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Créer un parc immobilier locatif

par Topitop » 24 Mai 2017 13:21

Bonjour,

Je cherche à créer un parc immobilier locatif et aimerais avoir votre avis. Je trouve le sujet passionnant et me dis que certains d’entre vous ont peut-être déjà sauté le pas.

Je me pose un tas de questions parmi celles-ci :

• Emprunter ou payer comptant ?
Ayant conservé un capital pour investir plutôt qu’acheter ma résidence principale je ne vois pas l’intérêt d’emprunter sauf s’il s’agit d’obtenir un budget plus important lors d’une opération d’achat / revente à court terme ; de plus le fait de ne pas avoir à rembourser d’emprunt permet de capitaliser les loyers pour acheter d’autres appartements et ainsi créer l’effet boule de neige du système, Qu’en pensez-vous ?

• Comment maximummiser le taux de rendement ?
o J’habite à Paris et les prix sont tellement élevés que le projet n’est pas rentable et les bonnes affaires introuvables. Mon projet est-il réalisable en région parisienne ou bien est-il voué à l’échec ? Je me pose la question de déménager en province s’il le faut !
o Je prospecte actuellement :
 -les ventes aux enchères mais les prix s’envolent à chaque fois donc pas rentable,
 -les caves, pas mal, mais les frais de notaire sont élevés en proportion du prix initial et quid de la gestion du business à partir d’un certaine taille critique,
 -les fonds de commerces, à priori les rendements sont meilleurs,
 -Je suis aussi à l’affut des bonnes affaires pour effectuer des opérations d’achats / revente.

Bref, je rame un peu et me dit que parfois, sans avoir de famille ou amis dans le milieu (notaires, avocats, …) c’est beaucoup plus compliqué. Mais heureusement je suis motivé

Je vous remercie par avance pour vos retours d’expérience. :top:

Re: Créer un parc immobilier locatif

par Miju » 24 Mai 2017 13:31

Il y a 3 choses à savoir en immobilier:

1) Emplacement, emplacement et emplacement.
2) Potentiel de PV
3) Le locataire te paye une partie du crédit.

Que recherches-tu?

- Un placement?
- Une rente?
- Une PV MT, LT?

En fonction de ton IRPP. IS ou IR?

Micro-foncier? Défisc? Amortissements?

Re: Créer un parc immobilier locatif

par Burzum » 24 Mai 2017 13:43

Alors déjà si tu veux faire du locatif et que tu ne veux pas emprunter, tu n'as rien compris au fonctionnement du locatif.
Plus tu as de charges : intérêts d'emprunts + taxe foncière ,ça vient en déduction de tes loyers et en déduction de ton impôt sur revenu foncier, voir même si tu as beaucoup de déficit foncier en déduction de ton revenu brut global

Re: Créer un parc immobilier locatif

par Miju » 24 Mai 2017 13:49

C'est ce que l'on appelle du déficit foncier.

Topitop, réfléchis bien à ce que tu souhaites faire.

Re: Créer un parc immobilier locatif

par Topitop » 24 Mai 2017 14:28

Merci pour vos réponses.
Je cherche à me constituer une rente qui puisse se développer années après années.
Concernant l'impôt je suis à l'IR.
Burzum, je comprends l'intérêt d'avoir le max de charges pour payer le minimum d'impôts mais avec un emprunt je risque d'être coincé pendant 20ans sans pouvoir acheter d'autres biens?
Mon idée est d'acheter un ou plusieurs appart comptant pour financer l'achat d'un nouvel appart tous les 4 à 5 ans. C'est long au départ mais après les achats sont de plus en plus raccourcis dans le temps.
Mais pour faire ça il faut bien acheter, et à Paris, je ne trouve rien :(

Re: Créer un parc immobilier locatif

par wallstreetlouveteau » 24 Mai 2017 14:35

Si tu veux te faire une petite rente tu peux acheter et louer des garages type box , c'est très recherché , ça sert de garage a voiture biensure mais pas que ça sert pour du stockage etc...
Le risque de loyer impayé est plus faible vu que les montants sont beaucoup plus faible par rapport aux loyers d'appart .
Si c'est des box dans ta résidence l'assurance habitation couvre .
Tu peux mettre ce que tu veux dans le bail et virer ton loc quand tu veux .
Rendement de 11% net/an ( je loue beaucoup plus cher que le prix normal a mon loc pour des raisons particulières que je ne peux pas détailler ici )
C'est parfait pour se faire une petite rente pépère , si je trouve un autre loc dans le même genre j'en achète un autre direct .
Bon après , t'auras pas de plus values immobilière dessus et tes loyers n'augmenteront pas en principe mais ya quand même de sacré avantages .

Re: Créer un parc immobilier locatif

par Miju » 24 Mai 2017 14:36

Cela se calcule...

1er achat cash. Il dégage des revenus. Un deuxième très vite derrière avec de gros travaux. Cela te crée un déficit foncier. Tous les 2 ans, faire la même chose...

Il faudrait prendre un RDV avec un expert comptable qui te dira réellement en fonction de ta situation.

Re: Créer un parc immobilier locatif

par Topitop » 24 Mai 2017 14:56

wallstreetlouveteau > merci pour ton retour, tu as des box en Ile de France ou en province?
J'ai déjà étudier cette option (y compris parkings) mais à Paris les box coutent entre 25.000 et 45.000€, donc par rapport aux loyers perçus ce n'est pas rentable du tout.

Miju> tu as certainement raison, je pense qu'un rdv avec un expert comptable n'évitera bien des déconvenues. Plutôt un expert comptable ou avocat fiscaliste à ton avis?

Re: Créer un parc immobilier locatif

par AlgoFlex » 24 Mai 2017 14:59

Tu peux trouvez quelle une base de réflexion sur YouTube, par exemple ce matin j’ai regarder cette vidéo c'est un sujet que je suis.

Plusieurs centaine de petite surface en 20 ans la persévérance ça payes.
Spoiler:

( inutile de te dire de pas acheter de méthode miracle aux youtubeur... Toute les infos sont gratuite sur le net.)

Re: Créer un parc immobilier locatif

par wallstreetlouveteau » 24 Mai 2017 15:03

Nan a lyon enfin une commune limitrof , c'est beaucoup beaucoup moins cher .

C'est vrai qu'a Paris tout est hors de prix garage compris .

Après t'es pas obligé d'acheter en IDF , tu peux aller en banlieue , mais après pour l'assurance hors zone d'habitation je sais pas du tout comment ça marche , si il faut prendre une assurance pour chaque garage c'est pas la peine ça doit coûter trop cher .

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