Bonjour à tous,
Déjà la fin de semaine d'ouverture, je suis à la fois heureux de m'être présenté plus en détail et triste d'arrêter.
Merci à tous, Benoist bien sur pour ce beau projet que tu portes depuis pas mal de temps et qui nous permets d'être tous réunis, les modérateurs, et vous tous acteurs de ce forum.
Je voulais parler de 2 sujets, dommage que j'ai zappé l'ouverture du lundi à cause d'une mauvaise organisation personnelle.
Je souhaitais parler : d'un sujet fiscal immobilier très intéressant (qui n'est pas forcément bien connu et/ou mal compris) / d'une autre de mes passions : le close up (magie très proche des spectateurs).
Je vais donc écrire une partie immobilière, une video de close up que je trouve très sympa, et bien sur, le calendrier économique !
J'ai toujours aimé l'immobilier, ce n'est pas si différent de la bourse, j'achète un bien, le but étant de l'acheter le moins cher possible, en sachant le gérer pour avoir une rentabilité intéressante, et le revendre plus cher (étant donné qu'on l'aura bien acheté dans une tendance haussière).
Je vois 2 avantages principaux par rapport à la bourse :
- Je peux le pratiquer à crédit (ce qui augmente ma rentabilité pour 2 raisons :
* Je me crée un rendement sur de l'argent que je n'ai pas.
* Les intérêts sont déductibles (donc mécaniquement je baisse ma fiscalité et donc j'augmente mon rendement net).
- Si la valeur de mon bien baisse, ma rentabilité augmente (cela peut paraître bête mais c'est la réalité) :
* J investis 100 sur un titre avec des dividendes de 10, le titre baisse de 10, mon dividende ne sera plus que de 9 : mon rendement baisse donc de 10% à 9% (par rapport à mon investissement initial).
* J investis 100 sur un bien immobilier : mon loyer est de 10, le bien baisse à 90, mon rendement est toujours de 10.
=> Bémol à cela bien entendu car si mon titre prend 10%, mon rendement augmente de 1, ce qui est tout de même faible car l'augmentation des loyers annuels légal est environ de 1%.
L'important est donc comme en bourse : j'achète quelque chose en pensant que ce-dernier va monter, avec un rendement que je dois optimise (locataire qui paie, fiscalité optimale).
Vous comprendrez l'importance de la fiscalité dans ce type d'investissement, car c'est la seule charge modulable, mon prix du bien ne change pas, mes charges non plus, le loyer non plus, prenons un exemple concret :
si j'ai un bien qui vaut 100 qui me rapporte 10, que j'ai 3 de charges : 4 options
- soit je suis au réel et déclare 7 aux impôts,
- soit j'opte pour le micro foncier 30% d'abattement en nu / 50% en meublé : donc au mieux : abattement de 50% des 10, je déclare 5 aux impôts : je paie tout de même 2.5 : 25% des loyers, c'est dur....
- Soit j'opte pour du meublé au réel : là nous, avons un réel intérêt fiscal !
Pourquoi ?
Ce dispositif permets comme une entreprise, d'amortir le bien immobilier, ce qui crée une charge d'amortissement (qui concrètement n'existe pas) mais que je vais pouvoir déduire de mon bénéfice.
Dans mon exemple ci-dessous, cela devrait être d'environ 3, donc dans mon exemple 10 - 3 de charges - 3 d'amortissement = 4 à déclarer : on passe à 2 d'impôts.
Ce calcul doit être fait avant chaque investissement, de nombreux simulateurs existent en ligne, mais je n'ai jamais vu d'investissement qui ne vaille pas le coup en terme fiscal d'être passer en meublé au réel.
Le désavantage pour une entreprise, est qu'une fois le bien amortie, ce-dernier vaut 0 dans le bilan comptable, lorsqu'on vend donc le bien 100, on déclare 100 de plus values
Ces 100 apparaissent en résultat et sont imposables.
Mais pas lorsque l'on détient un bien immobilier en nom propre car cela relève de la fiscalité immobilière des plus values, donc exonération totale après 30 ans de détention, on a donc avec ce système l'avantage de l amortissement d'une entreprise et la non imposition des plus values du partculier.
Quelques contraintes, comptabilité à tenir (c'est vraiment peu cher, des compta online font cela très bien, un SIREN à créer, taxe CFE à payer), il faut bien se renseigner et/ou être accompagné pour bien faire les choses mais le rendement/contrainte en vaut la peine.
Routine de close up très agréable :
[youtube]https://youtu.be/lVYkdSpte_w[/youtube]
Calendrier economique Bonne journée et bon weekend à tous.
Déjà la fin de semaine d'ouverture, je suis à la fois heureux de m'être présenté plus en détail et triste d'arrêter.
Merci à tous, Benoist bien sur pour ce beau projet que tu portes depuis pas mal de temps et qui nous permets d'être tous réunis, les modérateurs, et vous tous acteurs de ce forum.
Je voulais parler de 2 sujets, dommage que j'ai zappé l'ouverture du lundi à cause d'une mauvaise organisation personnelle.
Je souhaitais parler : d'un sujet fiscal immobilier très intéressant (qui n'est pas forcément bien connu et/ou mal compris) / d'une autre de mes passions : le close up (magie très proche des spectateurs).
Je vais donc écrire une partie immobilière, une video de close up que je trouve très sympa, et bien sur, le calendrier économique !
J'ai toujours aimé l'immobilier, ce n'est pas si différent de la bourse, j'achète un bien, le but étant de l'acheter le moins cher possible, en sachant le gérer pour avoir une rentabilité intéressante, et le revendre plus cher (étant donné qu'on l'aura bien acheté dans une tendance haussière).
Je vois 2 avantages principaux par rapport à la bourse :
- Je peux le pratiquer à crédit (ce qui augmente ma rentabilité pour 2 raisons :
* Je me crée un rendement sur de l'argent que je n'ai pas.
* Les intérêts sont déductibles (donc mécaniquement je baisse ma fiscalité et donc j'augmente mon rendement net).
- Si la valeur de mon bien baisse, ma rentabilité augmente (cela peut paraître bête mais c'est la réalité) :
* J investis 100 sur un titre avec des dividendes de 10, le titre baisse de 10, mon dividende ne sera plus que de 9 : mon rendement baisse donc de 10% à 9% (par rapport à mon investissement initial).
* J investis 100 sur un bien immobilier : mon loyer est de 10, le bien baisse à 90, mon rendement est toujours de 10.
=> Bémol à cela bien entendu car si mon titre prend 10%, mon rendement augmente de 1, ce qui est tout de même faible car l'augmentation des loyers annuels légal est environ de 1%.
L'important est donc comme en bourse : j'achète quelque chose en pensant que ce-dernier va monter, avec un rendement que je dois optimise (locataire qui paie, fiscalité optimale).
Vous comprendrez l'importance de la fiscalité dans ce type d'investissement, car c'est la seule charge modulable, mon prix du bien ne change pas, mes charges non plus, le loyer non plus, prenons un exemple concret :
si j'ai un bien qui vaut 100 qui me rapporte 10, que j'ai 3 de charges : 4 options
- soit je suis au réel et déclare 7 aux impôts,
- soit j'opte pour le micro foncier 30% d'abattement en nu / 50% en meublé : donc au mieux : abattement de 50% des 10, je déclare 5 aux impôts : je paie tout de même 2.5 : 25% des loyers, c'est dur....
- Soit j'opte pour du meublé au réel : là nous, avons un réel intérêt fiscal !
Pourquoi ?
Ce dispositif permets comme une entreprise, d'amortir le bien immobilier, ce qui crée une charge d'amortissement (qui concrètement n'existe pas) mais que je vais pouvoir déduire de mon bénéfice.
Dans mon exemple ci-dessous, cela devrait être d'environ 3, donc dans mon exemple 10 - 3 de charges - 3 d'amortissement = 4 à déclarer : on passe à 2 d'impôts.
Ce calcul doit être fait avant chaque investissement, de nombreux simulateurs existent en ligne, mais je n'ai jamais vu d'investissement qui ne vaille pas le coup en terme fiscal d'être passer en meublé au réel.
Le désavantage pour une entreprise, est qu'une fois le bien amortie, ce-dernier vaut 0 dans le bilan comptable, lorsqu'on vend donc le bien 100, on déclare 100 de plus values
Ces 100 apparaissent en résultat et sont imposables.
Mais pas lorsque l'on détient un bien immobilier en nom propre car cela relève de la fiscalité immobilière des plus values, donc exonération totale après 30 ans de détention, on a donc avec ce système l'avantage de l amortissement d'une entreprise et la non imposition des plus values du partculier.
Quelques contraintes, comptabilité à tenir (c'est vraiment peu cher, des compta online font cela très bien, un SIREN à créer, taxe CFE à payer), il faut bien se renseigner et/ou être accompagné pour bien faire les choses mais le rendement/contrainte en vaut la peine.
Routine de close up très agréable :
[youtube]https://youtu.be/lVYkdSpte_w[/youtube]
Calendrier economique Bonne journée et bon weekend à tous.
Fichiers joints
top Nicolas !!!
