Immobilier en France hors de prix

Pour moi, l'inflation des prix immobiliers est un effet secondaire, conséquence de la création monétaire.
Comme je l'avais énoncé sur un autre post, depuis la création de l'euro, la Masse monétaire a été multipliée par 4.

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D'après les principales théories monétaires, notamment Milton Friedman, l'inflation (augmentation de la Masse monétaire) entraine toujours l'augmentation d'un ou plusieurs prix relatifs.

Si on prend le cours de l'or, c'est encore pire que l'immobilier, on observe des prix qui ont fait X6 depuis la création de l'euro.

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Pas d'accord avec toi clim'

Penches toi sur l'Allemagne. Tu verras comme le prix de l'immo est hyper contenu depuis la chute du mur.

Ils n'avaient pas le choix de n'être que des locataires. Avant les coco contrôlés cela.

Quand tu check les études Allemandes sur Statista et que tu compares cela à la France, ca fais froid dans le dos.
On a plus un rond nul part, et on se paie le luxe de devenir propriétaire sous couvert de 20 ans de crédit en moyenne.
Tu as 65% des des 18-34 ans qui ne compte pas du tout ou plutot pas acheter un bien neuf car pour 56% d'entres eux, les prix sont trop importants.
On est bien plus chers en France que sur Outre Rhin. Ils ont la mentalité Locataire avec plus de 60% de locataire en moyenne, y compris sur les grosses métropoles.

L'encadrement des loyers, c'était bien avant la flambé qu'il fallait la mettre. Aujourd'hui mettre cela en place, cela fera juste gonfler les prix.

Moins de demande, meilleure répartition, tarif plus allégés.

Encore une fois, ce que je constate, c'est qu'une certaine génération ce paie le luxe de l'immo.

Les napoléoniens s'y croient encore à cette époque là alors

Qu'est ce tu veux ? Si les gens veulent s’enchaîner à leur banque et à leur emploi pendant 25 ans c'est leur problème !

il y a le crédit sur 25 ans ...

les réparations à payer ....et les charges de la copro

pour l'investissement locatif ce n'est pas rentable

Match France vs allemagne pour l'immobilier :

https://www.google.com/amp/s/www.mieuxvivre-votreargent.fr/immobilier/tendances-et-prix/2021/06/15/france-vs-allemagne-le-match-de-limmobilier/amp/

Ps : plutôt d'accord avec toi climatisor.

Mouais le prix de l’or qui monte n’a rien à voir avec l’euro. C’est la demande qui a explosé en Asie (Chine Inde) qui tire les prix vers le haut. Il n’y a pas beaucoup de membre de l’Union européenne qui ont transformé tout leur patrimoine en or au contraire des personnes en Asie qui sont 10 fois plus nombreux que nous.

Il faut se méfier des superpositions de graphiques.

Pour l’immobilier l’évolution est très différente selon les pays de l’Union Européenne donc je ne pense pas non plus que ce soit lié.

Je pense qu’il y a une spécificité en France : la volonté d’être propriétaire. Quand tu expliques qu’il est plus rentable d’être locataire de nos jours, les gens ne veulent même pas chercher à comprendre. Cela fait parti des certitudes et les certitudes sont extrêmement difficiles à faire évoluer

Évidemment je ne prétend pas que la création monétaire est la seule variable expliquant le phénomène
Il y a bien sûr des spécificités historiques et culturelles pour chaque nation. On sait que les français aiment la pierre, se méfient des actions etc... Il y a aussi une question d'offre et de demande : si on construit beaucoup cela augmente l'offre et fait baisser les prix etc...
Bref les prix sont une conjugaison de facteurs agissant soit dans le même sens soit en sens contraire.
Cependant ces dernières années, la création monétaire massive me semble être le phénomène majeur (mais pas le seul) expliquant la hausse du prix des actifs dont fait partie l'immobilier.

Pour le cas spécifiquement français il faut y ajouter la contrainte réglementaire, la désindustrialisation, la manne touristique etc...

En tout cas, je ne pense pas que la hausse aurait été possible sans l'afflux de liquidités. Personnellement, ça m'a permis de m'enrichir en tout cas en faisant X2 sur mon immobilier et ça continue. Tant que les banques centrales sont à la manœuvre, perso je ne vend pas

Benoist, un grand merci pour cette file.

Je me sens toujours tellement seul quand j'essaie d'expliquer mon point de vue sur l'immobilier français... En fait je n'essaie même plus finalement.

Tellement d'efforts et tant d'argent à investir pour posséder des murs et avoir le fameux titre de "propriétaire", quel gâchis. Ce pays marche sur la tête dans ce domaine, les données sont implacables et irréfutables, mais personne ne veut le voir et envisager une autre solution. Au contraire, beaucoup pavoisent d'avoir réussi une plus-value à la revente sans jamais se rendre compte que ça ne leur aura servi à rien et qu'ils n'auront rien gagné en réalité. En plus, les crédits adossés à des biens surévalués immobilisent les travailleurs sur un département donné, les gens perdent en mobilité sur le marché de l'emploi... Tout cela est d'une tristesse sans nom.

Personnellement, je me suis fait une raison. En France, cette mentalité ne changera jamais.

Oui Openbar c'est navrant mais ce n'est pas grave. J'ai aussi arrêté d'essayer d'expliquer ce qui nous parait une évidence, les mentalités répétées depuis 25 générations de pères en fils ne s'effaceront pas en 3 minutes de discussion

A chaque personne qui me dit j'ai fait une plus-value immobilière (réduite par les impôts fonciers et les travaux de rénovation, d'entretien jamais pris en compte), je lui réponds que pour la concrétiser, l'encaisser soit il doit vivre dans un bien plus petit, déménager dans un lieu moins agréable ou vivre dans la rue. Mais ça ne rentre jamais. Parce que si son bien qui a pris +50%, oui et bien dans toute la rue il a pris +50% aussi donc cela ne change absolument rien Ils s'en rendent compte à la retraite quand ils veulent déménager mais il est trop tard. Leur plus-value n'est que dans leur tête, ils croient qu'il n'y a que le prix de leur maison qui a monté et qu'ils vont racheter le même bien au prix qu'ils ont payé 10 ans avant. Pas de pot, le voisin il fait aussi la même plus-value (et si c'est plus, c'est même perdant et il ne faut pas revendre)

A 30 ans j'ai pu finir de payer ma longère, je me suis précipité pour la revendre à bon prix et depuis je suis locataire. Bilan j'ai eu un bon capital à 30 ans qui m'a permi de lancer des sociétés qui m'ont rapporté énormément, et je vis dans des logements que je n'aurai jamais pu me payer même en prenant des crédits sur 30 ans et donc un niveau de vie sans stress incroyable (s'il y a le moindre problème de voisinage, dans le pays, je dégage dans le mois, je ne suis pas un serf au sens propre (attaché à la terre ne pouvant pas partir)).

Là l'appartement où je vis, le propriétaire retrouvera son investissement dans 65 ans au prix qu'il l'a payé et au prix qu'il me le loue. Et d'ici 65 ans il aura des travaux de rénovation que je ne prends pas en compte, ni même l'inflation. On m'a proposé de l'acheter car j'étais locataire et prioritaire, donc j'avais la préemption en Andorre, quand on m'a dit le prix que mon nouveau propriétaire l'achetait j'ai hurlé de rire. Pour rentabiliser il faudrait que je vive jusqu'à 140 ans et lui jusqu'à 150 ans Pas grave, merci de me permettre de vivre surclassé le temps qui me reste sur terre et de faire des économies qui me permettent de dépenser plus d'argent ailleurs dans mes loisirs

Hm a part si tu déménages tout le temps je suis pas sûr que cela soit plus rentable d'être locataire. Perso si je compte les loyers économisés j'ai fait X3 sur ma première maison. Si j'avais été locataire, j'aurai juste dépensé X1. Je vois pas trop l'avantage à part si tu peux faire + de X3 ailleurs mais la tu es dans le top investisseurs, soit 0.1% de la population. Pour le pekin moyen l'immobilier est le plus simple. Par exemple moi, je suis pas trop mauvais en bourse mais j'ai fait que +50% sur la même période. Et je connais plein de gens qui ont fait pire que moi en bourse avec des grosses pertes Notamment un des mes meilleurs amis qui m'a fait découvrir la bourse avant d'abandonner (suite à la perte de son capital) et qui est maintenant millionnaire en immo.

Après perso, je suis contre la création monétaire qui à mon humble avis est la cause de la hausse. Mais je n'ai pas le pouvoir de l'empêcher alors je m'adapte. Je vois pas trop quoi faire d'autre.

Je te donne un exemple concret.

J’ai 47 ans.

Je paye 2500€ de loyer

Mon appartement s’est vendu 1.800.000€ Avec les frais divers 1.900.000€

Pour 2500€ par mois je vis dans un bien à 1.900.000€ Sans aucune contrainte. Si l’environnement se dégrade je fais ma valise. Merci au revoir.

Calcul en combien d’année si j’achète c’est rentable. En sachant que pendant toutes ses années le capital que j’aurai pu mettre en apport j’en ai la jouissance et qu’il me rapporte plus que le loyer (mais c’est perso, ne prends pas cela en compte).

Tout en dépensant 0€ pour les mises aux normes ravalement aucun impôt foncier etc.

Je te laisse faire les calculs si je dois rester locataire ou devenir propriétaire. En sachant que mon espérance de vie est de 30 ans à 40 ans.

Dans ma ville l'immobilier a baissé de - 35% en 2 ans....
À l'heure actuelle je devrais investir 200 000€ pour l'achat d'un maison ...rentabilisée au bout de 20 ans !!!
Locataire depuis 8 ans je n'ai pas eu a subir les travaux ....toit terrasse à faire...peinture hall..wmc changée... Local poubelle rénové..revêtement sol partie commune changé... Et en ce moment système digicode à changer ....
J'ai été prioritaire pour l'achat de mon appartement....je verse mon loyer à mon nouveau bailleur lol
Il n'est pas toujours rentable d'acheter

Si je reprend ton exemple Benoist, on va dire sur 35 ans, si on prend comme postulat de départ une Inflation de 2% par an, tu auras payé sur la période environ 1 575 000 euros de loyers.

Si les prix continuent la même courbe, l'appartement qui vaut aujourd'hui 1800 000 euros vaudra environ 8 millions dans 35 ans. Et à mon avis, tant que les banques centrales continuent leur politique, il n'y a aucune raison que les prix ne continuent pas sur leur lancée.

Donc dans une logique patrimoniale, si tu n'avais pas prévu de déménager dans les 35 prochaines années, tu gagnerai environ 7 millions et demi à acheter, sans compter les travaux. En provisionnant 500 k euros de travaux, environ 7 millions.

Maintenant chacun à des objectifs différents, pour certains ça ne sert à rien de mourir avec 7 millions de plus. Pour d'autres, ça a du sens d'apporter un héritage à leurs enfants etc...
Chacun est différent, toi par exemple, Benoist, je pense que tu n'es pas à 7 millions près, surtout à un horizon de 35 ans.

Après un changement de Politique monétaire ferait éclater la bulle immobilière. Sur 35 ans bien des choses peuvent se passer, mais perso, tant que la BC met des pièces dans la machine, je regarde les canettes tomber

Sauf que dans la réalité la croissance économique n'est pas linaire incluant les prix d'actifs. donc voir ca de cette façon est mon avis pas totalement vrai. Aussi dans un bien immobilier il y a énormément de charges a déduire sur une longue période.

En cas d'Hyperinflation et/ou de crise majeure, la propriété c'est aussi l'assurance d'avoir un toit sur la tête (et éventuellement le jardin qui va avec pour se nourrir). Encore faut-il avoir fini de payer le crédit !

En fait, tout dépend du ratio coût du loyer / coût achat d'appartement.

Par exemple, pour un loyer de 2000 euros par mois à Paris environ, louer coûte 24 000 euros par an.

Autre exemple, pour un loyer de 500 euros en Province, louer coûte 6 000 euros par an.

Il faut voir en combien de temps l'achat d'un appartement équivalent est amorti (en prenant en compte les autres frais tels que la taxe foncière, les charges de copropriété, et aussi les augmentations de loyer...). Acheter me paraît plus rentable à Paris qu'en Province, et d'une manière générale plus rentable dans les zones chères que pas chères, et plus rentable pour les studios que pour les plus grandes surfaces.

Exemple : un bien dans une zone chère acheté 150 000 euros revendu à 165 000 avec une plus value de 10 % , pour acheter un bien équivalent dans une zone pas chère qui a augmenté entre-temps de 50 000 euros à 55 000 euros. C'est un exemple théorique : j'ai conscience que le prix de l'immobilier n'évolue pas à la même vitesse partout. Celà montre qu'il ne faut surtout pas chercher à faire l'inverse : passer d'une zone pas chère à une zone chère. Une petite plus-value de 10 % sur une bien de 200 000 euros dans une zone chère représente la moitié de la valeur d'un bien équivalent dans les zone les moins chères. Celà paraît contrei-intuitif, mais financièrement parlant, il vaut mieux acheter dans les zones chères que dans les zones pas chères. Je reconnais qu'il est cependant tentant de revendre un bien d'une zone chère pour acheter pour le même prix un bien plus spacieux dans une zone pas chère. En fait, tout dépend si on prend en compte les critères financiers purs, ou le confort.

Mais en vérité, j'ai fait le choix d'acheter (à Paris) pour des raisons de confort et non pour des raisons financières. Etant handicapée, je crains la logistique des déménagements. Je craignais d'être obligée de déménager au cas où le propriétaire désirerais arrêter la location. Un propriétaire est tenu de maintenir la location durant la durée du bail (en général deux ou trois ans), mais rien ne l'oblige sur le plan légal à renouveler un bail...

Je craignais aussi de ne pas retrouver de propriétaire m'acceptant si je voulais quitter le salariat (j'ai conscience qu'il est très difficile de louer sans CDI), ne sachant pas s'il était possible ou non de payer l'intégralité du bail à l'avance (on m'avait dit sur le forum que celà était possible et que je devrai alors le marquer sur le contrat de bail).

Ce qui me freine dans la location, c'est l'obligation de déménager au cas où le propriétaire ne désire pas continuer la location à la fin du bail.

Tu as l'expropriation quand tu es propriétaire, Christelle. Avec le Grand Paris c'est sympa pour les banlieusards... Il y'a des drames...

Sakado, à moins d'avoir acheté comptant, quand on est propirétaire, il faut payer le crédit immobilier, et quand on est locataire, il faut payer le loyer. Dans les deux cas, si tu ne paies pas, tu perds ton logement. Cà revient au même à ce niveau-là.

Merci pour ce sujet Benoist.

Une petite remarque toutefois, cela fait bien 5 ans que tu parlais déjà d une baisse du prix importante de l immobilier à venir en France (il faudrait déterrer de vieux sujets sur le forum, pas le temps). Malheureusement jusqu'à à ce jour , il s est produit l inverse.

Tant que les liquidités affluent, et que le crédit est distribué facilement, la baisse n est pas prête d arriver.

Un peu comme les marchés finalement...

Oui climatisor on ne calcule pas du tout de la même façon. Parce que ton bien Qu’il a pris x2 ou x30 ou -80% iil a exactement la même valeur. Sauf si tu vas vivre sous une tente. Et pour tes descendants c’est la même chose. Ça vaudra toujours la même surface dans le même lieu. Ni plus ni moins. Ta surface n’augmente pas de x30 ta maison de 100 mètres carrés ne devient pas 3000 mètres carrés pour l’image. C’est toujours le même bien. Tu n’as rien gagné en fait. Car si tu le vends et bien sauf à vivre sous une tente, tu vas t’acheter un autre logement. Et tu auras au final la même surface si c’est dans le même lieu. C’est cela que les gens ont du mal à comprendre. Je pense que c’est par narcissisme. Mon bien a augmenté de x5. Oui mais tous les biens autour aussi. Donc rien de nouveau. Personne n’a gagné quoique ce soit. Tu le revendra 5 fois plus cher que tu l’as payé mais pour faire une plus valeur il faudra vivre dans beaucoup plus petit. Sinon c’est une opération blanche. Tu revends 100 m carte dans le quartier X pour racheter 100 m carré dans le même quartier. Voilà ce que rapporte ta plus value. Le droit d’échanger un bien équivalent.

Oui Aldo mathématiquement quand la génération du baby boom la plus nombreuse de tous les temps va mourrir cela va libérer énormément de biens sur le marché et les générations suivantes sont beaucoup moins nombreuses. Ce n’est pas que moi qui le dit : tous les économistes, tous les sociologues, tous les démographes etc. En plus cela va correspondre à la fin de certains plans tyoe Scellier où les propriétaires pourront mettre en vente leur bien. Donc gros afflux en même temps de bien à la vente.

Plus de biens en vente et moins de personne pour acheter. Donc attend encore 2030 2040 ans qu’ils commencent à mourir. C’est aussi simple que cela. Tu regardes une pyramide des âges et c’est bon tu as le timing.

Il y a des lieux où l’immobilier a perdu -50% en dix ans aussi. Les gens vivent là où il y a du boulot. Et comme le boulot se concentre sur des zones de plus en plus réduites, les gens afflux dans ces zones. Plus par nécessité que par choix. C’est comme cela depuis l’Antiquité. Ce qui fait le prix de l’immobilier c’est la proximité d’un travail.

C’est pour cela que quand une usine importante ferme, un régiment s’en va dans une zone, les prix de l’immobilier s’effondre. Les gens partent. Ceux qui peuvent. Ceux qui sont endettés sur 20 30 ans ne peuvent pas partir. Ils ont remboursé que les intérêts à la banque. Et s’ils vendent ils sont surendettés. Ils partiraient avec une dette. Leur maison achète 200.000€ Ne vaut plus que 130.000€ et ils doivent encore 160.000€ à la banque malgré des années de remboursement. Là ils découvrent qu’ils ne remboursent que les intérêts et très peu du capital. C’est pour cela que parler de mobilité est impossible pour ces gens là.. Ils sont condamnés à rester au chômage dans la zone sinistrée qui se dégrade de plus en plus (moins d’habitants, fermeture des commerces etc. Un vrai enfer. On a une génération d’espagnol sacrifiée avec des biens achetés aux prix forts avec des crédits de 30 ans qui ne valent plus rien). Ils sont devenus des prisonniers sur place.