Taxe foncière et résidence secondaire en 2026 : taxes, majoration, vacance

En 2026, le propriétaire d’une résidence secondaire paie deux impôts locaux : la taxe foncière, due par tout propriétaire au 1er janvier, et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, qui n’a pas disparu avec la suppression de la taxe d’habitation sur la résidence principale en 2023. En zone tendue, la commune peut majorer cette taxe d’habitation de 5 % à 60 % de sa part. Un logement vide et non meublé n’est pas une résidence secondaire : il peut relever de la taxe sur les logements vacants.

Ces impôts sont calculés à partir de la valeur locative cadastrale, c’est-à-dire le loyer annuel théorique que l’administration attribue à chaque logement d’après sa surface, sa catégorie et son confort. Les taux, eux, sont votés par les communes et les intercommunalités : deux logements identiques peuvent donc être taxés très différemment selon leur commune.

Qui paie la taxe foncière, et comment est-elle calculée ?

La taxe foncière sur les propriétés bâties est due par celui qui est propriétaire ou usufruitier d’un bien bâti au 1er janvier de l’année. Elle est due même si le logement est loué ; le propriétaire peut seulement récupérer auprès du locataire la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui figure sur le même avis. En cas de vente en viager avec réserve d’usage, c’est l’acheteur qui la paie.

Le calcul tient en une ligne : valeur locative cadastrale × 50 % × taux votés par la commune et l’intercommunalité. La valeur locative de tous les logements est majorée chaque année d’un coefficient qui suit l’évolution de l’indice des prix à la consommation harmonisé entre les mois de novembre des deux années précédentes (article 1518 bis du Code général des impôts). La hausse de la taxe foncière d’une année sur l’autre vient donc de deux sources : ce coefficient national et les taux locaux.

Un bien vendu en cours d’année reste imposé au nom du vendeur pour toute l’année : l’administration ne tient pas compte des changements de propriétaire après le 1er janvier. En pratique, le notaire fait rembourser au vendeur par l’acheteur la part de taxe correspondant au reste de l’année, au prorata ; cet accord ne regarde qu’eux.

Les exonérations et allègements les plus courants sont les suivants :

• Construction neuve, reconstruction ou agrandissement : exonération de 2 ans à partir du 1er janvier suivant l’achèvement, à condition de déclarer les travaux dans les 90 jours ; la commune peut la réduire.
• Travaux d’économie d’énergie dans un logement achevé depuis plus de 10 ans : exonération de 3 ans, de 50 % à 100 %, si la commune l’a décidée et si les dépenses dépassent 10 000 € sur l’année précédente ou 15 000 € sur les 3 années précédentes.
• Personnes âgées ou modestes, sous conditions de ressources : exonération de l’habitation principale au-delà de 75 ans (elle peut s’étendre à une résidence secondaire que la personne habite), réduction de 100 € entre 65 et 75 ans, exonération pour les bénéficiaires de certaines allocations ; plafonnement de la taxe de l’habitation principale à 50 % des revenus pour les foyers modestes (revenu fiscal de référence de 2025 inférieur ou égal à 30 083 € pour une part, 42 645 € pour deux parts), s’ils n’étaient pas redevables de l’impôt sur la fortune immobilière l’année précédente.
• Logement destiné à la location mais resté vide : dégrèvement si la vacance est indépendante de votre volonté, dure au moins 3 mois consécutifs et porte sur tout le logement ou une partie louable séparément. Les locations saisonnières et meublées en sont exclues.

Qui doit payer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ?

La taxe d’habitation sur la résidence principale est supprimée depuis le 1er janvier 2023. Celle sur les résidences secondaires demeure. Elle est due pour l’année entière par la personne qui, au 1er janvier, a la disposition ou la jouissance permanente d’un logement meublé qui n’est pas sa résidence principale, c’est-à-dire qu’elle peut occuper à tout moment, et pour ses dépendances (garage, parking), même non meublées. Ce peut être le propriétaire, un locataire à l’année ou un occupant à titre gratuit.

Plusieurs situations courantes entrent dans ce champ :

• un pied-à-terre près du lieu de travail ou un logement de fonction ;
• un logement meublé loué en courte durée qui fait aussi partie de votre résidence secondaire : la taxe est à votre nom, sauf si le logement est aménagé et réservé exclusivement à la location ;
• l’ancienne résidence principale d’une personne entrée en maison de retraite ou en établissement de soins de longue durée, qui devient une résidence secondaire mais est exonérée à partir de l’année suivant l’admission.

Le montant s’obtient en multipliant la valeur locative du logement par le taux voté par la commune ; l’avis arrive au dernier trimestre.

La majoration en zone tendue

Dans les communes où s’applique la taxe sur les logements vacants, dites en zone tendue, le conseil municipal peut majorer la part communale de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires de 5 % à 60 %. Ce sont les communes d’une agglomération de plus de 50 000 habitants où l’offre de logements ne suit pas la demande et, depuis le 1er janvier 2024, celles où les résidences secondaires sont nombreuses. Un simulateur officiel, accessible depuis la fiche Service-Public citée en fin d’article, indique si votre commune est concernée.

Une exonération de la majoration peut être demandée par réclamation dans trois cas : logement imposé par votre activité professionnelle, hébergement durable en établissement de soins, logement inhabitable pour une cause indépendante de votre volonté.

Les meublés de tourisme et chambres d’hôtes

En 2026, seuls les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes situés en zone France ruralités revitalisation peuvent être exonérés de taxe d’habitation, si la commune l’a décidé. À partir de l’imposition 2027, toutes les communes et intercommunalités pourront exonérer ces locaux, à condition d’avoir délibéré avant le 1er octobre 2026. La fiscalité des loyers eux-mêmes est présentée dans la fiche sur la location de courte durée.

Exemple chiffré : une résidence secondaire en zone tendue

Prenons un appartement dont la valeur locative cadastrale est de 4 000 € en 2026, dans une commune en zone tendue. Les taux retenus ici sont des exemples ronds : les vôtres figurent sur vos avis.

1. Taxe foncière : base = 4 000 € × 50 % = 2 000 €. Avec un taux global (commune et intercommunalité) de 45 %, la taxe s’élève à 2 000 € × 45 % = 900 €, plus la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
2. Taxe d’habitation sur la résidence secondaire : base = 4 000 €. Avec un taux communal de 25 %, la taxe s’élève à 4 000 € × 25 % = 1 000 €.
3. Majoration : la commune a voté le taux maximal de 60 %. Majoration = 1 000 € × 60 % = 600 €. Taxe d’habitation due : 1 600 €.
4. Total des deux impôts : 900 € + 1 600 € = 2 500 €, hors ordures ménagères.

Si ce même appartement était vidé de ses meubles et laissé inoccupé depuis plus d’un an au 1er janvier, il ne serait plus soumis à la taxe d’habitation mais à la taxe sur les logements vacants : 4 000 € × 17 % = 680 € la première année, puis 4 000 € × 34 % = 1 360 € les années suivantes, en plus de la taxe foncière.

Que coûte un logement vacant ?

Un logement vacant, au sens fiscal, est un logement à usage d’habitation non meublé et inoccupé. Une résidence secondaire meublée, même occupée quelques semaines par an, n’est jamais un logement vacant : elle paie la taxe d’habitation, pas la taxe sur la vacance. Deux régimes coexistent en 2026, selon la commune :

Ne sont pas taxés : le logement occupé plus de 90 jours de suite au cours d’une année (pour la THLV, au cours des 2 années précédentes), le logement mis en vente ou en location au prix du marché sans trouver preneur, et celui qui exige des travaux importants pour être habitable, supérieurs à 25 % de sa valeur. C’est au propriétaire de le prouver : annonces, mandats d’agence, devis.

La loi de finances pour 2026 fusionne la TLV et la THLV en une taxe unique, la taxe sur la vacance des locaux d’habitation, à partir des impositions de 2027. En 2026, les règles ci-dessus s’appliquent encore ; les taux de la nouvelle taxe ne sont pas encore commentés par l’administration.

Comment déclarer et payer ?

L’administration calcule ces impôts et envoie un avis, mais le propriétaire a deux obligations.

La déclaration d’occupation. Tout propriétaire d’un local d’habitation doit indiquer, dans la rubrique « Gérer mes biens immobiliers » de son espace particulier sur le site des impôts, s’il l’occupe comme résidence principale ou secondaire, s’il est vacant, ou qui l’occupe (nom, prénom, date et lieu de naissance du locataire ou de l’occupant gratuit). Elle se fait avant le 1er juillet pour un logement jamais déclaré, ou lorsqu’un changement est intervenu depuis la déclaration précédente. Une absence de déclaration ou une erreur expose à une amende de 150 € par local.

La déclaration des constructions et travaux. Une construction nouvelle, un agrandissement, une piscine ou un changement d’affectation se déclare dans la rubrique « Biens immobiliers », au plus tard 90 jours après l’achèvement des travaux. Le respect de ce délai conditionne l’exonération de 2 ans.

Les avis de taxe foncière arrivent à la fin de l’été et ceux de taxe d’habitation sur les résidences secondaires au dernier trimestre. En 2026, les avis de taxe foncière ont été mis en ligne à partir du 27 août, avec une date limite de paiement fixée au 15 octobre, ou au 20 octobre pour un paiement en ligne. Au-delà de 300 €, il faut payer en ligne, par prélèvement à l’échéance ou par mensualisation. Contester un avis ne dispense pas de le payer dans les délais, sauf demande de sursis de paiement : la démarche est décrite dans la fiche sur les réclamations.

Les erreurs à éviter

Croire que la taxe d’habitation a disparu pour tout le monde. Seule celle de la résidence principale a été supprimée en 2023. La résidence secondaire, le pied-à-terre et le logement meublé non loué à l’année y restent soumis.

Oublier la déclaration d’occupation. Un logement que l’administration croit occupé par son propriétaire comme résidence secondaire sera taxé en conséquence, même s’il est loué. Mettre à jour l’occupant avant le 1er juillet évite une taxe indue et l’amende de 150 €.

Penser qu’une vente en cours d’année réduit la taxe foncière. Le vendeur reçoit l’avis de l’année entière à son nom. Le partage avec l’acheteur se règle chez le notaire, pas avec l’administration.

Confondre logement vacant et résidence secondaire. Retirer les meubles d’une résidence secondaire pour échapper à la majoration expose à la taxe sur les logements vacants en zone tendue : 17 % puis 34 % de la valeur locative, un coût qui, selon les taux locaux, peut égaler ou dépasser celui de la taxe d’habitation majorée.

Ce que la loi permet d’alléger

Pour un bailleur, la taxe foncière d’un logement loué nu est une charge déductible des loyers au régime réel, présenté dans la fiche sur les revenus fonciers ; la taxe d’enlèvement des ordures ménagères se récupère auprès du locataire. Pour un redevable de l’IFI, la taxe foncière due au 1er janvier fait partie des dettes déductibles du patrimoine, alors que la taxe d’habitation ne l’est pas.

Les exonérations temporaires prévues par la loi (constructions neuves, travaux d’économie d’énergie dans les communes qui l’ont décidé) et les dégrèvements (vacance involontaire d’un logement destiné à la location, logement inhabitable) doivent être demandés : ils ne sont pas appliqués d’office. La fiche sur la rénovation énergétique présente les aides qui peuvent accompagner les travaux.

Questions fréquentes

La taxe d’habitation sur les résidences secondaires existe-t-elle encore en 2026 ?

Oui. Seule la taxe d’habitation sur la résidence principale a été supprimée, le 1er janvier 2023. Les résidences secondaires meublées y restent soumises, et la commune peut la majorer de 5 % à 60 % en zone tendue.

Qui paie la taxe foncière quand on vend un logement en cours d’année ?

Le vendeur, propriétaire au 1er janvier, reçoit l’avis et paie la totalité. L’acheteur lui rembourse en général la part correspondant au reste de l’année, au prorata, selon un accord passé chez le notaire.

Un logement loué en meublé de tourisme paie-t-il la taxe d’habitation ?

Oui, au nom du propriétaire, si le logement fait partie de sa résidence secondaire. Elle n’est pas établie à son nom si le logement est aménagé et réservé exclusivement à la location. La taxe foncière, elle, reste due dans tous les cas.

Quelle différence entre une résidence secondaire et un logement vacant ?

Une résidence secondaire est meublée et peut être occupée à tout moment : elle paie la taxe d’habitation. Un logement vacant est non meublé et inoccupé : il peut payer la taxe sur les logements vacants, selon la commune et la durée de la vacance.

Comment savoir si ma commune applique la majoration ?

La majoration n’existe qu’en zone tendue et seulement si le conseil municipal l’a votée. Le simulateur officiel indique si la commune est en zone tendue, et l’avis de taxe d’habitation fait apparaître la majoration et son taux.

Pour aller plus loin

• La location meublée non professionnelle
• La société civile immobilière
• Lire et payer un avis d’imposition
• L’inflation : définition et effets

Sources officielles

• Service-Public.fr — Taxe foncière sur les propriétés bâties
• Service-Public.fr — Taxe d’habitation sur les résidences secondaires
• Service-Public.fr — Taxe sur les logements vacants (TLV et THLV)
• Service-Public.fr — Taxe foncière 2026 : dates limites de paiement
• BOFiP — Revalorisation forfaitaire annuelle des valeurs locatives (BOI-IF-TFB-20-20-20-20)

Fiche à jour au 23 octobre 2026, en tenant compte de la loi de finances et de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Elle présente les règles générales : elle ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable ou d’un avocat fiscaliste sur votre situation.