Revenus fonciers en 2026 : micro-foncier, régime réel et déclaration 2044

Les loyers d’un logement loué vide sont des revenus fonciers, imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu et soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux en 2026. Si les loyers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an, le régime micro-foncier s’applique d’office avec un abattement forfaitaire de 30 % ; au-delà, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges réellement payées.

Tout l’enjeu tient dans ce choix entre forfait et charges réelles, puis dans une déclaration correcte : la case 4BE de la déclaration de revenus au micro-foncier, le formulaire 2044 au réel. Cette fiche explique les deux régimes, les charges déductibles, la déclaration du printemps 2026 pour les loyers de 2025, et les pièges les plus courants. Elle ne traite que de la location nue : la location meublée relève d’un autre régime, celui des bénéfices industriels et commerciaux, décrit dans la fiche location meublée non professionnelle.

Qu’est-ce qu’un revenu foncier ?

Un revenu foncier est le revenu que procure un bien immobilier loué sans meubles : appartement, maison, local, parking, terrain, ou encore la location d’un emplacement pour un panneau publicitaire (droit d’affichage). Les parts de sociétés civiles immobilières qui ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés et les parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) produisent aussi des revenus fonciers, déclarés par chaque associé pour sa quote-part (voir les fiches SCI et SCPI).

Trois situations ne donnent pas de revenus fonciers : le logement que vous occupez ou prêtez gratuitement sans bail, la location meublée (bénéfices industriels et commerciaux, même si elle est occasionnelle), et la sous-location d’un logement nu (bénéfices non commerciaux). Une dépendance louée seule, comme un parking, reste un revenu foncier tant qu’aucun service ne l’accompagne.

Le revenu foncier est imposé au barème progressif, avec vos autres revenus : il subit donc votre taux marginal, c’est-à-dire le taux de la tranche la plus haute atteinte par votre revenu. Il supporte en plus 17,2 % de prélèvements sociaux (contribution sociale généralisée de 9,2 %, contribution au remboursement de la dette sociale de 0,5 %, prélèvement de solidarité de 7,5 %). La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté la plupart des revenus du capital à 18,6 %, mais les revenus fonciers sont restés à 17,2 %, comme l’explique la fiche prélèvements sociaux.

Micro-foncier ou régime réel : comment choisir ?

Le micro-foncier, régime par défaut des petits bailleurs

Le micro-foncier s’applique de plein droit quand le total des loyers bruts encaissés par le foyer fiscal dans l’année ne dépasse pas 15 000 €, charges locatives non comprises. Le seuil se calcule toutes propriétés confondues, quote-part des revenus bruts de SCI ou de SCPI comprise. Il ne se proratise pas : un bien loué six mois à 2 000 € par mois donne 12 000 € de recettes, sous le seuil.

Le fisc retient alors 70 % des loyers, puisqu’un abattement forfaitaire de 30 %, c’est-à-dire une réduction automatique censée couvrir toutes les charges, est appliqué. Vous ne déduisez rien d’autre : ni intérêts d’emprunt, ni travaux, ni taxe foncière.

Certains bailleurs en sont exclus même sous 15 000 € : les propriétaires d’un monument historique ou d’un immeuble placé sous un régime d’amortissement spécial (Borloo neuf, Robien, Périssol…), les nus-propriétaires, et ceux qui ne détiennent que des parts de SCI ou de SCPI sans aucun bien loué nu en direct. Ces derniers déclarent leur quote-part de revenu net, sans abattement.

Le régime réel, obligatoire au-delà de 15 000 €

Au réel, le revenu imposable est la différence entre les loyers encaissés et les charges effectivement payées dans l’année, justificatifs à l’appui. Si les charges dépassent les loyers, vous constatez un déficit foncier, qui vient en partie réduire vos autres revenus.

Sous 15 000 €, vous pouvez opter pour le réel en déposant simplement la déclaration 2044. L’option vaut pour tous les biens loués nus du foyer et elle est irrévocable pendant 3 ans ; ensuite, chaque nouvelle déclaration 2044 vaut option pour un an, et vous pouvez revenir au micro-foncier si vous en remplissez encore les conditions.

Exemple chiffré : un studio loué 1 000 € par mois

Un couple loue un studio vide 1 000 € par mois hors charges, soit 12 000 € de loyers en 2025. Son taux marginal est de 30 %. Charges payées en 2025 : intérêts d’emprunt et assurance du prêt 2 500 €, taxe foncière 1 000 €, assurance propriétaire non occupant 200 €, charges de copropriété non récupérables 600 €, remplacement du chauffe-eau 1 500 €, forfait de frais de gestion 20 €. Total : 5 820 €.

Le réel coûte ici 1 047,84 € de moins, parce que les charges représentent 48,5 % des loyers, bien plus que les 30 % du forfait. Le raisonnement est approximatif : il applique le seul taux marginal, sans tenir compte de la CSG déductible l’année suivante ni des effets de seuil du barème. La règle pratique reste simple : le réel n’a d’intérêt que si vos charges déductibles dépassent durablement 30 % des loyers. Un crédit en cours, une grosse taxe foncière ou des travaux suffisent souvent ; un bien payé comptant, peu taxé et sans travaux, presque jamais. Comme l’option engage pour 3 ans, mieux vaut raisonner sur les trois années à venir et non sur la seule année des travaux.

Quelles charges peut-on déduire au régime réel ?

Les charges déductibles sont celles qui se rapportent au bien loué, que vous avez payées pendant l’année et qui incombent au propriétaire. La notice officielle de la déclaration 2044 les range ainsi :

• les frais d’administration et de gestion : honoraires d’agence ou d’administrateur de biens, frais de procédure contre un locataire, et un forfait de 20 € par local pour les menus frais (courrier, téléphone, déplacements) ;
• les primes d’assurance : propriétaire non occupant, loyers impayés, assurance de l’emprunt ;
• les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration : ravalement, toiture, chaudière, cuisine ou salle d’eau modernisée, mise aux normes, rénovation énergétique ;
• la taxe foncière, sans la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui se récupère sur le locataire ;
• les provisions pour charges de copropriété versées au syndic, régularisées l’année suivante pour la part non déductible ou récupérable ;
• les intérêts d’emprunt et les frais d’emprunt (dossier, garantie, assurance décès-invalidité) ;
• les charges locatives que le locataire parti n’a pas remboursées.

Ne sont pas déductibles : les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement (création de surface, surélévation), le remboursement du capital emprunté, le prix d’achat et les frais de notaire, la valeur de votre propre travail, et les dépenses qui incombent au locataire. Quand le bien n’est loué qu’en partie, seules les charges de la partie louée se déduisent. Les subventions de l’Agence nationale de l’habitat et les indemnités d’assurance destinées à financer des travaux se déclarent en recettes, en contrepartie de la déduction des travaux.

Le dépôt de garantie n’est pas un revenu tant que vous le rendez. Il devient imposable dès que vous le gardez pour couvrir des loyers impayés, une remise en état ou des charges.

Comment déclarer ses revenus fonciers en 2026 ?

Les loyers de 2025 se déclarent au printemps 2026, en ligne de préférence. Au micro-foncier, il suffit d’inscrire le montant brut des loyers, sans retirer l’abattement, en case 4BE de la déclaration 2042 : l’administration applique elle-même les 30 %. Aucun formulaire 2044 n’est à remplir.

Au réel, vous détaillez le calcul immeuble par immeuble sur la déclaration 2044 (en ligne, dans les rubriques prévues à cet effet), puis vous reportez sur la 2042 le résultat : bénéfice en case 4BA, déficit imputable sur le revenu global en case 4BC, déficit reportable sur les revenus fonciers en case 4BB, déficits des années antérieures non encore imputés en case 4BD. La 2044 « spéciale » remplace la 2044 pour les monuments historiques, les nus-propriétaires qui supportent des charges et les dispositifs d’amortissement ou de déduction spécifique (Borloo neuf, Robien, Scellier intermédiaire…). Les propriétaires concernés par le nouveau dispositif Relance logement, dit Jeanbrun, en vigueur pour les achats faits depuis le 21 février 2026, trouveront ses règles dans la fiche investissement locatif aidé.

L’impôt sur les loyers est payé au fil de l’eau par des acomptes du prélèvement à la source, prélevés sur votre compte le 15 de chaque mois ou chaque trimestre, prélèvements sociaux compris. Si vous ne percevez plus de revenus fonciers depuis le 1er janvier 2026 (location arrêtée en 2025 ou au 31 décembre 2025), cochez la case 4BN : vos loyers de 2025 ne serviront pas au calcul des acomptes futurs. La régularisation se fait sur l’avis d’imposition de l’été.

Une partie de la CSG payée sur vos revenus fonciers, soit 6,8 points sur 9,2, est déductible de vos revenus de l’année de son paiement. Le montant est prérempli sur la déclaration suivante : vérifiez-le, sans l’ajouter vous-même une seconde fois.

Les erreurs à éviter

Déclarer le loyer après abattement. En case 4BE, on porte le brut. Déduire soi-même les 30 % revient à les appliquer deux fois, ce qui constitue une insuffisance de déclaration.

Oublier que l’option pour le réel engage pour trois ans. Une grosse année de travaux justifie souvent le réel, mais si les deux années suivantes sont sans charges, le micro-foncier aurait pu être plus avantageux. Faites le calcul sur la période.

Déduire des travaux d’agrandissement. Transformer un grenier en chambre, ajouter une véranda ou surélever crée de la surface : ce sont des travaux de construction, non déductibles. Ils augmenteront en revanche le prix de revient du bien lors de la vente.

Déduire la taxe d’ordures ménagères ou les charges récupérables. Elles reviennent au locataire. Si vous les avez payées, vous les récupérez par la régularisation des charges ; seules celles qui restent impayées au départ du locataire deviennent déductibles.

Confondre location vide et location meublée. Quelques meubles ne suffisent pas à faire une location meublée, et un logement meublé ne relève jamais des revenus fonciers. La qualification dépend de l’équipement réel du logement et du bail signé, pas de ce qui arrange.

Oublier la déclaration d’occupation. Tout propriétaire doit signaler avant le 1er juillet, dans l’espace « Gérer mes biens immobiliers » du site impots.gouv.fr, tout changement d’occupation de ses logements : mise en location, départ d’un locataire, logement devenu vacant. L’omission ou l’erreur coûte 150 € par local.

Ne pas garder les justificatifs. Factures, tableau d’amortissement du prêt, appels de fonds du syndic, avis de taxe foncière : l’administration peut les demander pendant le délai de reprise. Au réel, chaque charge doit pouvoir être prouvée.

Questions fréquentes

Les revenus fonciers sont-ils soumis à la flat tax ?

Non. Les loyers d’une location nue sont toujours imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux en 2026. Le prélèvement forfaitaire unique (31,4 % en 2026) ne concerne que les revenus de placements financiers et les plus-values de valeurs mobilières.

Faut-il déclarer les loyers d’un parking ou d’un garage ?

Oui. La location nue d’un parking, d’un box ou d’une cave produit un revenu foncier, déclaré en case 4BE au micro-foncier si l’ensemble des loyers bruts du foyer ne dépasse pas 15 000 €. Si la location s’accompagne d’un service, elle bascule dans les bénéfices industriels et commerciaux.

Peut-on revenir au micro-foncier après avoir opté pour le réel ?

Oui, une fois écoulée la période irrévocable de 3 ans, à condition de remplir encore les conditions du micro-foncier : loyers bruts du foyer de 15 000 € au plus et aucun bien sous régime spécial. Il suffit alors de ne plus déposer de déclaration 2044 et de déclarer les loyers bruts en case 4BE.

Les loyers perçus d’un membre de sa famille sont-ils imposables ?

Oui, comme tout loyer. Un logement prêté gratuitement, sans bail ni loyer, ne produit en revanche aucun revenu foncier, mais aucune charge ne peut alors être déduite.

Quels prélèvements sociaux sur les loyers en 2026 ?

17,2 %, comme en 2025. Les revenus fonciers ont été expressément exclus de la hausse à 18,6 % décidée par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, qui touche en revanche les revenus de location meublée non professionnelle dès les revenus de 2025.

Pour aller plus loin

• La plus-value immobilière à la revente d’un bien loué
• Taxe foncière et taxes sur les logements
• Taux moyen et taux marginal d’imposition
• Qu’est-ce qu’un abattement fiscal ?
• Renégocier son prêt immobilier

Sources officielles

• Service-Public.fr — Impôt sur le revenu : revenus locatifs (location non meublée)
• Service-Public.fr — Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et de placements
• Impots.gouv.fr — Notice de la déclaration 2044 des revenus fonciers de 2025
• BOFiP — Régime du micro-foncier (BOI-RFPI-DECLA-10)

Fiche à jour au 23 octobre 2026, en tenant compte de la loi de finances et de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Elle présente les règles générales : elle ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable ou d’un avocat fiscaliste sur votre situation.