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On y parle fiscalité, défiscalisation, finances personnelles, impôts, réductions d'impôts, livrets rémunérés, immobilier, assurances vie...

Re: Que pensez vous de l'investissement immobilier physique

par falex » 22 août 2018 09:00

Très bien résumé !

Si vous avez peu de temps à consacrer le plus important c'est le bien classique car tu n'a pas a gérer le quotidien
Uniquement le loyer les charges et l'ag

Re: Que pensez vous de l'investissement immobilier physique

par AlgoFlex » 22 août 2018 13:35

L'agence a pas le même intérêt que le propriétaire, il t'appelle quand il y a des problèmes et souvent loue moins chère, et mange ta marge, avec la comission leur interait c'est te vendre des prestations, et quand tu te rendras compte que tu gagne pas grand chose au final il seront là pour t'aider à revendre.

En bien classique tu peux espérer 3 à 4% en meublé 6 à 15%.

Re: Que pensez vous de l'investissement immobilier physique

par Benoist Rousseau » 22 août 2018 13:39

Et oui ils ne travaillent pas gratuitement. Ils offrent un service non obligatoire

Re: Que pensez vous de l'investissement immobilier physique

par Trading72 » 22 août 2018 13:42

Je penses notamment que l'immobillier à grande utilité dans son aspect de diversification.
Quand on est riche, genre même 5 millions de patrimoine, se diversifier, tout les plus grands diront de faire ça, en partant de Bill Gates, Warren buffets.
C'est bien pour immobiliser du cash dans un scénario du pire : Etats-Unis, dans la capitale ou une ville bien bourgeoise, dans un pays comme celui-là, il peut se passer tout ce que tu veux, dans le pire des cas ton bin sera dévalué mais tu auras toujours quelque chose ^^

Exactement cette procédure psychologique que j'ai fais quand j'ai acheté de l'argent physique. C'est une assurance contre le scénario du pire. Peut-être qu'un jour on connaîtra une hausse fulgurante comme sur l'argent, peut être pas, au pire ce sera un héritage, et pis, voilà quoi.
Avoir du cash, c'est une chose, vraiment trop en avoir, je penses que c'est très dangereux ;)

Re: Que pensez vous de l'investissement immobilier physique

par falex » 22 août 2018 14:19

Il est clair que l'agence ne va pas bosser gratuit arpès faut les utiliser là où ils sont utiles et bon : la recherche de locataire. Pour le reste (édition des loyer, impot, récup de la TOM et gestion des accidents de type : le chauffe-eau à claqué) il ne fond ni mieux ni moins bien que toi, sauf que tu payes le temps que le gars va passer sur le sujet.

Re: Que pensez vous de l'investissement immobilier physique

par AlgoFlex » 22 août 2018 14:44

Bin justement au temps bien le choisir le locataire, par exemple je connais une amie qui avais un appartement quelle a donner à gérer à une agence il y a qu'elle année, il on louer 20% moins chère qu'elle a pu louer par la suite sens heux, s'était des locataires très pénible, un jour il voulait plus payer car il manquait un peu de pente sur le carrelage du balcon cela fessait une petite flaque d'eau après un orage, bref du refaire le carrelage..

On apprend de ses erreurs et on s'améliore, je fais tout les réparations moi même le cumulus aussi, d'ailleurs acheté une bonne maque de cumulus ça évite le dégâts des eaux 5 ans après avec un cumulus bas de gamme poser par un constructeur dans la même histoire.

Re: Que pensez vous de l'investissement immobilier physique

par LeBienheureux » 25 août 2018 11:37

Pour ce que j'ai d'informations sur l'immobilier (discussion avec des amis, collègues investiseurs, propriétaires) mon avis est le suivant :

- Très fort avantage de l'Effet de levier, aucun banquier ne sera assez fou pour prêter 150.000€ à quelqu'un pour qu'il fasse du trading avec.

- En se débrouillant soi-même (visites, travaux, recherche de locataires) - on a rien sans rien les amis. Et en se couvrant (assurances impayés) - je pense que le prêt "blanc" sur 15-20 ans est parfaitement jouable (quitte à y laisser 50-100€/mois : ça force à se contrôler.

Et même si la valeur du bien perd 20% entre le moment d'achat et de la revente - si le prêt à été blanc (ou presque - 100€/ mois sur 15 ans = 18 000€, à comparer avec le prix de revente de 80k.

Après c'est vrai que j'ai aussi entendu des histoires d'horreur (appartement saccagé et locataire ne payant plus et ne voulant pas partir ou appartement vidé de son contenu) mais en fouillant c'était soit une magouille foireuse, soit un mauvais choix de loc' (pour cela je pense que passer par une assurance impayés est nécessaire, même si on leur laisse 7-10%)

Pour moi l'immo est l'occasion de mettre du beurre dans les épinards quand on a pas 100k de cashflow ni l'expérience et les cou*lles de faire du trading.

Voilà pour mon avis.

Je pense me lancer dès mes études finies et mon premier CDI en poche.

Re: Que pensez vous de l'investissement immobilier physique

par farwest » 01 sept. 2018 21:19

Bonjour, ce que je peux dire c'est que chacun d'entre vous a sa part de raison.

Ensuite l'immobilier c'est comme le trading il faut le faire sérieusement et avec professionnalisme.

Tous d'abord, il faut connaitre son secteur c'est sur si vous investissez au fin fond d'une vallée ou il n'y a plus d'activité économique et où les vaches sont plus nombreuses que les habitants, la tâcha s'annonce compliquée.

L'idéal ce sont les villes de plus de 30000 habitants avec de l'activité, une gare, proche des réseaux routiers...

Privilégier les studios et t2 tout équipé et en bonne état bien sûr afin d'attirer les jeunes actifs, en effet mieux vaut éviter les familles avec enfants (plus de risques de dégradations et plus compliqué à expulser).

Afin de s'assurer du paiement du loyer privilégier les jeunes qui ont des parents garants et si pas de garants il y a la solution de la garantie loyer impayé. Mais les assurances demandent beaucoup de conditions aux locataires ce qui est normal. L’autre solution c'est le bail fait chez le notaire ou l'huissier, là vous éliminer la majorité des locataires malhonnêtes.

Ensuite pour dégager du cash tout de suite il faut demander une franchise totale c'est à dire vous payez seulement l’assurance du crédit à la banque pendant un certains temps.

Enfin pour éviter le matraquage des impôts il faut faire du déficit par le biais des travaux ou monter une sci à l'is.

Re: Que pensez vous de l'investissement immobilier physique

par Jéjé-08 » 18 sept. 2018 18:59

Bonjour à tous,
Je me permets d'ajouter mon petit grain de sel à ce fil fort intéressant pour vous faire part de mon expérience.
J'ai moi même réalisé plusieurs investissement locatifs et j'ai eu la chance de pouvoir aider plusieurs personnes dans leurs projets.

Selon moi :
1- Investir dans l'immobilier, OK, mais dans quel but ? C'est déjà la priorité absolue, c'est de définir l'objectif de l'investissement. Il peut avoir diverses formes dont les suivantes :
1-1 Dégager du cash rapidement grâce à une plus value : dans ce cas, l'investissement locatif n'est pas approprié, mais une opération d'achat-revente serait plus adaptée. Attention aux contraintes fiscales qui s'imposent dans ce genre d'opérations. Attention également à la "volatilité" du marché immobilier. Certains l'ont très bien expliqué sur ce fil, on ne peut pas être sur de vendre au prix qu'on a acheté. De plus, il faut également prendre les frais dits "de notaires" afférents à un achat.
Personnellement si quelqu'un souhaite faire ce genre d'opération, je l'oriente plus vers du trading, mois couteux et moins risqué je pense ; après chacun fait ce qu'il veut.
1-2 Dégager un Cash-Flow : OK, mais à quelle échéance ? Pour financer les études des enfants, dans 10-15 ans ? Pour compléter ma retraite, dans 20-25 ans ? Tout de suite ?
Dans ce cas, l'investissement locatif me semble tout approprié, il faut cependant respecter certains principes évoqués plus loin
1-3 Défiscaliser, OK, mais cet objectif n'est pas compatible avec les 2 précédents ; on en peux pas créer du déficit foncier et dégageant un cashflow positif ni des plus values. Ceux qui prétendent le contraire (même avec un dispositif fiscal) ne connaissent rien à l'immobilier.

2- Investir dans l'immobilier locatif, OK, mais combien de temps je peux accorder à la vie de mon investissement ?
Comme l'ont très bien soulevé certains ici, un projet locatif demande un certain investissement en temps : il faut déjà analyser le marché un minimum, visiter des biens potentiellement intéressants, éventuellement faire ou faire réaliser des travaux puis organiser des visites pour les futures locataires et enfin gérer le bien : entretien et autres...
Il existe bien des programmes d'investissement clé en main (comme Elyse Franck Immobilier par exemple), mais cela à un cout certain, et donc la rentabilité du projet en est d'autant affecté.

3- Il convient ensuite de déterminer l'apport financier : quel apport je suis capable de produire pour financer l'acquisition et ou les travaux d'un projet ? Quelles sont mes capacités à combler un flux de trésorerie négatif ?

4- N'en déplaise à certains, mais il est important de se former ou d'au moins s'informer sur l'investissement locatif : il y a une certaine fiscalité, certains statuts et certains avantages qui vont pouvoir s'appliquer en fonction de la situation et de l'investisseur.
Même si je ne partage pas sa vision des choses, Olivier Seban dit très souvent une phrase très vraie "en immobilier vos erreurs peuvent vous couter très cher alors que vos connaissances peuvent vous rapporter des milliers d'Euros".
Trop de personnes investissent tête baissée dans l'immobilier parce qu'une croyance populaire veut que l'immobilier soit une valeur sure, ce qui n'est pas le cas. Quand bien même ce serait le cas, il faut avoir un minimum de connaissance sur les réglementations qui opèrent dans ce domaine. Par exemple, vous ne monteriez pas sur un ring de boxe sans entrainement, alors pourquoi investir dans l'immobilier sans connaissances précises ? Thami Kabbaj dit très souvent "Les gars en face de vous (autrement dit les autres investisseurs) ne sont pas là pour être sympa avec vous, se sont des tueurs les mecs ! s'ils peuvent vous faire couler et tirer un bénéfice, ils ne se gêneront pas". je pense qu'il faut toujours avoir ça à l'esprit.
Pour ceux qui veulent s'informer un minimum, je vous recommande un petit tour sur ma chaine youtube (sans vouloir faire de pub), notamment jeter un petit coup d'oeil sur cette petite suite de vidéos : https://www.youtube.com/watch?v=1_nYH0FQhLQ

5- L'investissement locatif représente un risque, comme tout investissement. Cependant, il est possible de savoir gérer ce risque. J'explique aux personnes que j'aide qu'il faut déplacer le risque en plus en amont du projet : prendre le risque de visiter un bien que ne va pas convenir par exemple, mais ne pas prendre le risque de louer à une personne qui pourrait être insolvable ou qui pourrait dégrader le bien. Il ne faudrait pas non plus prendre le risque de ne pas pouvoir louer à un prix inférieur que celui escompté ce qui aurait pour conséquence de réduire la rentabilité du projet.
Là encore, se sont des choses qui s'apprennent et qu'on ne peut pas inventer.

Pour conclure, je pense que quand le premier point défini ci-dessus a été traité (à savoir définir l'objectif de l'investissement), il y a déjà un grand pas de fait et qu'après il ne faut pas changer comme une girouette mais se tenir à l'objectif fixer et chercher un bien qui puisse répondre à cet objetif.

Re: Que pensez vous de l'investissement immobilier physique

par Trading72 » 18 sept. 2018 20:07

Très intéressant ton post ;)

En ce qui me concerne, j'ai heureusement compris maintenant que l’immobilier peut s'avérer être un piège + qu'autre chose.
En ce qui me concerne ça ne m'intéresse pas, je préfère être focus sur le trading et ouvrir ma boîte à la rigueur, et je mettrais l’immobilier en dernier rang. Si par hasard je me retrouve à avoir vraiment beaucoup de cash, je penses que c'est intéressant d'avoir de l’immobilier payé cash.

J'ai cependant acheté ma résidence principale, trop cher hélas, erreur de jeunesse, ou erreur d'avoir écouté bêtement mon beau père sous prétexte que comme il est plus âgé il avait forcément raison (lolilol...)
2 pièce 45m carré + cave 10m carré, le tout acheté 100k euros, 86k euros emprunté, psychologiquement parlant, bien agencé, je pourrais le revendre 80-85k euros plus tard.
ça va, j'ai de la chance d'être jeune, je m'en sors relativement bien, m'enfin bref, si c'était à refaire, j'achèterais ma résidence principale oui, cet appart oui peut-être, mais pas à ce prix là !

Donc quant aux répercussions d'acheter de l’immobilier sans s'y connaitre, j'en sais quelque chose lol

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