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Vision de l'investissement immobilier

par mizouille » 09 avr. 2014 17:38

Bonjour a tous,
Voila quelques temps que je parcours le blog de Benoist et je me suis reconnu dans bcp d'éléments qu'il cite.

Je lui ai récemment envoyé un MP et il m'a dit que ça serait mieux que je le post ici car j'aurais plus d'avis. Alors, qu'en pensez vous ?
Je lisais ton blog et notamment un article de 2012 nommé "Argent et liberté". Tu sais que je suis adepte de ton style de vie, et je pense exactement la meme chose que toi : je ne fume pas, je ne bois pas (mais qu'est ce que je mange bien !)lol. Je ne suis pas fan de porsche, je ne m'habille qu'en polo, jean et j'ai qu'une paire de chaussures. Je suis actuellement en profession médicale, et je gagne bien ma vie mais je souhaiterais être digital nomade (c'est a dire pouvoir travailler partout dans le monde avec uniquement une connexion internet). Le Trade me permettrait de vivre cette vie.
En attendant, j'ai été proprietaire d'une maison en Région parisienne à 26 ans et je pense que c'est une trés belle réussite.
Je reviens à mes moutons: Dans ton article de 2012 tu as écris cette phrase : " J'avais une collègue qui partait à la retraite dans 5 ans. J'avais beau lui expliquer par A+B ce qu'elle allait touché et qu'elle devait absolument mettre de l'argent de côté pour rembourser son prêt immobilier etc non elle refusait de voir la réalité, les conséquences de la réforme des retraites pour elle. Seule réponse "c'est pas possible, pas pour moi", elle se voyait avec une belle retraite à voyager etc les images de la télé quoi. Bilan, elle est à la retraite et elle bosse à mi temps..."


Pourrais tu m'en dire plus ? que lui as tu dit justement ? Que penses tu de l'immobilier ? Est ce un Actif ? un Passif ?

Je pense savoir ce que tu lui as dit mais j'aimerais que tu puisses développer.
Alors Alors ? lol

Re: Vision de l'investissement immobilier

par falex » 09 avr. 2014 17:47

immobilier : = Actif mais actif lent.

Ensuite un achat immo c'est très particulier car :
1) jusqu'à présent et à aprt de rare cas, le bien s'apprecie avec le temps (ce qui est tout le contraire d'un ordi ou d'une voitire sauf à attendre 50 ans pour que ça deviennent des pièces de musée)
2) le prix de l'actif est, très souvent, nettement supérieur à ta capacité d'achat cash, donc il y a une composante "bancaire" qui change toute la donne.
3) la Politique fiscale du lieu du bien et de ton lieu d'imposition peut avoir une influence non négligeable.

Autour de moi on est plutot dans l'optique :
1) Essayer d'être propriétaire de sa résidence principale pour ne pas avoir de mauvaise surprise au moment de la retraite
2) Essayer d'achet 1 ou n bien à mettre en location. Surtout pas avec des loi de desfisc (véritable attrape idiot à mon avis) mais simplement pour se créer un capitale et avoir une rente de ec capital à terme.

Voilà mon humble point de vue.

Re: Vision de l'investissement immobilier

par mizouille » 09 avr. 2014 18:00

ah ca c'est sur que les lois de defisc c'est pas bien du tout. Je suis en train de le voir dans ma région. Tout le monde a acheté il y a 9 ans en meme temps (dc pris gonflé) et la ils revendent tous en meme temps car la defisc est finit (et donc bcp de bien sur le marché ==> biens qui se déprecient).


Personnellement, j'ai pu acheté une maison avec du jardin a 4min de mon travail. Je l'ai faite énormément baissé car le couple divorcait et qu'ils voulaient absolument s'en séparer... Actuellement elle a déjà pris 100k€ en 1 an (on a fait 30k€ de travaux dedans)..
Je pense donc que c'est une actif moi aussi...

Re: Vision de l'investissement immobilier

par falex » 09 avr. 2014 18:08

sans compter le piège fiscale. Comme les impots se font à Année plus 1 si tu veux bénéficier et "valider" la defisc il faut revendre à partir de l'année +10 pas avant sinon tu as un risque de redressement fiscal et de devori rembourser tout les Kdo de l'état ...

Rien que pour ça je préfére ne pas m'embarquer dans ce type de montage mais c'est sur que je ne réduis pas de beaucoup ma feuille d'IR

Re: Vision de l'investissement immobilier

par Superboeuf » 09 avr. 2014 18:12

Je pense que c'est en fonction de la situation de chacun. Quelqu'un qui déménage souvent n'as aucun intérêt à être propriétaire.

Être propriétaire de son logement est une moeurs bien française. En Allemagne une grande partie de la population est locataire car les prix sont plafonné par le gouvernement contrairement en France.

Personnellement ma vision de l'immobilier c'est des que j'ai la possibilité c'est d'acheter un appartement que je met en location de telle sorte que mon loyer reçu rembourse le crédit. Bien entendu je suis jeune et vis encore chez papa et maman. Mais au moment de partir du domicile familial, soit j'achète pour moi soit je loue. Sachant que mon premier crédit ne seras pas pris en compte dans mon endettement car je compte prendre un intermédiaire qui me garantie mes loyers. Comme ça dans 30 ans je suis propriétaire de deux logements qui ont pris de la valeur.

Re: Vision de l'investissement immobilier

par kapistar » 10 avr. 2014 21:59

On parle beaucoup de psychologie en trading, sachez que quand on se lance dans des achats immobiliers dans le but de les louer, l'aspect psychologique compte beaucoup aussi.

En d'autre terme il faut s'accrocher avec certain locataire...

Pensez-y avant de vous lancer ;)

Re: Vision de l'investissement immobilier

par FD707 » 12 avr. 2014 22:21

Superboeuf a écrit :Je pense que c'est en fonction de la situation de chacun. Quelqu'un qui déménage souvent n'as aucun intérêt à être propriétaire.
Être propriétaire de son logement est une moeurs bien française. En Allemagne une grande partie de la population est locataire car les prix sont plafonné par le gouvernement contrairement en France.
Certes, mais à cela deux objections...
la première c'est que le propriétaire quoiqu'on en dise prend tous les parapluie possibles pour se protéger contre les locataires indélicats... mais ce n'est parfois pas suffisant. En région parisienne pour ceux qui connaitraient la fameuse "La Forstière" ou le Chêne pointu à Clichy-sous-Bois où je louai un appart, lorsque j'en suis parti, le proprio en aurait presque pleurer tant il voyait la dégradation du domaine locatif... J'ai su que par la suite, il n'avait pu revendre et avait quasi tout perdu de son investissement.
Je suis pour ma part aller participer au déplacement du mobilier d'un de ces fameux locataires indélicats (faible mot) pour le mettre sur le trottoir et l'avertir que s'il ne déménageait pas tout très rapidement, le ramassage des objets encombrants n'allait pas trader à être demandé... Maintenant ce ne serait plus possible.
la seconde, louer c'est bien, mais vise un peu les petits retraités sur Paris , qui se sont vus appliquer des hausses de loyer peu en rapport avec leurs revenus ou a qui on leur a proposé d'acheter l'apparte à la découpe à des pris stratosphériques... que faire quand on ne peut ni l'un ni l'autre.
Lorsque tu as TA barraque, au moins tu es à l'abris, même si c'est pas la joie autour, si ensuite tu veux la louer, là tu as intérêt à bien tomber.

Re: Vision de l'investissement immobilier

par Benoist Rousseau » 13 avr. 2014 10:15

" J'avais une collègue qui partait à la retraite dans 5 ans. J'avais beau lui expliquer par A+B ce qu'elle allait touché et qu'elle devait absolument mettre de l'argent de côté pour rembourser son prêt immobilier etc non elle refusait de voir la réalité, les conséquences de la réforme des retraites pour elle. Seule réponse "c'est pas possible, pas pour moi", elle se voyait avec une belle retraite à voyager etc les images de la télé quoi. Bilan, elle est à la retraite et elle bosse à mi temps..."

Pourrais tu m'en dire plus ? que lui as tu dit justement ? Que penses tu de l'immobilier ? Est ce un Actif ? un Passif ?

C'est une personne qui n'arrivait pas à se projeter, qui avait fait son plan de vie sur ce que d'anciennes collègues lui disaient (combien elles touchaient à la retraite etc) donc elle s'imaginait gagner pareil. Entre temps il y a eu 3 réformes des retraites donc sa pension était réduite de -15% à -20% en gros. Pour te donner une idée, un professeur pouvait partir avec 2000 2200 euros de retraite à 60 ans dans ma catégorie avant les réformes. Si j'étais resté avec les réformes programmées, j'aurai touché à 67 ans 850€... c'est ça la réforme des retraites pour la génération 1974. C'est comme cela que cela marche, on continue à demander aucun effort aux retraités actuels et pour leur enfant l'addition va être salée. Beaucoup de gens font l'autruche face à cela alors que c'est assez simple à calculer... (carrière identique, quand tu es fonctionnaire, c'est simple tu peux savoir combien tu toucheras dans 10 20 30 ans, on a des grilles...)

L'immobilier c'est un investissement comme un autre. Mes plus beaux trades ont été de l'immobilier, achat 40k d'un appartement revendu 110k 2 ans après, achat 120k une maison revendu 180k 2 ans après. Depuis que j'ai revendu l'immobilier a baissé de -25% dans le coin.

Beaucoup d'études ont été faites, au prix du marché aujourd'hui, c'est plus rentable d'être locataire, tout compris en achetant ou en restant locataire à 30 ans à 30 ans le locataire a +120k à +150k sur son compte bancaire. La location permet la mobilité (perte de boulot, expatriation, voisins indélicats...) très facilement. Si j'achetais l'appartement où je vis il me faudrait 30 ans d'endettement, je serai bloqué, à la merci des variations du marché immobilier. Mon loyer coute moins cher que les remboursements de la banque... Et quand on est propriétaire on fait beaucoup plus de dépenses qu'un locataire... 30 ans plus tard l'addition est lourde.

Acheter pour louer, c'est aussi trop risqué, si le locataire ne paye pas (et c'est de plus en plus courant), tu es dans le pétrin. La banque mets plus rapidement à la porte un propriétaire mauvais payeur qu'un propriétaire un locataire indélicat...

La transmission d'un patrimoine aux enfants... c'est du ., il est bien plus simple pour des enfants d'hériter de $$$ que d'un bien immobilier qui a 90% de chance d'être déprécié voire invendable 50 ans plus tard...

Pour moi l'immobilier c'est encore vouloir paraitre, je suis propriétaire, ce qui parait rassurant. Non on est propriétaire que quand on a fini de remboursé son emprunt, avant on est locataire de la banque et si on a un souci, on se rend compte d'une chose, c'est que l'on a passé 10 ans à rembourser des intérêts à la banque et presque aucun capital...

J'ai des amis qui sont dans une situation tendue : achat pavillon à Nantes. Endettés jusqu'au cou pendant 30 ans, 2 enfants, elle fonctionnaire, lui sans diplôme, maçon, déménageur.... S'il perd son job, ils ne peuvent plus rembourser les emprunts. Il a déjà le dos cassé à 38 ans et son entreprise a fait faillite il y a 8 mois. Il se démène comme un fou pour trouver du boulot, rien... Ils commencent à emprunter à la famille... Ils sont dans leur maison depuis 3 ans. Ils n'ont remboursé que des intérêts. Maison payé 280.000 euros, valeur actuelle 240.000 avec de la chance et un acheteur...

Pour moi le capital et les gens doivent être mobiles, c'est le sens de l'histoire actuel, combien sont prisonniers de leur maison ?, propriétaire prisonnier.

L'immobilier, on achète au plus bas, pas quand on est au sommet ;) avec l'évolution des salaires, personne ne doublera son investissement immobilier en 30 ans, on est plus dans les années 60 70 80 voire 90... les parents poussent leurs enfants à faire comme eux... comme c'était facile pour eux !!!!, 10 12 ans pour rembourser un appartement ou une maison contre 25 30 ans pour leurs enfants, de l'inflation, des salaires qui grimpent avec un pouvoir d'achat en progrès chaque année pour les parents (donc des remboursement de plus en plus légers) contre la stagflation et des salaires qui se font rogner chaque année du pouvoir d'achat pour les enfants (remboursement de + en + lourds...), le plein emploi contre des hordes de chômeurs, un emploi fixe et pérenne dans le temps alors que la seule solution actuelle est une mobilité accrue car à moins d'être fonctionnaire on va changer en moyenne 5 à 10 fois de jobs dans sa vie.

Quand je vois des reportages sur la dernière usine qui ferme dans le coin avec des pères de famille pleurant qu'ils ne peuvent pas rembourser leur maison, ça me fait mal car ils sont fichus, bloqués là, morts... Locataire, il change de région, retrouve du boulot, là ils sont obligés de rester, leur maison ne vaut plus rien, s'ils la revendent ils sont endettés auprès de la banque et sans logis... la situation est incomparable avec celle des parents mais c'est encore le modèle dominant... et j'en vois beaucoup des gens de 25 35 ans se "lançant" sur des pressions familiales dans l'achat immobilier, (pression de la société, des médias, de la pub...), "tu feras des économies, un loyer c'est de l'argent fichu en l'air..." des absurdités de nos jours maintenant, c'était valable il y a 30 ans... Quand je dis que je suis locataire, des gens me regardent avec mépris, des fois je leurs dis c'est un choix, je peux acheter cash 4 à 6 appartements ou 2 belles maisons si je le souhaite, je gagne de l'argent à être locataire et là, je vois leur visage défiguré par l'incompréhension...

De plus, tu achète sta maison x, tu la revend x + 50%, c'est bien... tu n'as pas gagné +50% car il faut te reloger sinon tu es sdf et les autres maisons ont aussi fait x +50% :roll: donc en fait ton patrimoine immobilier ne s'apprécie ou ne se déprécie jamais dans le temps il reste figé car tu troques un toit contre un toit... donc le patrimoine immobilier cela vaut 0€ de ton vivant sauf à vouloir vivre en caravane quand tu as vendu ta maison...

Voilà ma vision de l'immobilier ;)

Re: Vision de l'investissement immobilier

par ladefense92800 » 13 avr. 2014 15:31

h--p://http://www.bfmtv.com/video/bfmbusiness/cest-argent/placements-faut-il-acheter-louer-cest-argent-04-04-4-5-188731/

dans acheter un logement il y a un coté irrationel qui ne peux pas figurer dans une etude eco ou un bilan comptable .

Re: Vision de l'investissement immobilier

par ladefense92800 » 13 avr. 2014 15:32

h**p://http://www.amazon.fr/Immobilier-comment-bulle-d%C3%A9gonfler-Investir/dp/2212558880

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