parc immobilier a plein temps , et je peux te dire qu'elle est obligée de faire tous les travaux elle même parce que sinon elle rentre pas dans ses frais , elle a un gros parc mais c'est pas pour ça qu'elle roule sur l'or .

Mon grand oncle pareil mais avec un parc plus restreint , malgré son âge il faisait tout lui même au péril de sa santé ( paix a son âme ) .

L'immobilier c'est de grosses galères , mais après je peux comprendre que c'est un peu beaucoup kiffant aussi d'être un peu le seigneur de son domaine où ses locs c'est peu les serfs de son château lol .

Re: Créer un parc immobilier locatif

par Topitop » 26 mai 2017 15:47

Merci plataxis. C'est vrai qu'à force mes tableaux Excel deviennent longs comme le bras ;) (celui que j'ai publié est une version hyper simplifiée pour éviter à tout le monde de déchiffrer).

Si je tire des plans sur la comète c'est justement pour faire aboutir ce projet (parc immo à x appart) sans être coincé à court ou moyen terme.
Soit acheter comptant 2 ou 3 petits appart en provinces tout de suite et attendre tous les 5ans que les loyers cumulés me permettent d'en racheter un nouveau (ensuite c'est exponentiel s'il n'y a pas de soucis) , soit utiliser ce fameux effet levier pour envoyer du lourd (à condition que la banque finance et ne pas être bloqué à 4 ou 5 appart pendant 25ans!)

J'ai acheté un studio à Blois il y a 6 ans financé à 110% (donc frais de notaires inclus et 0€ de capital engagé) mais n'en verrai les fruits dans seulement 20ans. C'est une première bonne expérience mais qui reste limitée.
Et tu as raison j'ai été optimiste avec 6% de rentabilité, surtout en Ile de France!

En ce moment j'essaye de trouver la bonne affaire en faisant les ventes aux enchères judiciaires mais ce n'est pas évident du tout pour un novice. L'avocat à un cout et les affaires pas si évidentes que cela. :mur:

Bref, je persévère car le sujet est passionnant.

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