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Re: Vision de l'investissement immobilier

par ladefense92800 » 13 avr. 2014 15:55

Louer en location classique est un veritable piege a c*ns ,la loi est du cote des mauvais payeurs,
dans le meilleurs des cas , dans le pire on a deja vu des poprio payer pour que les locataires degagent les lieux .


Louer en location meublée/temporaire me parait plus judicieux .

Re: Vision de l'investissement immobilier

par Eversa » 13 avr. 2014 16:10

ladefense92800 a écrit :dans le pire on a deja vu des poprio payer pour que les locataires degagent les lieux .
C'est vrai. Pour que notre locataire se décide à partir (pour une raison entrant dans le cadre de la loi), nous avons dû nous-même lui rechercher un studio, (en r-de-ch, avec jardin, sécurisé obligatoirement...), nous occuper de tous les papiers, avec un loyer très correct et nous lui avons avancé tous ses frais, soit 3 mois de loyer! :o Sans ça, il y serait encore et après renseignement: impossibilité de le mettre à la porte sans une procédure qui n'en finirait pas. Il avait été prévenu 6 mois à l'avance, mais ne voulait pas partir.
Plus jamais de locataires pour nous.

Re: Vision de l'investissement immobilier

par mizouille » 13 avr. 2014 20:20

je vais regarder tout ca !
merci :)

Re: Vision de l'investissement immobilier

par Tulipe » 13 avr. 2014 22:28

L'immobilier est une classe d'actif pour les institutionnels.

Re: Vision de l'investissement immobilier

par FD707 » 13 avr. 2014 23:44

Benoist a écrit : L'immobilier, on achète au plus bas, pas quand on est au sommet ;) avec l'évolution des salaires, personne ne doublera son investissement immobilier en 30 ans, on est plus dans les années 60 70 80 voire 90... les parents poussent leurs enfants à faire comme eux... comme c'était facile pour eux !!!!, 10 12 ans pour rembourser un appartement ou une maison contre 25 30 ans pour leurs enfants, de l'inflation, des salaires qui grimpent avec un pouvoir d'achat en progrès chaque année pour les parents (donc des remboursement de plus en plus légers) contre la stagflation et des salaires qui se font rogner chaque année du pouvoir d'achat pour les enfants (remboursement de + en + lourds...), le plein emploi contre des hordes de chômeurs, un emploi fixe et pérenne dans le temps alors que la seule solution actuelle est une mobilité accrue car à moins d'être fonctionnaire on va changer en moyenne 5 à 10 fois de jobs dans sa vie.
Voici d'excellentes observations... les temps ont changé... j'ai mis 15 ans à rembourser dont les 5 premières plein pot, pour les dernières les versements si ma mémoire n'est pas trop altérée me faisaient penser plutôt au montant d'un bon loyer. Une de mes filles a préféré acheter au moment des grandes incertitudes, excellente négociation de son conjoint, j'en ai rajouté une couche derrière, avec un petit apport... reste 15 ans :D . Une autre préfère Paris et de par son métier n'a aucun intérêt à acheter la-bas. Elle avait une occasion super dans mon quartier avec une succession bradée... un pavillon 120 000 € (valeur 260 000), elle n'a pas voulu de la banlieue, c'est son choix, il et motivé si vous connaissez la galère du... RER.
Néanmoins rappelle-toi que pas mal de nos supers dirigeants ont de l'immobilier (en sci), il doit bien y avoir une cause (j'ai bien dit cause et non raison). Ceci dit je me rappelle pendant les années 80, l'inflation galopante... les intérêt progressifs (ben quand on compte dessus), lorsqu'elle s'arrête les intérêts eux continuent, certains se retrouvaient avec des remboursement = salaires x 2... :prier: :prier: :gloups: :gloups: à cette époque ce n'était pas toujours la fête.
Il n'y a pas de recette, chaque situation à un temps "t" mérite une étude et une évaluation avec des projections raisonnables.
J'ai fais du trading avec des nuits parfois inconfortables, maintenant je prends plaisir à pouvoir aménager et retaper une ou deux maison (sans jamais emprunter) pour la succession par exemple. Je vais en vendre une en province avec + de 2000 m². Celui qui l'achètera, n'aura pas à s'endetter sur 30 ans et il aura fait une excellente affaire.
Je me rappelle d'une de mes anciennes collègues qui souhaitait changer de domicile et était catastrophée parce son logement avait perdu pas loin de 25-30% dans les années 94. Je lui ai dit que ce n'était pas le soucis, car de tout façon, ce qu'elle envisageait avec perdu aussi une valeur du même ordre, seul le curseur a changé et les proportions sont respectées, ils ont fini par acquérir un pavillon de 140M. Sa valeur actuelle n'a pas de commune mesure, mais c'est vrai c'était une autre époque. :D :D

Re: Vision de l'investissement immobilier

par GOLDS » 04 juin 2014 10:18

Intéressant ce post, je suis d'accord avec certaines choses et moins avec d'autres.
Pour l'immobilier en terme de valeur achat ou revente selon moi ce n'est pas interessant QUE si il apparait un trou.... c'est à dire si on vends à un instant T et que l'on ne rachete rien dans le meme temps. Pourquoi car on ne sait pas à quel niveau on achete et comme le dit benoist ceux qui achetent bas revendront cher mais acheteront aussi cher. Mais au risque aussi d'acheter cher et de revendre bas mais pas d'acheter bas car on est pris par la peur et le desespoir donc on attend (un peu comme les gens en bourse qui attendaient 1800 ou 2000 pts), là à 4500 ils doivent se........
2) Un autre facteur à prendre en compte et qui n'a pas été cité: le facteur temps. C'est bien d'attendre que l'immobilier baisse, peut etre remontera t il dans 4-5 ans ou alors dans 15 ou 20 ans personne ne peut le dire mais quel age aurez vous dans 15 ou 20 ans ? les banques accepteront elles de vous preter ? si oui à quel prix ? Serez vous encore confiant d'etre pleinement embauché avec 15 ou 20 ans de +. Et oui toutes ces questions appellent des réponses, il ne faut pas se voiler la face.
Parce que locataire en ce moment oui c'est statistiquement et économiquement intéressant mais quand vous etes toujours locataires avec 15-20 ans de plus MAIS que plus personne ne veut de vous sur le marché du travail ou du credit parce que vous etes trop vieux que se passe t il ?
Alors Benoist lui n'a pas ce pb car il a du cash mais celui qui n'en a pas acceptera t il de se priver pendant 15 ou 20 ans pour économiser, et bien non regardez autour de vous et dites moi si les gens qui sont locataires depuis 20 ans ont économisé bcp de cash ?
L'investissement immo a ceci d'intéressant qu'il oblige à un effort d'épargne obligatoire que l'on ne ferait pas sinon et moi le premier.
Enfin dernièrement il faut bien différencier l'achat immo pour sa res principale ou pour du locatif: 2 choses totalement differentes. Le premier concerne la majorité des français endettés sur 30 ans avec un bien qui décote, duquel on ne peut rien déduire fiscalement. Le 2e permet de de déduire un déficit pendant 10 ans et de faire payer une partie de son credit par un loactaire.
Autre point important la durée du crédit: un crédit trop long selon moi a pour inconvénient d'engendre une décote trop importante du bien + des interets trop élevés + un manque de visibilité en terme d'Inflation, de fiscalité, de marché de l'emploi,etc proportionnel à la durée du crédit. Plus le credit est long plus le risque est important dans un sens mais plus la mensualité est importante plus le risque est aussi important dans l'autre donc il est judicieux je pense de trouver un juste milieu entre son "espérance de vie, de travail, d'éconmoies,etc et les contraintes liées à l'immobilier.
J'oubliais un point important: la volonté et la détermination. Comme pour tout les recettes miracles n'existent pas donc investir dans l'immo va demander des sacrifices en terme de temps, d'argents et d'efforts consentis (trouver de bons locataires, s'assurer correctement, faire les travaux soi meme, jongler avec la fiscalité et j'en passe.

Re: Vision de l'investissement immobilier

par kapistar » 05 juin 2014 20:45

- a écrit :
Acheter pour louer, c'est (à de rares exceptions près, type logement étudiant ou petite surface, etc.) une énorme bêtise. C'est une source d'emmerdements absolument incroyables, c'est la loterie à chaque changement de locataire, quelles que soient les précautions prises !! Tu peux toujours te brosser pour espérer récupérer les loyers d'un type qui consent enfin à partir... sans t'avoir payé depuis 8 mois !! (à moins d'engager une longue, coûteuse et pénible route judiciaire)
C'est comme prendre une perte en trading, ça fait partie du jeu et il faut apprendre de ses erreurs. C'est pas la fin du monde non plus ;)
Puis bon 8 mois c'est long, y a moyen de le mettre dehors avant ça quand même

Je constate une chose grâce à cette file c'est qu'il y a plus de gens que je ne le pensai qui s'obstine (se complaise) à être locataire.

;)

Re: Vision de l'investissement immobilier

par Benoist Rousseau » 06 juin 2014 11:13

ce n'est pas de l'obstination, c'est un choix parfois calculé et bénéfique aussi, il ne faut pas prendre tous les locataires pour des idiots n'ont plus. Je connais plein de gens qui sont locataires pour ne pas payer l'ISF, pour rester mobile car leur carrière fait qu'ils vont passer de filiales en filiales à l'étranger alors qu'ils peuvent acheter cash une maison ou des appartements en claquant des doigts juste avec le trop plein de leur compte courant (sic).

Demain, je peux acheter sur Tours 5 jolis appartements cash au vu de la claque de -20% qu'à pris la ville depuis 2011, un appartement gratuit en 3 ans :lol: ou un petit immeuble et cet investissement me rapporterait difficilement la moitié de ce que mes placements financiers produisent actuellement sans aucun souci (et je ne parle pas que de mon trading) avec des contraintes à gérer. En 3 ans j'ai doublé mon patrimoine, si j'avais acheté il serait à -20%. C'est pour cela que j'ai vendu ma longère pour encaisser une grosse PV en 2008 (+50% en 2 ans). Actuellement à -30% du prix que je l'ai venu, personne ne veut la prendre.

Donc être locataire, cela ne concerne pas que des "pauvres" qui n'ont pas le choix. Quand je dis que je suis locataire, les gens propriétaires endettés viennent avec leur bonne leçon "mais tu perds de l'argent..." quand je leur explique que je peux être pleinement prioritaire en 24h et que je gagne de l'argent à être locataire, ils ont du mal à comprendre, cela bouleverse un peu trop leurs certitudes de classe moyenne :lol: J'ai une amie qui vendait un appartement à Colmar, centre ville, refait à neuf, maison avec un charme fou, elle en voulait 180k (les agences tendent à surestimer les prix auprès des vendeurs pour faire rentrer l'affaire, ils ne vivent que de cela), proposition à 160k, refus, elle ne voulait pas brader son bien. Je lui ai dis tu es folle, regardes le marché, le prix que cela représente pour un couple qui accède à la propriété avec les salaires du coin, le quartier commence à se dégrader (raison de sa vente). Non, elle ne bradait pas son bien. Bon, 2 ans après 150k vendu et elle était soulagée d'avoir trouvé un acheteur et de partir ! La valeur d'un bien immobilier est très incertaine, il faut trouver l'acheteur et rapidement, un quartier peut se dégrader, une ouverture d'un magasin peut changer la physionomie. J'ai un copain qui n'est pas enchanté quand un Kebab a ouvert juste en face de son bel appartement parisien en remplacement d'un salon de coiffure. Son bien immobilier -10% à la revente et les nuisances sonores en plus, le salon de coiffure fermait à 20h00, le Kebab à minuit.

Quand tu as 1.3 d'euros de patrimoine, si tu es locataire tu économises 9.100€ d'isf chaque année. Donc il vaut mieux avoir 1.2 millions en cash investi à 8% 10% (rendement moyen de fonds au ticket d'entrée à 6 ou 7 chiffres), être locataire et ne pas payer l'ISF que d'avoir d'avoir une jolie maison ou un appartement à 400.000€, payer 9100€ d'isf et n'avoir que 900.000€ d'investi. Tu peux déjà déduire de ton loyer 750€ et tu as 400K de plus qui te rapporte des intérêts. Tu évites les contrôles fiscaux liés à l'ISF et aux réévaluations du fisc qui lui voit toujours l'immobilier au sommet pour te taxer plus etc. Et bien entendu, bon money management, sans risque de voir ton patrimoine diminuer. Sans compter que le classique c'est pour "les enfants" n'a aucune valeur avec une espérance d'héritage à 62 65 ans en moyenne. C'est bien souvent un cadeau empoisonné quand un des enfants ne veut pas vendre, ou quand la maison ne part pas et qu'un des enfants a besoin d'argent.

Bref pour moi l'évolution idéale : locataire => propriétaire => retraite locataire pour vivre de ses rentes (si l'immobilier a été un bon coup) et faciliter les choses à ses enfants quand on meurt.

Re: Vision de l'investissement immobilier

par Eversa » 06 juin 2014 17:02

2 petits témoignages:
On n'est jamais sûr de rien. Il y a plus de 30 ans, nous avons acheté une maison neuve dans un quartier résidentiel d'une petite ville de la région parisienne. Le quartier a beaucoup changé en 30 ans et nous avons eu la chance de vendre à temps, mais tout de même 20% de moins que si elle avait été située dans un autre quartier. Dans 5 ans, les maisons du quartier seront invendables.
Nous avions un studio accolé à la maison que nous louions. Nous avons tout connu: la locataire qui invitait des dizaines de copains qui se baladaient dans le jardin sous nos yeux (alors que le contrat disait "sans jouissance de jardin"), la locataire qui avait toujours un bon prétexte pour ne pas payer son loyer et sa soi-disant assurance qui ne payait pas non plus, celui qui ne nettoyait jamais et tout était à refaire quand il est parti et le dernier qui ne voulait pas partir alors qu'on l'avait prévenu 6 mois à l'avance. Nous nous étions renseigné: quoiqu'on fasse, nous ne pouvions pas "le fiche à la porte", sauf entamer une procédure coûteuse qui aurait pu durer des mois.

Re: Vision de l'investissement immobilier

par GOLDS » 06 juin 2014 19:55

J'aimerais juste aborder un point au vu de tout ce qui a été écrit, j'ai l'impression que la plupart d'entre vous faites trop confiance aux locataires, une location tu dois blinder ton affaire, pas juste un petit contrat mais plutot tout détailler avec photos à l'appui de chaque détail contresigné par le loc + assurance loyer impayé obligatoire !!! Tout autour de moi je vois tout le monde louer des biens sans meme prendre d'assurance: c'est une pure folie, quoiqu'il en coute ce sera sur du long terme toujour splus rentable que sans.
Après 30 années d'expérience dans ce domaine: ma conclusion est la suivante
1) pas de gestion en direct mais passer par agence pour certaines raisons bien précises.
2) toujours une assurance loyer impayé + vérifier les termes et l'engagement pris ex certaines assurances se limitent à 4 ou 5000 euros de dédomagement et ou une durée dans le temps et ou un délai de carence.
3) Meme si on passe par une agence on doit tout superviser soi meme (avoir un droit de regard sur le dossier du locataire choisi par l'agence) + idem pour les travaux: aller verifier soi meme les soi disant travaux à affectuer, verifier ll'efficacité et l'honneté des entreprises qui collaborent avec l'agence
4) Adapter le mobilier et ou l'appartement pour qu'il y ait le moins de dégats possibles en cas de locataire peu scrupuleux.
Bref j'en passe, mais pour conclure je dirais que acheter de l'immobilier et le louer c'est quasi comme en trading il faut voir ça comme un métier, pas juste comme une rente annexe. En fait c'est un 2e metier mais si l'on prend les bonnes précautions en général ça se passe pas trop mal. Le probleme c'est que bcp de proprios veulent gagner le max et du coup éludent certaines garanties à prendre. Quand on sait que seulement 30 % des proprios ont une assurance loyer impayé OU que les proprios gérant en direct avec une assurance loyer impayé ont au bas mot 60% de probabilités que leur dossier soit considéré comme incomplet en cas de litige prop bailleur et locataire par l'assurance loyer impayé. Et oui car ces belles assurances (toujours très honnetes c'est connu!) stipulent souvent dans les dossiers qu'elles vous assurent sur un présumé dossier qu'elles ne vérifieront qu'après impayés des loyers par le locataire.....on connait la suite. Donc attention aux pièges.....voilà en partie pourquoi beaucoup sont écoeurés par l'immobilier

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