Prêt immo : banque ou courtier?

[elaelian]

Bonjour,

Je souhaite effectuer un emprunt immobilier.
Ma banque a fait une simulation.
Mon courtier également, un peu plus avantageuse.
Cela reste des simulations, d'autant plus que je n'ai pas encore signé de compromis de vente.

Lorsque ce moment arrivera, aurais-je le droit de :
1. Solliciter mon courtier afin qu'il démarche toutes les banques sauf la mienne (je lui ai déjà dit qu'idéalement, j'aimerais rester dans ma banque);
2. Aller voir ma banque en lui présentant l'offre de mon courtier, dans l'espoir qu'elle s'aligne à celle-ci ?

Existe-t-il une meilleure démarche ?

Je vous remercie pour vos conseils !

Ela

[Benoist Rousseau]

Vous avez tous les droits c'est vous qui payez.

L'idéal est de faire jouer la concurrence et si vous trouvez moins cher que votre banquier exigez de lui qu'il s'aligne ou sinon vous changez de banque. Cela marche 9 fois sur 10 et de toute façon la nouvelle banque va l'exiger

[falex]

Et ne pas oublier de comparer les simulations uniquement sur ce que vous coûtent le prêt en €. Les pourcentages ne voulant rien dire et ne tiennent pas comptes des frais annexes.

[Benoist Rousseau]

Exact et assurances incluses, frais de dossiers etc bref comme le dit Falex le coût TOTAL en euros

[elaelian]

Bonjour Benoist, Falex et merci pour votre retour !

J'imagine que vous avez déjà entendu cela : mon courtier me conseille vivement de ne pas démarcher moi-même les banques au risque de voir mon dossier rejeté. C'est une chose que je peux comprendre totalement et que je peux approuver.

Néanmoins, ayant de très bonnes relations avec ma banque, j'espérais idéalement que mon chargé de clientèle s'occupe lui-même de mon dossier, au lieu que mon courtier que je ne connais que depuis peu traite avec la banque qui pourrait être la mienne sans que j'intervienne. C'est plus pour le côté humain, je ne sais pas si j'ai été claire...

Après une nuit de réflexion (j'ai quand même bien dormi), je pense peut-être déjà aller voir ma banque, lui demander une offre, être transparente avec elle en lui informant que je passerai par un courtier par la suite pour comparer, en espérant que ma banque s'aligne si mon courtier me trouve une meilleure offre.

Il faut juste que mon courtier ne dépose pas de dossier auprès de ma propre banque. Sauf que si mon courtier apprend cette démarche, il risque fort de ne plus vouloir travailler avec moi. Donc, je ne peux pas lui demander de ne pas déposer mon dossier auprès de ma banque.

Au final, le risque est que mon dossier arrive à ma banque de deux façons différentes :

- Par mon courtier
- Par moi-même

N'est-ce pas risqué pour moi ?

Vous avez également raison de me rappeler qu'il faut surtout que je prenne en compte ce que le prêt va me coûter réellement. Je ne manquerai pas de demander cette information à mes interlocuteurs !

Merci encore !

[swapping]

Je me permets de m'immiscer dans ce post pour dire aussi que le courtier ne fera pas la démarche "gracieusement", donc un coût supplémentaire à connaitre avant même que ce courtier commence le démarchage "commercial"
J'ai faux ?

[elaelian]

Bonjour Swapping et merci pour votre retour !

Le courtier avec lequel je compte traiter percevra sa commission grâce à la banque qui aura réussi à me vendre son prêt immo. En gros, je n'ai rien à verser directement à mon courtier.

Bien sûr, avant de signer quoique ce soit, je ferai attention sur ce point et refuserai de lui verser le moindre centime, surtout sans résultat garanti.

Qu'en pensez-vous ?

Ela

[frigolite]

Tu as tout intérêt à démarcher toi même les banques. Comme le dit swapping, le courtier prendra sa commission. Si ton dossier est bon, il sera accepté par la banque, que tu passes par un courtier ou non. Et inversement, si ton profil n'est pas intéressant, le courtier ne pourra que te confirmer le refus des banques.
Ca prend plus de temps, mais les bénéfices peuvent être vraiment importants.
Plus ton dossier est bon: apport important, cdi ou fonctionnaire, mensualité ne dépassant pas 30% de tes revenus, pas de prêts en cours, épargne importante, meilleur sera ton taux.
Et fais jouer la concurrence, tiens compte des indemnités de rachats anticipés et demande la délégation d'assurance, tu pourrais faire des grosses économies.

[swapping]

voila, le sujet est un peu plus étoffé avec les précisions de frigolite

[Bella Swan]

Et la case présentation ... ?
Amarantine a oublié (c'est normal aujourd'hui !)

[frigolite]

Ella est liant, je crois qu'elle ne fait que passer. Mais si elle est prêt (immo) à rester, qu'elle pose sa brique dans la case présentation.

[swapping]

oui, surtout que le ciment est en train de prendre

[Groumpf]

Je vais apporter mon grain de sel à un sujet que je connais bien (pro immo).

Je ne peux que conseiller de passer par des courtiers.
La banque, quelque soit le profil du client (hormis client ultra-premium... et encore... elle se garde toujours une marge de négociation), donnera un taux moyen.
La raison en est simple, elle ne cherche pas à fidéliser à l'absolu, elle sait simplement que si elle propose quelque chose de "pas trop mal", vous n'irez pas voir ailleurs dans la majorité des cas, pas le temps, pas l'envie, simplicité apparente, etc.

Le courtier, lui, amène plusieurs dizaines à plusieurs centaines (suivant votre lieu d'implantation) de dossiers par mois aux banques.
Donc, même avec sa rémunération, les taux qui lui sont proposés sont, dans 99% des cas, toujours inférieurs à ceux que vous négocieriez directement !
L'intérêt de la banque, dans l'absolu, n'est pas d'avoir votre dossier mais d'avoir, le vôtre + celui du voisin + celui d'en face, etc. Elle fera donc des taux beaucoup plus avantageux à un courtier qu'à un particulier, du fait justement de la multiplicité des contrats à venir.

Vous n'avez aucun devoir de transparence envers les uns et les autres.
Je conseille en général d'avoir la proposition de sa banque sans rien lui spécifier quant à votre envie d'aller voir ailleurs (ils le savent bien de toute façon), contacter un courtier et retourner voir votre banque ensuite avec les éléments en main pour voir si la banque propose mieux !
Ne lui demandez pas juste de s'aligner mais d'aller au-delà.
(principe basique de négociation, si vous voulez 1, demandez 2... sinon couic !)

Petit truc aussi, les indemnités de rachat de votre crédit, exhorbitant en général, se négocient sans problème à 0%.
Il suffit d'être ferme dessus.
Autre truc, négociez l'ouverture de votre compte bancaire gratuit même si vous ne changez pas de banque (et ce, en pro ou en perso d'ailleurs).
3ème truc, pour les assurances, souvent il est plus intéressant de les prendre à part mais vous pouvez toujours faire le malin en leur demandant d'appliquer "le taux anti-concurrence", vous verrez bien souvent descendre en flèche ce coût d'assurance vraiment élevé.

Bonne négociation et bon achat !

[elaelian]

Bonjour Bella Swan, Frigolite, Groumpf, merci pour votre retour !

Je viens de me présenter, désolée pour l'oubli :/

Je passe par un courtier par manque de temps d'aller à plusieurs banques. De plus, je sais que le courtier peut négocier un meilleur taux, en apportant plusieurs dossiers.

Je pense que je vais suivre vos conseils de négociation, Groumpf !

Je n'avais pas pensé aux IRA, c'est une bonne chose que vous me l'ayez rappelé. Je ne manquerai pas d'en parler avec mes interlocuteurs. En tout cas, c'est une bonne chose que ça puisse se négocier à 0% car je suis certaine qu'à un moment donné, il m'arrivera de rembourser + (et théoriquement, c'est pour que je perde moins d'argent en raccourcissant la durée de mon crédit).

Pour la délégation d'assurance, quand vous dîtes que cela peut me faire économiser pas mal, est-ce parce qu'elle sera forcément moins chère ailleurs ?

Je n'ai pas compris en revanche, pourquoi je pourrais négocier l'ouverture de mon compte bancaire ? Si c'est ma banque actuelle, mon compte est déjà ouvert, non ?

Qu'est-ce que le taux anti-concurrence ? Il s'agit d'un taux qui pourrait être appliqué à la signature d'une clause anti-concurrence ?

Merci !

D'avance, je tiens déjà à vous remercier tous pour le temps que vous prenez à répondre clairement à mes questions ! C'est rare !

[Groumpf]

Délégation d'assurance : oui, moins chère par les courtiers ou par des organismes spécialisés.
Votre banque n'est pas spécialisée dans ces contrats, ils sont donc forcément plus chers que chez un spécialiste.

Négocier l'ouverture de votre compte : si vous allez dans une autre banque !
Si banque actuelle, évidemment, aucun intérêt... mais peut-être l'occasion de négocier votre carte bancaire gratuite si pas déjà fait.

Le taux anti-concurrence est pour les assurances, c'est un taux plancher que la banque applique et qui devrait être inférieur à toutes propositions extérieures (toutes les banques n'ont pas cette possibilité).
(Rien à voir avec la signature d'une clause anti-concurrence.)

[frigolite]

Une banque proposera en moyenne un taux d'assurance 2 fois plus élevé qu'un courtier en assurance pour des garanties équivalentes. Il suffit de faire des simulations sur des sites comme meilleurtaux ou magnolia.

Une banque en ligne ( bou...rama) propose des taux immobiliers très bas, tu peux y faire des simulations, le résultat peut être impressionnant. Attention de comparer les taux hors assurances.

[elaelian]

D'accord, je comprends mieux !

L'idéal, j'imagine, est de venir à la banque avec des offres d'assurance, afin qu'elle puisse me proposer mieux ?

[frigolite]

En théorie, tu as 12 mois pour changer ton assurance prêteur. Ton banquier ne peut te refuser une délégation d'assurance si les garanties sont identiques. En pratique, je n'en sais rien, ça doit dépendre du conseiller.

[elaelian]

Le banquier peut refuser que je prenne une assurance ailleurs ? Sous quelles conditions ?

[frigolite]

En théorie, tu as 12 mois pour changer ton assurance prêteur. Ton banquier ne peut te refuser une délégation d'assurance si les garanties sont identiques. En pratique, je n'en sais rien, ça doit dépendre du conseiller.

C'est l'inverse, il ne peut pas refuser, d'après la loi Lagarde, renforcé par la loi Hamon qui te permet de changer de contrat dans les 12 mois.