Les forces pour la hausse et la baisse de l'immobilier

Un article d'Tulipe sur les forces en présence dans le secteur de l'immobilier tout à fait à son image beaucoup d'humour et décapant

Osons Tulipe ! au gouvernement, en lanterne intellectuelle ? occasion pour moi de saluer ton concentré de finesse qui s'étale un peu partout La moutarde de Dijon m'est devenue fade. Au supermarché je cherche du Tulipe

Osons Tulipe ! au gouvernement, en lanterne intellectuelle ? occasion pour moi de saluer ton concentré de finesse qui s'étale un peu partout La moutarde de Dijon m'est devenue fade. Au supermarché je cherche du Tulipe

Merci Blast , je suis ravis que cela te plaise.

Pour le gouvernement : je te rétorquerais l'adage , "je ne parle pas aux bête.s , ça les instruits " , mais si c'est d'utilité public.

Je me transformerais en martyr communautaire.

Spoiler:

Les verts : je truande le correcteur de grossièreté , c'est une citation ... Ne la dénaturons pas

On a besoin d'adeptes du sacrifice !

Spoiler:

De Gaulle à la plage, été 1956

h**p://petitsproposdecousus.hautetfort.com/media/00/00/1408339674.jpg

Bien !

Tu aurais aussi pu citer les bailleurs privée qui dont bien content de la rareté du bien : un prix élevé permet soit d'entre nie la rente soit de payer grassement le banquier qui doit bien se refaire sur la durée des prêts pour contrecarrer le taux relativement bas ...

Libérer le foncier ... Tu as raison mais d'un autre cité quand je vois tous ses lotissement avec ses maisons les unes sur les autre ... Je me dit que le seul qui avait vu juste était Le corbudier avec ses citées radieuses .

Oui falex ,

On en revient à ce système de rentes ( quasi constituées d'ailleurs ) , ça sur-concentre le capital dans un placement Improductif au possible en terms d'avancee economique.

Pour le foncier , en region Parisienne tu as raison mais en prenant l'hexagone dans son ensemble ce n'est pas le cas.

La question centrales est davantage demographique , un seul spectable , pas assez de chaise et trop de derrière a poser.

Et on n'oublie pas que l'investissement immobilier repose actuellement sur la légende urbaine que ce dernier ne baisse jamais... on est loin, très loin de pouvoir rééditer la merveilleuse bulle immobilière de 1997-2007.

Les analyses plaident pour une stagnation des prix sur les 20 à 30 prochaines années, ce qui nous amène à une baisse relative de 25/35% due à l'inflation. Si on rapporte ça au fait que de s'endetter sur 25 ans double quasiment le montant du prêt... bah ça fait cher l'accession à la propriété.

Petit calcul rapide :
- j'empreinte 200K au taux de 4,25% sur 25 ans
- je rembourse 375K (200K de capital + 175K d'intérêts) sur la même période
- au bout de 25 ans, je suis propriétaire d'un bien qui vaut toujours 200K
- sans compter l'inflation, j'ai gagné 25K en 25ans... et comme on aime bien refaire une pelouse, remplacer une cuisine, refaire le carrelage de la salle de bain etc. bah autant dire que l'opération ne rapportera rien (et enrichira le notaire et l'agent immobilier).

Il ne faut pas comparer l'achat de sa propre habitation et un réel investissement immobilier.

pour sa propre habitation, c'est une sécurité, une sorte d'épargne pension même.

Dans le cas d'un investissement il y a un revenu et ce revenu nous permet d'un constituer un capital inexistant au départ.

Imaginons un achat à 200k aujourd'hui avec un apport de 25k au bout de 25 ans (de souffrance et de patience on est d'accord) le bien pourra être vendu 200k ou même 250k assez facilement. ce qui multiplie le capital d'aujourd'hui par 10.

Si je laisse ces 25k pendant 25 ans sur un compte épargne à 2% on ne double même pas les 25k.

De plus ça m'étonnerai franchement que l'on stagne pendant 25 ans, vous imaginez le cac dans un range de 200 points pendant ne Futures ce que 10 ans? ça montera toujours un petit peu, tant qu'il y aura des gens pour acheter ce qui est à vendre et il y en aura toujours car tout le monde doit se loger.

Imaginons un achat à 200k aujourd'hui avec un apport de 25k au bout de 25 ans (de souffrance et de patience on est d'accord) le bien pourra être vendu 200k ou même 250k assez facilement. ce qui multiplie le capital d'aujourd'hui par 10.

Si je laisse ces 25k pendant 25 ans sur un compte épargne à 2% on ne double même pas les 25k.

Certes, mais il manque des "pattes" à ton raisonnement.

Achat 200K avec apport de 25K : au mieux, les 175K qui te manquent te coûteront 150K et avec l'érosion due à l'inflation, les 250K de valeur du bien immobilier au bout de 25 ans représenteront 180K à 1,2% d'inflation...

Donc en te "projetant" tu te constitues un capital (à pouvoir d'achat constant) de 180K que tu auras payé 175K, soit une somme nulle.

La propriété de son bien immobilier est juste une autre manière d'épargner qui équivaut à payer un loyer en pure perte et d'épargner une certaine somme tous les mois ; et propriété il n'y a pas puisque tant que tu paies tes traites la maison ne t'appartient pas.

Personnellement, mon choix est fait depuis des années : locataire + épargne active.

Je parle pour un investissement, il faut donc tenir compte du revenu locatif, ce même revenu locatif qui te paye tes traites à la banque et si c'est bien ficelé assurances et impôts également.

Donc en 2014 on sort 25K, on s'endète pour 25 ans et dans le meilleur des cas si on a de bons locataires on ne paye rien de sa poche pendant 25 ans. disons que l'on peu injecter 30K ou même 50K pour rénovation.
total d'argent sorti 75k (dont 50K étalé)

argent reçu à la vente 250k ramené à 180K à cause de l'inflation

180000-75000 = 105000 de bénef
sans oublier que les loyer s'indexe également.

Un loyer pour ce même appartement aujourd'hui est de 450 euros, il sera certainemennt de 600 dans 25 ans.

Le belge a une brique dans le ventre

OK là c'est pas pareil ! Investissement locatif et accession à la propriété, pas pareil !

OK là c'est pas pareil ! Investissement locatif et accession à la propriété, pas pareil !

C'est clair que ce n'est pas pareil.
Pour ma part, j'ai bien profité de la bulle. Et jamais plus je ne referai du locatif : pas assez rentable et trop de risques. (je dis ça parce que mon niveau d'épargne est suffisant. Je dirais certainement autrement si j'étais à 0).
Concernant l'habitation principale, voici mon exemple concret : je rembourse 1500/mois. Un loyer pour mon appart serait entre 1100 et 1200. Donc on va dire qu'un locataire économiserait 400/mois, soit 5000/an, voire un peu plus s'il en obtient des intérêts. On est d'accord, il vaut mieux être locataire pendant 15 ans. Sauf que, sauf que, dans 15 ans, j'ai un loyer quasi gratuit, et le locataire lui non!
Dans 15 ans, mon locataire aura une jolie somme : 90k€ (en plaçant ses 400/mois à 3%) et moi, 0 d'épargne.
8 ans plus tard, toujours au même rythme, il aura 158k€, et moi, en plaçant mes 1500/mois (puisque je ne dois plus rien à la banque) à 3% itou, j'aurai 162k€. Youpi, j'ai battu le locataire.

Bien sûr, c'est plus compliqué que ça : il faut compter la fiscalité notamment. Mais grosso-modo, je reste CONVAINCU qu'il est indispensable de vouloir être propriétaire. Sauf à se dire qu'on n'a plus 23 ans (dans l'exemple ci-dessus) d'espérance de vie...

Ton raisonnement se tient benpen ; il faut aussi prendre en compte le pourcentage d'apport, ça peut aussi faire varier énormément le résultat final à l'échéance.

Il faut également prévoir de ne plus déménager!

@pachakuti et - : vous aurez remarqué que ma "démonstration" ne parle jamais de baisse ou de hausse de l'immo.
En cas de déménagement, je revends et je rachète. Bref, ça coûte des frais supplémentaires de banques et de taxes (que la plupart appellent des frais de notaires).

Alors, si je revends à moins cher que je n'avais acheté, ça veut dire que je rachèterai aussi moins cher, bien-sûr proportionnellement à la surface. Bref, c'est presque ce qu'on peut espérer en début d'investissement. Et on espèrera plutôt l'inverse en fin d'investissement, quand à 60 ans tu cherches plus petit pour tes plus vieux jours...

Vous aurez aussi remarqué que je n'ai pas parlé de transmission aux héritiers. Vos enfants ne seront-ils pas fiers de vous, pour avoir économisé de cette façon, et leur "offrir" un toit à pas cher? Ou un toit générant des revenus s'il se transformé en bien locatif. C'est un critère très important me semble-t-il (même si je n'ai pas d'héritier direct).

Mais tout cela, comme dans beaucoup de domaines, mènera à un 50-50 de qui a raison, puisque personne ne peut prédire l'avenir dans toutes ses composantes (prix de l'immo, taux d'intérêts, naissance d'héritiers, conditions persos (travail, maladie, etc.), imposition, etc etc etc).
Bref, je crois que chacun doit faire les calculs qu'il croit le plus réaliste pour son cas. Et en déduire son intérêt à acheter ou louer. Mais je crois que chacun doit surtout s'abstenir de choisir la bonne solution pour son voisin!

NB : je rappelle que je parlais de MA conviction. Et je sais qu'il n'y a pas qu'une seule solution, puisque chaque cas est différent.