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Location appartement

par raiden500 » 10 sept. 2016 11:06

Bonjour tout le monde, je viens demander un peu d'aide pour l'achat d'un appartement, n'y comprenant rien, j'espere que quelqu'un pourra repondre a une ou deux questions, bref allons y :D

Donc mes parents qui sont retraités, enfin quasiment, veulent acheter un petit appartement type F2 pour le louer, ils sont deja proprietaire d'une maison qu'ils habitent.
Leur projet: achat appartement entre 60K et 70K type F2 et le louer a un etudiant ou jeune couple.
Revenus d'un appartement qu'on a vu: 450€ le loyer + 80€ de charges, on en a deja visité un, tres propre qui etait loué y'a encore 2 mois a un couple, le proprietaire le vend 67000€
Bref il nous a tapé dans l'oeil et on est conquis !

Donc ma premiere question est, est ce que c'est valable ? Mes parents veulent juste investir 60-70K et grace a ça avoir un complement de retraite donc 400€ de loyer pour eux ça leur va, sachant qu'avec les taxes et impots en gros tu donnes 2 mois de loyer a l'etat grossierement.
Aussi du coup, c'est mes parents qui l'achete et nous on est 3 enfants, vaut il mieux qu'ils l'achete et mettent a leur nom ou alors faire une SCI ou autre (truc compliqué) pour eviter de payer des impots. Sachant que leur tranche est de 14% je crois.

C'etait donc la premiere situation, voici la deuxieme :D

Donc c'est toujours pareil mais, moi actuellement je n'ai plus d'appartement, du coup j'ai proposé a mes parents au lieu d'acheter un F2 et de mettre quelqu'un dedans, d'acheter un F3, qui coute donc plus cher, disons 80K-90K mais eux ne mettent que 70K et moi je mets au bout donc; disons 20000€
Moi j'habite dedans et on prends un colocataire, ou même si le F3 ne me sert pas, mettre une famille dedans, resultat le loyer sera plus gros normalement !

Dans ce cas, comment faire ? Faut il que je donne 20000€ a mes parents ils achetent et mettre a leur nom, mais sur les papiers ça fait comme si je n'existe pas, ou alors faire une SCI ou autre chose a nom compliquer et dire que mes parents possedent 85% de l'appartement F3 et moi le reste 15%
Est ce que c'est possible une chose comme ça ? Mais je vais du coup devoir payer des impots etc ... ? Sachant que moi actuellement je ne paye aucun impots, j'ai bien 20K sur un livret A qui ne me sert pas, donc ce serai plus interessant j'imagine de mettre ces 20K dans un appartement qui pourrait d'1) Me servir et 2) que je pourrais revendre non ?

Donc voila, desolé d'avoir ete long. Au passage il me semble qu'il faut rajouter 7-9% de frais de notaire. Les appartements qu'on souhaite ne sont pas neuf donc les frais de notaire sont plus elevés.

Re: Location appartement

par Burzum » 10 sept. 2016 12:00

si vous êtes 3 oublie la 2 eme solution.
Au décès d' un de tes parents , ça va être compliqué pour la succession. À cause des histoires de nue propriété et d'usufruit revenant au conjoint survivant et aux enfants.
Donner de l'argent à ses parents, est considéré comme une donation, donc assujettis à l'impôt. Les abattements disponibles se font de parents à enfants et non l'inverse.
Créer une sci est facile via leur notaire mais est recommandée quand il y a plusieurs bien . Les revenus issus d'une sci dite familiale sont assujettis à l'impôt sur le revenu et ne sont en aucun cas annulés.
Pour tes parents Le loyer qu'il soit perçu via la sci ou normalement ne changera absolument rien pour l'imposition.
Ils seront toujours imposable dans la catégorie des revenus foncier en réel ou en micro foncier(abattement de 30%).
Pour moi il n'y a aucun intérêt à faire une sci , c'est plus pour favoriser la transmission en donnant aux enfants des parts de ledit sci quand le patrimoine immobilier est conséquent.
Je conseillerai donc à tes parents d'acheter seul leur bien, surtout si ils sont mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts ou régime légal de la communauté.
Pour eviter des problèmes lors de la succession avec tes frères et sœurs.

Re: Location appartement

par sobear » 10 sept. 2016 12:19

Il est évident que la deuxième solution (être locataire de tes parents) conviendrait mieux.
Après, pour organiser cela et optimiser fiscalement, c'est une question de Gestion de patrimoine concernant celui de tes parents et le tien.
Il faut inclure ta situation familiale (enfant unique?) pour déjà mettre le projet en bonne condition pour la succession de tes parents aussi lointaine qu'elle soit ce que je leur souhaite..
Quoiqu'il en soit, être le locataire de tes parents simplifiera beaucoup de chose pour eux et pour toi.
NB: une SCI n'est pas difficile à gérer et peut représenter une bonne solution.

Re: Location appartement

par Edd » 10 sept. 2016 12:28

Pas besoin d'une SCI, tu peux acheter en indivision, chaque acquéreur détient une cotre part.

Re: Location appartement

par Verbal Kint » 10 sept. 2016 14:16

Indivision : attention après en cas de mauvaise entente entre les indivis

Re: Location appartement

par Miju » 10 sept. 2016 16:45

Salut Raiden,

Je vais étudier ton "cas". Tu es pile dans mon domaine. J'étudie la chose cette semaine.

Re: Location appartement

par raiden500 » 10 sept. 2016 18:38

Super je vous remercie les amis j'y vois deja plus clair !
C'est super cool de votre part merci !
Ahah, si tu as reponses a tout tu m'interesse beaucoup :mrgreen: :mrgreen: :lol2:
Mais je veux pas t'embeter hein ;)

Re: Location appartement

par Miju » 12 sept. 2016 10:19

Je vais essayer de te donner mon avis.

Concernant le bien, 70 000€ pour un loyer de 450€, cela fait du 7,7% brut. C'est un très bon rapport locatif. Une chose, si l'appart est en copropriété, regarde l'état de l'immeuble et des parties communes. Rapproche toi du syndic pour savoir si de futurs investissements vont être faits. Dans ce cas-là, cela se négocie avec le vendeur.

Concernant les enfants. L'indivision n'est pas forcément la meilleur chose. Pourquoi? parce que si un des enfants veut vendre, les deux autres doivent être d'accord. Cela peut créer des conflits.

Ensuite, ce qui pourrait être intéressant, ce serait de créer une SCI sous le régime micro-foncier. Cela te permet un abattement de 30% que tu déclares directement sur ta feuille d'impôts.
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3973-PGP

Concernant la SCI, il serait bon de la démembrer dès le départ: parents usufruitiers et enfants nu-propriétaires. Tes parents toucheront les loyers et vous, vous serez propriétaires de l'appart sans déclarer de revenus fonciers car c'est eux seul qui encaissent les loyers.

Si tu souhaites investir avec eux à hauteur de 20%, il faut que tes parents soient usufruitier des 80% (nu-propriété sur les 3 enfants) et toi en pleine propriété des 20%.

Si tu l'occupes, tu seras obligé de payer un loyer pour assurer le revenu pour tes parents et éviter des discordes avec tes frères/soeurs.

Pour finir, si tu veux rester non imposable, c'est tes parents qui doivent faire l'investissement.

Pour ma part, vu de l'extérieur, tes parents font seuls l'investissement au sein d'une SCI démembrée. Si tu veux investir, fais-le de ton côté.

Un conseil, prends RDV chez un notaire pour lui expliquer tes projets, il te répondra plus précisément que moi.

J'espère t'avoir aidé.

Re: Location appartement

par falex » 12 sept. 2016 10:52

Oh bon sang, surtout pas la deuixème solution. Comme l'a dit burzum au décès d'un des parents (ou le tien) ça va être un b0rdel sans nom pour la succession et c'est typiquement le genre de situation où ça peut déraper avec le reste de la fraterie du genre :
Ben oui mais lui a eu un traitement de faveur, je veux rattraper , je veux compenser, je veux récuperer ma part (et là tu fais quoi tu quittes l'appartement ?)

---

Y'a pas de solution idéal.
La solution 1 est la plus propre car elle est net sur qui est propriétaire, qui reçoit l'usufruit du bien, en cas de succession idem ...

Après rien n'empêche tes parents de faire une SCI, de vous faire des dons (genre 1/3 des 60K chacun) et vous acheter le bien en : Nu-propriétaire la fraterie, en usufruité à 50/50 tes parents.
Au dèces d'un des parents, soit il y a une donation entre époux et le conjoint survivant récupère l'usus, soit c'et la fraterie qui récupére et se partage les 50% d'usus. Dans ce dernier cas vous allez avoir chacun :
1/6 en plein propiété et 50% en nu-proi
Pas idéal non plus donc privilégié que l'usufruit s'éteigne avec le dernier conjoint.

Autre question : La rentabilité.
C'est simple à calculer : Revenu brut - charges - Taxe-foncière (faut pas l'oublier) - Frais de gestion (soit vous le gérer vous même soit via une agence) / prix d'achat (moins frais de notaire).

A vue de nez :
450*12 - 10*12 charge propio - 400 TF (à vue de pif) - 27*12 (6% de Frais de gestion en agence) = 5400 -120 -400 -324 = 4556/55K (je compte 10% de frais de notaire) = 8,2 % brut.

ça c'est l'entrée. Maintenant faut que tu regardes la feuille d'impot de tes parents, tu cherches leur taux d'imposition global : si c'est 14% comme tu l'indique (mais j'ai un doute car tu parles de tranche, et les tranche on en a rien faire) :
leur taux d'imposition va peutêtre monter d'un point.
Donc 4556*15% = 683€ -> 4556-683 = 3872,6€/55 000 = 7%
ça reste tout à fait honorable.

---

Après il faut user et abuser du simulateur d'impots et rentrer le gain et le faire varier pour voir comment leur imposition va varier.

---

Lol miju, je vois que nous avons les mêmes réflexe avec l'immobilier ;-)

Re: Location appartement

par falex » 12 sept. 2016 10:59

pour le débat SCI ou pas, Edd et Miju on raison.
L'avantage de la SCI est qu'elle permet à un enfant de vendre ses part en cours, de route si il a besoin, ce qui est quasi impossible en indivision.
Faut pas oublier que la règle en indivision est que si un membre veut récupérer sa part, les autres ont obligation de lui donner ... et là c'est le début des emmerdem ent

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