Les banques européennes ont prêté environ 1 400 milliards d'euros (1 500 milliards de dollars) au secteur en difficulté de l'immobilier commercial, dans un contexte de forte baisse des prix des bureaux des deux côtés de l'Atlantique et d'inquiétude des investisseurs quant à la capacité des prêteurs à gérer le risque.
Les banques allemandes font l'objet d'une attention particulière, car le pays connaît son pire marasme immobilier depuis des décennies, marqué par des faillites, l'arrêt de la construction et le gel des transactions immobilières. La semaine dernière, les investisseurs se sont débarrassés des actions de l'une des principales banques allemandes de financement immobilier, préoccupés par son exposition au marché américain.
Les retombées de la crise pourraient également affecter les banques françaises et néerlandaises, qui comptent parmi les plus grands prêteurs immobiliers commerciaux d'Europe.
Voici un aperçu de l'état actuel du marché immobilier, des banques qui y sont fortement exposées et des perspectives :
OÙ VONT LES PRIX DE L'IMMOBILIER COMMERCIAL ?
En Allemagne, la plus grande économie d'Europe, les prix de l'immobilier commercial ont chuté de 10,2 % en 2023, selon l'association bancaire VDP cette semaine. Les baisses ont été similaires en moyenne dans la zone euro, selon les données de la Banque centrale européenne.
Le secteur de l'immobilier représente environ un cinquième de la production allemande, les faibles taux d'intérêt ayant attiré des milliards d'euros dans l'immobilier.
Mais la hausse des taux d'intérêt et des coûts de construction a conduit certains promoteurs à l'insolvabilité en raison du tarissement des financements bancaires, du gel des transactions et de la chute des prix.
Aux États-Unis, la hausse des taux d'intérêt, les difficultés de refinancement et la baisse du taux d'occupation des bureaux ont durement touché le secteur de l'immobilier commercial, attisant les craintes d'un ralentissement mondial.
Les experts du secteur estiment que les prix doivent encore baisser. La transparence des prix est actuellement faible, les propriétaires n'étant pas disposés à vendre à des prix réduits et les gestionnaires d'actifs tardant à réévaluer leurs avoirs.
"Les valorisations sont encore trop élevées. Tout le monde le sait. Mais à un moment donné, les gens doivent baisser leur pantalon", a déclaré Alexandre Grellier, fondateur de Drooms, un prestataire de services pour les négociateurs immobiliers.
La gravité de l'impact sur les banques dépend de l'ampleur de la baisse du marché. De nombreuses sociétés immobilières allemandes, par exemple, espèrent un redressement au milieu de l'année, tandis que d'autres dirigeants prévoient une aggravation de la crise jusqu'en 2025.
QUELLES SONT LES BANQUES ALLEMANDES LES PLUS EXPOSÉES ?
Avec 285 milliards d'euros de prêts immobiliers commerciaux, les prêteurs allemands représentent environ un cinquième des 1 400 milliards d'euros de prêts accordés par les banques de l'UE à ce secteur, d'après les données de l'Autorité bancaire européenne.
Parmi les banques allemandes, c'est la
deutsche bank, la plus grande banque du pays, qui a le plus d'encours de prêts au secteur, suivie par deux Landesbanken soutenues par l'État.
Au début du mois, la
deutsche bank a révélé l'existence de 17 milliards d'euros de prêts au marché américain de l'immobilier commercial, durement touché, soit plus de 3 % de l'ensemble de son portefeuille. Cela représenterait environ un cinquième des 76 milliards d'euros que les banques de l'UE ont globalement prêtés aux États-Unis, d'après les données de l'ABE.
QUE SE PASSE-T-IL AVEC LA PFANDBRIEFBANK ?
La Deutsche Pfandbriefbank (PBB), créée après la crise financière mondiale il y a plus de dix ans, est l'une des principales banques immobilières allemandes.
Selon PBB, 5 milliards d'euros, soit 15 % de ses prêts, sont immobilisés sur le marché commercial américain.
La semaine dernière, elle a doublé ses provisions pour risques, ce qui a effrayé les investisseurs, qui se sont débarrassés de ses actions et de ses obligations à la suite de l'intervention des vendeurs à découvert. PBB a réagi en publiant deux annonces distinctes visant à rassurer le public sur sa santé.
Mercredi en fin de journée, l'agence de notation S&P a abaissé la note de PBB en raison de ses liens avec l'immobilier commercial et l'a assortie d'une perspective négative.
La plupart des banques de l'UE ne sont pas directement exposées à l'immobilier commercial américain, à l'exception des banques allemandes, a indiqué l'agence de notation
moody's dans un rapport publié mercredi.
QU'EN EST-IL DES BANQUES AILLEURS EN EUROPE ?
Certaines banques européennes sont encore plus importantes que les banques allemandes en matière de prêts immobiliers commerciaux, la France et les Pays-Bas dominant, d'après les données de l'ABE. Rabobank et
bnp paribas sont en tête du classement.
Les prêts des banques françaises au secteur sont légèrement supérieurs à ceux de l'Allemagne, selon les données de l'ABE. Les Pays-Bas arrivent en troisième position, devant l'Italie et l'Espagne.
QUELLES SONT LES PERSPECTIVES ?
De nombreux experts estiment qu'elles sont sombres, même si une baisse des taux d'intérêt dans le courant de l'année pourrait apporter un certain soulagement et que tous les marchés immobiliers européens ne sont pas en aussi mauvais état que l'Allemagne.
"Un renversement de
tendance n'est pas encore en vue pour les prix de l'immobilier, malgré les fréquentes spéculations publiques. La situation restera difficile pour le moment en 2024", a déclaré Jens Tolckmitt, directeur général de VDP.
La
BCE a prévenu en novembre que l'effondrement de l'immobilier pourrait durer des années, bien qu'elle ait déclaré que le secteur n'était pas assez important pour créer un risque systémique pour les prêteurs.
Le
Fonds monétaire international a déclaré que les banques régionales et de petite taille, en particulier aux États-Unis, ainsi que les intermédiaires financiers non bancaires fortement exposés à l'immobilier, pourraient être confrontés à des difficultés.
Le mois dernier, le directeur du régulateur financier allemand a multiplié les mises en garde, prédisant que 2024 serait moins rose pour les bénéfices des banques et que l'immobilier représentait un risque croissant. (1 dollar = 0,9348 euro)
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