Bonjour,
Je me suis présenté il y a peu. Je viens solliciter vos avis car je connais la philosophie du forum sur l'immobilier (Benoist l'a dit clairement : « c'est un boulet au pied ») et c'est justement pour ça que j'en parle ici plutôt que sur un forum d'agents immobiliers qui vont me dire que c'est génial.
Ma situation patrimoniale actuelle :
pea : ~45k (ETF World + S&P500)
Compte trading cfd à risque limité à risque limité : ~25k (swing DAX/nasdaq)
Livret A / LDDS : ~20k
Assurance vie fonds euros : ~15k
total : ~105k, 100% papier/cash, zéro immobilier
Mon raisonnement (que je vous soumets pour destruction) :
100% de mon patrimoine est corrélé aux marchés financiers. Un vrai krach type 2008 me fait perdre 40-50% sur le pea + le compte trading en même temps.
L'immobilier physique offre une décorrélation partielle + un cash-flow mensuel + un Effet de levier via le crédit que je n'ai pas en bourse.
Je ne veux pas acheter en IdF (rendements ridicules, ticket d'entrée trop élevé). Je regarde le Gard (30) : des biens entre 100 et 180k€, des rendements bruts annoncés entre 6 et 8% en saisonnier dans l'arrière-pays (Uzès, Sommières, Cévennes).
Mes questions pour la communauté :
Le coût d'opportunité est-il vraiment défavorable à l'immo ? Si je place 30k d'apport sur un bien à 150k financé à crédit (taux ~3,5%), et que le bien génère 5% net après charges — c'est comparable à du 8-10% en bourse sur le capital immobilisé grâce à l'Effet de levier. Ou je me raconte une histoire ?
L'immobilier locatif saisonnier dans un département touristique type Gard, ça tient la route ? J'ai vu des données sur les prix au m² dans le département qui sont encore 30-40% sous l'Hérault côtier. Mais je ne sais pas si la demande locative estivale justifie l'investissement à l'année.
Quel ratio immo/boursier pour un patrimoine de 100-200k ? Le portefeuille permanent de Harry Browne ne prévoit pas d'immo. Les allocations modernes type « All Weather » mettent parfois 15-20% en immo (SCPI ou physique). Qu'est-ce qui fait sens pour un petit patrimoine comme le mien ?
SCPI vs physique dans le sud ? J'ai calculé : une SCPI type Corum me donne ~5,5% brut sans aucune gestion. L'immo physique dans le Gard me donnerait peut-être 6-7% brut mais avec la gestion, les travaux, les vacances locatives, les emmerdes. Le Delta de 1-2% justifie-t-il le temps passé ?
Je ne cherche pas à être convaincu, je cherche à être challengé. Si c'est une mauvaise idée, dites-le moi cash.
Merci.
Je me suis présenté il y a peu. Je viens solliciter vos avis car je connais la philosophie du forum sur l'immobilier (Benoist l'a dit clairement : « c'est un boulet au pied ») et c'est justement pour ça que j'en parle ici plutôt que sur un forum d'agents immobiliers qui vont me dire que c'est génial.
Ma situation patrimoniale actuelle :
pea : ~45k (ETF World + S&P500)
Compte trading cfd à risque limité à risque limité : ~25k (swing DAX/nasdaq)
Livret A / LDDS : ~20k
Assurance vie fonds euros : ~15k
total : ~105k, 100% papier/cash, zéro immobilier
Mon raisonnement (que je vous soumets pour destruction) :
100% de mon patrimoine est corrélé aux marchés financiers. Un vrai krach type 2008 me fait perdre 40-50% sur le pea + le compte trading en même temps.
L'immobilier physique offre une décorrélation partielle + un cash-flow mensuel + un Effet de levier via le crédit que je n'ai pas en bourse.
Je ne veux pas acheter en IdF (rendements ridicules, ticket d'entrée trop élevé). Je regarde le Gard (30) : des biens entre 100 et 180k€, des rendements bruts annoncés entre 6 et 8% en saisonnier dans l'arrière-pays (Uzès, Sommières, Cévennes).
Mes questions pour la communauté :
Le coût d'opportunité est-il vraiment défavorable à l'immo ? Si je place 30k d'apport sur un bien à 150k financé à crédit (taux ~3,5%), et que le bien génère 5% net après charges — c'est comparable à du 8-10% en bourse sur le capital immobilisé grâce à l'Effet de levier. Ou je me raconte une histoire ?
L'immobilier locatif saisonnier dans un département touristique type Gard, ça tient la route ? J'ai vu des données sur les prix au m² dans le département qui sont encore 30-40% sous l'Hérault côtier. Mais je ne sais pas si la demande locative estivale justifie l'investissement à l'année.
Quel ratio immo/boursier pour un patrimoine de 100-200k ? Le portefeuille permanent de Harry Browne ne prévoit pas d'immo. Les allocations modernes type « All Weather » mettent parfois 15-20% en immo (SCPI ou physique). Qu'est-ce qui fait sens pour un petit patrimoine comme le mien ?
SCPI vs physique dans le sud ? J'ai calculé : une SCPI type Corum me donne ~5,5% brut sans aucune gestion. L'immo physique dans le Gard me donnerait peut-être 6-7% brut mais avec la gestion, les travaux, les vacances locatives, les emmerdes. Le Delta de 1-2% justifie-t-il le temps passé ?
Je ne cherche pas à être convaincu, je cherche à être challengé. Si c'est une mauvaise idée, dites-le moi cash.
Merci.
