Investissement locatif en France quand on est expatrié

[Richard]

Hello,

J'ouvre cette file afin de donner quelques infos mais surtout avoir des retours sur des experiences similaires.

Je suis en ce moment en VIE a Hong Kong, je vais passer en contrat local dans quelques semaines et comme j'ai envie d'un jour vivre de mes rentes (trading, immobilier etc) je compte investir dans un appartement en banlieue parisienne sous peu.

Etant pas sur place j'ai contacte une agence specialise qui bosse pour vous, en gros il recherche un bien pour vous, le renove et gere la location. Ils vous mettent egalement en relation avec un courtier pour le pret mais pour le moment les simulations donnent des taux que je trouve tres eleve... au dela de 2% pour un pret sur 20 ans...

Fiscalement ca a l'air tres avantageux, je ne declare pour le moment rien en France donc visiblement en investissant dans un meuble on peut deduire toutes nos charges (achat du bien, notaire, etc) et donc ne pas payer d'impot pendant plusieurs annees.

Mon budget max est de 200k euros avec 50k d'apport, la rentabilite annonce par l'agence est de 5 a 7% pour un appart en banlieue parisienne ou dans le 18/19/20eme.

Ma premiere interrogation, on est bien d'accord que 2.52% TAEG pour emprunter 144k avec 53k d'apport sur 20 ans c'est enorme ?

Sachant que mes revenues sont bien plus que 3 fois superieur. L'agence m'avait annonce une surcote de 0.1 voir 0.2 vu que je suis expat mais la on est quand meme largement au dessus des prets fait en ce moment. Pour exemple ma soeur vient d'emprunter dans le meme ordre de grandeur pour 1.3 assu inclus...

[Benoist Rousseau]

si tu es expatrié et que tu investis dans le locatif en France, dans 95 % des cas, des bénéfices liés à cette activité seront taxés en France. Bien lire les conventions bilatérales. Il faut faire attention, si tu as trop de biens immobiliers en France, même si tu es expatrié à Hong Kong ou au Brésil, tu paieras l'intégralité de tes impôts en France, là aussi dans 95 % des cas sauf clause particulières de la convention bilatérale.il ne faut surtout pas que tes investissements locatifs en France soient prépondérants en termes financiers, sinon tu auras une requalification de ta résidence fiscale

[apj]

Si tu tiens à l'immobilier, pourquoi ne pas investir dans l'immobilier à Hong Kong ?
Tu auras ta propre expertise.

[plataxis]

Investir dans l'immobilier en déléguant la totalité (achat, travaux, location, dossier de prêt...) me semble difficilement rentable : c'est comme les fonds gérés, les gérants se servent et tu es rémunéré s'il en reste. Quitte à ce que cela soit géré par quelqu'un d'autre, je mutualiserais le risque en passant par des FCPI.

[Benoist Rousseau]

c'est une excellente remarque

[Richard]

Merci des retours, Hong Kong non merci, un 15m2 insalubre pour 500k euros ca ira

Je suis assez d'accord avec Plataxis et c'est ce qui me fait hesiter encore un peu. Pour le moment je ne passerais pas par le courtier qui ne m'aide pas vraiment a part me filer des taux ahurissants. Ma banque dans laquelle je suis depuis 25 ans fera bien mieux :musique:

Pour le reste avec le fait qu'il vise un appart avec travaux a faire etc et le fait qu'ils vont l'amenager de facon pro au final la rentabilite ne se perd pas tant que ca. J'ai regarder pour acheter de moi meme avec un particulier mais 4% de renta c'est quasi le max qu'on trouve.

Benoist, j'ai pour le moment 0 revenu France et en gros 60k revenus a HK donc quoi qu'il arrive le locatif ne sera qu'une petite partie de mes revenus. Donc je ne pense pas qu'on puisse me recalifier dans ce cas. Pour mes revenus locatifs je serais effectivement soumis a l'impot en France mais vu que ce sera du meuble je pourrai deduire mes depenses et donc ne rien payer pendant un moment.

[Richard]

Et niveau FCPI je suis pas fan, ca ne remplace pas le fait d'etre proprietaire d'un bien in fine...

[loilodan]

Attention aux impayés en France. Ça devient de plus en plus fréquent. Surtout que la loi protège beaucoup les locataires et si tu obtients gain de causes, le temps que la justice soit exécutée, il peut se passer des mois, voire des années...
Je te conseille de prendre une assurance pour loyers impayés. Et là, bien vérifier les clauses d'exclusions et la durée de remboursements...

Une autre solution consiste à louer à un comité d'entreprise d'une grosse boîte (sûr d'être payé). Mais là, il faut connaître du monde....

Bref, sur le papier c'est peut-être bien. Mais la réalité peut être très différente...

[Richard]

Oui oui, la dessus je ferais le necessaire.

C'est marrant le copain d'une amie a HK vient de me contacter car il a vu que j'avais "like" une agence pour investissement locatif en France sur Facebook

Apparemment c'est son boulot ici, d'aider les expats a investir dans l'immobilier a l'etranger. Voyons voir ce qu'il nous dit