Déficit foncier en 2026 : plafond de 10 700 €, report et conditions

Un déficit foncier apparaît quand les charges déductibles d’une location nue dépassent les loyers de l’année. En 2026, la part de ce déficit qui ne vient pas des intérêts d’emprunt se déduit du revenu global dans la limite de 10 700 € par an, portée jusqu’à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique payés jusqu’au 31 décembre 2027, à condition de continuer à louer le bien pendant trois ans ; le reste s’impute sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

C’est l’un des rares mécanismes qui permettent à un bailleur de réduire l’impôt dû sur ses salaires ou ses pensions, et il est souvent mal compris : ordre d’imputation, rôle particulier des intérêts d’emprunt, engagement de location, déclaration. Le déficit foncier n’existe qu’au régime réel des revenus fonciers : un bailleur au micro-foncier n’a jamais de déficit, puisque l’abattement de 30 % est forfaitaire.

Comment fonctionne le déficit foncier ?

Au régime réel, le revenu foncier se calcule en retirant des loyers encaissés les charges payées dans l’année : travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, taxe foncière, assurances, frais de gestion, charges de copropriété, intérêts d’emprunt. Quand le total des charges dépasse les loyers, le résultat est négatif : c’est le déficit foncier. Le calcul se fait pour l’ensemble des biens loués nus du foyer, parts de sociétés civiles immobilières comprises : le déficit d’un appartement s’impute d’abord sur le bénéfice d’un autre, et seul le déficit net de l’ensemble suit les règles qui suivent.

La loi distingue ensuite deux origines du déficit, parce qu’elles ne sont pas traitées de la même façon.

La part due aux charges autres que les intérêts d’emprunt se déduit du revenu global, c’est-à-dire de l’ensemble de vos revenus imposables (salaires, pensions, bénéfices…), dans la limite de 10 700 € par an. L’imputation est automatique : vous ne pouvez pas choisir de la reporter. Si votre revenu global de l’année est trop faible pour l’absorber, le reliquat se reporte sur le revenu global des six années suivantes.

La part due aux intérêts d’emprunt, et la part qui dépasse le plafond, ne touchent jamais le revenu global. Elles se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes, les plus anciennes en premier. Un déficit non utilisé dans ce délai est perdu : au 31 décembre 2025, les déficits de 2015 encore inutilisés ont disparu.

Concrètement, les loyers sont réputés couvrir d’abord les intérêts d’emprunt. Si les intérêts restent inférieurs ou égaux aux loyers, tout le déficit est réputé venir des autres charges et peut aller sur le revenu global, dans la limite du plafond. S’ils dépassent les loyers, l’excédent d’intérêts part en report sur les revenus fonciers futurs.

Exemples chiffrés : combien d’impôt économise-t-on ?

Une année de gros travaux

Une contribuable loue un appartement vide 750 € par mois, soit 9 000 € de loyers en 2025. Elle paie cette année-là 3 000 € d’intérêts d’emprunt, 18 000 € de rénovation de la cuisine et de la salle de bains, 1 000 € de taxe foncière (hors ordures ménagères), 300 € d’assurance et le forfait de 20 € de frais de gestion. Son taux marginal d’imposition est de 30 %.

1. Total des charges autres que les intérêts : 18 000 + 1 000 + 300 + 20 = 19 320 €.
2. Résultat foncier : 9 000 − 3 000 − 19 320 = −13 320 €. C’est un déficit.
3. Les intérêts (3 000 €) sont inférieurs aux loyers (9 000 €) : tout le déficit vient des autres charges.
4. Imputation sur le revenu global de 2025 : 10 700 € (case 4BC).
5. Reste à reporter sur les revenus fonciers des années suivantes : 13 320 − 10 700 = 2 620 € (case 4BB).
6. Économie d’impôt sur le revenu en 2025 : 10 700 × 30 % = 3 210 €. En outre, ses loyers de 2025 ne supportent ni impôt ni prélèvements sociaux, puisque le résultat foncier est nul.

En 2026, sans travaux, ses charges retombent à 4 320 € (intérêts 3 000 €, taxe foncière, assurance, forfait), pour 9 000 € de loyers : bénéfice de 4 680 €. Elle y impute les 2 620 € reportés et n’est imposée que sur 2 060 €, soit 618 € d’impôt sur le revenu à 30 % et 354,32 € de prélèvements sociaux à 17,2 %. Le calcul reste simplifié : il applique le seul taux marginal et suppose que le revenu reste dans la même tranche.

Quand les intérêts dépassent les loyers

Service-Public.fr donne l’exemple d’un bailleur qui encaisse 5 000 € de loyers, paie 6 000 € d’intérêts et 12 000 € d’autres charges. Déficit : 5 000 − 6 000 − 12 000 = −13 000 €. Les intérêts dépassent les loyers de 1 000 € : ces 1 000 € partent en report sur les revenus fonciers. Les 12 000 € d’autres charges s’imputent sur le revenu global dans la limite de 10 700 € ; les 1 300 € restants rejoignent le report. Au total : 10 700 € sur le revenu global, 2 300 € reportés sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Le plafond de 21 400 € pour la rénovation énergétique

Pour encourager la rénovation des logements les plus énergivores, le plafond de 10 700 € est relevé du montant des travaux de rénovation énergétique déductibles, sans pouvoir dépasser 21 400 €. Avec 6 000 € de travaux éligibles, le plafond de l’année passe ainsi à 16 700 € ; à partir de 10 700 € de travaux éligibles, il atteint 21 400 €. Le dispositif a été créé fin 2022 (loi n° 2022-1499, article 12, précisée par le décret n° 2023-297 du 21 avril 2023) pour les dépenses payées jusqu’à fin 2025, puis prolongé : il vaut désormais pour les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027.

Les conditions sont cumulatives :

• un devis accepté à partir du 5 novembre 2022 et des dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027 ;
• un diagnostic de performance énergétique (DPE) classant le logement en E, F ou G, en cours de validité entre le 1er janvier 2023 et la veille des travaux ;
• un DPE après travaux classant le logement en A, B, C ou D, les travaux étant réalisés au plus tard le 31 décembre 2027 ;
• des travaux figurant parmi les dépenses de rénovation énergétique prévues par le code de la construction et de l’habitation (article D. 319-17), à l’exclusion de la réhabilitation d’un assainissement non collectif et de la pose d’une chaudière à très haute performance énergétique.

Sur la déclaration 2044, ces dépenses vont uniquement à la ligne 224 bis, et non à la ligne 224 des travaux ordinaires, pour ne pas être comptées deux fois. Le relèvement est facultatif : si vous laissez la ligne 224 bis vide, les travaux restent déductibles avec le plafond ordinaire de 10 700 €. Les aides publiques à la rénovation sont présentées dans la fiche rénovation énergétique.

Un troisième plafond, de 15 300 €, subsiste pour les logements conventionnés avec l’Agence nationale de l’habitat sous le régime dit « Cosse », dont les demandes de conventionnement ont été enregistrées jusqu’au 28 février 2022, et pour les logements sous l’ancien amortissement « Périssol ». Le dispositif « Cosse » a été remplacé par la réduction d’impôt Loc’Avantages, présentée dans la fiche investissement locatif aidé.

À quelles conditions le déficit reste-t-il acquis ?

L’imputation sur le revenu global est accordée en contrepartie d’un engagement implicite : le bien doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l’imputation. Un déficit imputé sur les revenus de 2025 oblige ainsi à louer jusqu’au 31 décembre 2028. Vendre le bien, le reprendre pour l’habiter ou le laisser vide sans chercher à le relouer revient à cesser la location. Le passer en location meublée le fait sortir des revenus fonciers : par prudence, mieux vaut le considérer de la même façon.

En cas de rupture, l’administration reconstitue le revenu foncier et le revenu global des trois années précédentes comme si le déficit n’avait jamais touché le revenu global : il ne s’impute alors que sur les revenus fonciers. Il en résulte un supplément d’impôt. La déduction est maintenue si l’abandon de la location est dû au licenciement, à l’invalidité ou au décès du contribuable ou de son conjoint ou partenaire de Pacs imposé avec lui, ou à l’expropriation du bien.

Si vous détenez le bien par une société civile immobilière non soumise à l’impôt sur les sociétés, la règle s’applique deux fois : la société doit louer l’immeuble pendant les trois années suivant l’imputation, et vous devez conserver vos parts pendant ce délai. Quand plusieurs immeubles ont créé le déficit et qu’un seul cesse d’être loué, seule la part du déficit qui lui revient est remise en cause.

Comment déclarer un déficit foncier ?

Le déficit se calcule sur la déclaration 2044 des revenus fonciers, déposée avec la déclaration de revenus au printemps : au printemps 2026 pour les charges payées en 2025. La rubrique 430 répartit le déficit selon son origine ; vous reportez ensuite sur la déclaration 2042 :

• en case 4BC, la part imputable sur le revenu global de l’année ;
• en case 4BB, la part reportable sur les revenus fonciers des années suivantes ;
• en case 4BD, le total des déficits des années antérieures pas encore imputés, que la rubrique 450 de la 2044 détaille année par année.

Le suivi des reports est à votre charge : la colonne des déficits restant à imputer d’une année reprend celle de l’année précédente. Gardez chaque 2044 et chaque avis d’imposition. Si vous vendez ou cessez de louer un immeuble qui a donné lieu à un déficit imputé sur le revenu global au cours des trois années précédentes, indiquez-le à la rubrique 460 de la 2044.

Le déficit foncier n’est pas une réduction d’impôt. Parmi les avantages liés aux revenus fonciers, la notice officielle de la 2044 spéciale ne range dans le plafonnement global des niches fiscales (10 000 € par an pour les revenus de 2025) que certains amortissements (Robien et Borloo neuf de 2009) et les réductions d’impôt Scellier, Duflot, Pinel et Denormandie : le déficit foncier ordinaire n’y figure pas. Les monuments historiques obéissent à un régime propre, sans plafond d’imputation, décrit dans la fiche monuments historiques et Malraux.

Les erreurs à éviter

Croire que les intérêts d’emprunt créent un déficit sur le revenu global. Ils ne s’imputent jamais sur le salaire. Un investissement financé à crédit dont les intérêts dépassent les loyers produit un déficit reportable sur les revenus fonciers futurs, pas une économie immédiate.

Vendre ou habiter le bien trop tôt. Le bien doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation. Une vente en cours de période fait perdre l’imputation, sauf licenciement, invalidité, décès ou expropriation.

Passer en location meublée pendant l’engagement. Le meublé relève des bénéfices industriels et commerciaux : le bien sort des revenus fonciers, ce qui expose à la remise en cause de l’imputation, et les déficits fonciers en report ne s’imputent pas sur des loyers meublés. La fiche location meublée non professionnelle détaille ce régime, dont les déficits ne touchent jamais le revenu global.

Déduire des travaux d’agrandissement. Construction, reconstruction et agrandissement ne sont pas déductibles et ne créent aucun déficit, quelle que soit leur importance.

Ignorer l’année de paiement. Une charge se déduit l’année où elle est payée, pas l’année du devis ni celle de la facture. Des travaux réglés en plusieurs fois se répartissent donc sur plusieurs années, et la part d’un déficit qui dépasse le plafond annuel ne s’impute plus que sur les revenus fonciers futurs.

Oublier de reporter les déficits antérieurs. Les déficits en report ne se reportent pas d’eux-mêmes d’une déclaration à l’autre : il faut les inscrire chaque année en case 4BD, faute de quoi ils restent inutilisés.

Questions fréquentes

Le déficit foncier réduit-il les prélèvements sociaux ?

Il réduit les prélèvements sociaux sur les loyers, calculés sur le revenu foncier net après imputation des déficits fonciers. Il ne réduit en revanche ni les cotisations ni la CSG prélevées sur les salaires ou les pensions : l’imputation sur le revenu global n’allège que l’impôt sur le revenu.

Peut-on créer un déficit foncier au micro-foncier ?

Non. Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sans déduction de charges réelles. Pour constater un déficit, il faut être au régime réel, obligatoire au-delà de 15 000 € de loyers bruts, sur option irrévocable pendant trois ans en dessous.

Que devient le déficit foncier si l’on vend le bien ?

La part déjà imputée sur le revenu global est remise en cause si la vente intervient avant le 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation. Les déficits reportés sur les revenus fonciers restent utilisables sur les loyers d’autres biens loués nus pendant leur délai de dix ans ; sans autre revenu foncier, ils sont perdus.

Un couple a-t-il droit à deux fois 10 700 € ?

Non. Le plafond de 10 700 € s’applique par foyer fiscal et par année, quel que soit le nombre de biens ou de déclarants.

Le plafond de 21 400 € existe-t-il encore en 2026 ?

Oui. Il devait s’arrêter aux dépenses payées fin 2025 ; il a été prolongé jusqu’aux dépenses payées le 31 décembre 2027, avec des travaux qui font passer le logement d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D.

Pour aller plus loin

• La plus-value immobilière à la revente
• Taux moyen et taux marginal d’imposition
• L’ancien crédit d’impôt pour travaux dans les logements loués
• Renégocier son prêt immobilier

Sources officielles

• Service-Public.fr — Impôt sur le revenu : revenus locatifs (location non meublée), déficit foncier
• Impots.gouv.fr — Notice de la déclaration 2044 des revenus fonciers de 2025
• Service-Public.fr — Dispositif Relance logement (Jeanbrun) et plafond du déficit foncier
• Service-Public.fr — Plafonnement global des avantages fiscaux

Fiche à jour au 23 octobre 2026, en tenant compte de la loi de finances et de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Elle présente les règles générales : elle ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable ou d’un avocat fiscaliste sur votre situation.