Financement credit in fine de scpi

[Chouini l'ourson]

Ce post n'a qu'une vocation pédagogique, je n'ai pas l'intention (ni les moyens) de me lancer dans ce montage, mais je veux bien vos avis et retours sur ce dispositif:

1-Souscription d’un crédit in fine sur 7 ans de 100.000 E:

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Je dois donc rembourser 112,50 E/mois pendant 7 ans soit un cout total de 112,50x12x7=9450 euros

2-Achat de part de SCPI en nue-propriété :

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Avec mes 100.000E, je peux acheter 675 parts de PFO2 (PFO2 c’est juste pour l’exemple pour avoir une clé de répartition).

Au bout de 7 ans…
1-j’ai bien payé mes 9450 euros d’intérêts
2-je revends mes 675 parts de scpi au prix de 180 euros (là je suis dans le scénario défavorable où la part n’est pas revalorisée pendant 7 ans…la loose), quand on sait que la part à prix +13 euros sur les 7 dernières années, je suis vraiment en mode défavorable+++

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Bilan :
Je revends 675 parts à 180E soit +121.500E, je rembourse le capital, reste 21.500E gagnés en 7 ans pour un effort de 9450E…pas mal non.

Si jamais mon prix de retrait se valorise de 5 euros (c'est pas grand chose sur 7 ans), la vente des 675 parts rapporte 124.875 E, reste alors quasiment 25.000E pour un effort toujours identique de 9450E.
Je trouve que c'est pas mal pour un effort de 112 euros par moi.
Le bilan est positif même dans le cas où la valeur de la part n'est pas revalorisé.
Le bilan devient nul si le prix de la part chute de 10% (revente à 162 au lieu de 180).

J'attends vos avis et vos critiques...constructives :musique:

[Guipit]

ou alors tu achetes un appart tout compris notaire déco etc à 100 000 euros
et tu le loues .
c est pas toi qui le paie
et quand tu veux tu ramasses l'argent , au mieux à la fin du pret tu vends , meme si c est 100 000 jakpot dans 20 ans tu fais 100 000 euros pour avoir fais des baux ....
il tombe du ciel ........
c est toujours un bonheur quand c est pas toi qui paie

[Chouini l'ourson]

Ok mais ta solution est plus risqué:
Si le locataire ne paye pas ou si le logement est vide.
Si le prix de l'appartement baisse de 10%, je suis perdant alors que je suis flat dans le cas d'une nue-propriété.

[Guipit]

ah si tu as peur ....
je peux rien faire

[Chouini l'ourson]

[Guipit]

j ai pas eu peur , et j ai fais 225 000 euros dans la poche net en 11 ans , grace à la loc

petit immeuble 4 apparts T2
borlo ancien
achat faible
pret travaux
gros rénov
du toit à l'assainissement
squatté en partie
sur 1 appart un arreté d'insalubrité
subvention anah ( pour remise en état de locaux + isolation )
exoneration 15 ans taxe fonciere
pas de d agence pour gestion des loyers
30 min d autoroute
j ai acheté ce que personne veut
180 000 euros en tout revendu 225 000 euros
environ 1350 euros de pret pour 1600 de loyers mini


du courage , la vie

[Chouini l'ourson]

Vas-y raconte,
Meublé ou nu ?
Amortissable ou in fine ?
1 appartement ou plusieurs ?
Lmnp ou pas ?

[Chouini l'ourson]

Moi dans mes simulations basées sur des annonces détaillées (prix du bien, frais de notaire, loyers perçus, charges de copropriété, taxes foncière) le loyer perçu ne couvre pas les mensualités du crédit

[Guipit]

et oui
c est la ou il faut acheter au plus bas , c 'est la que commence le business de l'immo

[Ano782345]

SCPI on souvent la réputation d'être peut liquide, a prendre en compte.

[Chouini l'ourson]

Bien joué Guipit,
Un jour, je lisais un article sur un agent immobilier qui passait ses vacances dans le sud de la France. Dans sa maison de location, la fosse sceptique déborde...trop de caca. Il appelle alors un monsieur pour vidanger mais le gars, comme la cuve, est complétement débordé. Il finit par venir mais dit qu'il est le seul du coin à faire ça car personne veut venir quand y'a de la diantre...personne veut y (mot censuré merci de rester poli) les mains. Et là, c'est une révélation pour l'agent immobilier.
il se met à acheter de la diantre: des appartements bradés car vraiment dégueulasses, il les rénove et les mets en location ou à la vente...et ça marche bien pour lui.

Guipit, tu me sembles prêt à vider des fosses sceptiques

[Guipit]

Ta remarque est excellente ! Lol
Je me suis déplacé , observé, plongé , attaqué dans des milieux ou personne n irait .

Pour l anecdote , lors de l achat de l immeuble il a fallu raccorder les 4 aparts au tout à l égout .
Du coup pas le choix main dans l ancienne fosse et rebouchage ... ( ce qui est interdit )
30 m de tranchée a la main dans une petite allée , 1 m de fond , de l immeuble à la route.
Pour passer l assainissement, tube pvc eau pluviale et caca ...diametre 200 et 160 mm si je ne dis pas de betises

Superbe experience

[Lucky]

L’avantage de la nue propriete c’est aussi la fiscalité (comme tu n’as pas de revenus pas de fiscalité) car les revenus fonciers (si tu possèdes l’immeuble en PP et que leu le loue) sont fortement imposés (surtout si tu as un taux d’imposition dans les plus hauts)

[Ben12321]

Je repasse après plus d'une semaine d'absence donc ma réponse sera peut être tardive.

Pour moi deux choses à prendre en compte:

- La première le crédit in fine est très attractifs, mais il faut se rendre compte d'une chose en un an dans le service prêt d'une banque je n'ai vu passer sur ma table que deux dossiers de crédit in fine. Ce n'est pas un produit que les banques mettent à disposition du client lambda (je ne porte aucun jugement sur ta situation personnel je ne l'a connais pas et tu indiques que ce n'est pas forcément pour un projet mais plus pour une réflexion).

- La seconde qui me parait être la plus importante c'est comme indiqué plus tôt la liquidité. Un in fine à une échéance ce jour la on te demandera la totalité et il n'y pas vraiment d'échappatoire. Les parts pour 100 000 seront elles vendables à ce moment sera tu obligés de les mettre en vente 6 mois avant (perte de rendement)...
C'est crédit sont souvent attribué avec une garantie réelle un nantissement d'un contrat d'assurance vie ect ect, n'auras tu pas besoin de ces 100 000 nantie sur la durée du prêt in fine ?

En clair, oui se sont des produits permettant un rendement supérieur au taux d’intérêt avec un bon montage. Mais ce ne sont pas des produits réservés à tous.

[Chouini l'ourson]

Je pense que tu as raison sur ces 2 points, le crédit in fine n'est pas un produit qui se distribue facilement.
Et oui, il faudrait un crédit in fine de 11 ans pour un démembrement de 10 ans pour se donner de la marge pour vendre...
Ce n'est qu'un cas d'étude et de partage...je n'ai pas les finances pour me lancer, mais c'est qu'un nantisement est rassurant pour la banque et ça évite l’épée de Damoclès pour l'umprunteur