Location meublée non professionnelle (LMNP) en 2026 : impôt et revente

Les loyers d’un logement loué meublé par un loueur non professionnel (LMNP) sont des bénéfices industriels et commerciaux, imposés au barème de l’impôt sur le revenu et, depuis les revenus de 2025, à 18,6 % de prélèvements sociaux. Au régime micro-BIC, un abattement de 50 % s’applique jusqu’à 83 600 € de recettes en 2026 (77 700 € pour 2025) ; au régime réel, on déduit les charges et l’amortissement du logement, sans pouvoir créer de déficit par l’amortissement. À la revente, depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits réduisent le prix d’acquisition et augmentent donc la plus-value imposable.

Trois réformes récentes ont changé ce calcul : la hausse des prélèvements sociaux, la réintégration des amortissements à la revente et la baisse des abattements des meublés de tourisme. Cette fiche vaut pour les revenus de 2025, déclarés au printemps 2026, et pour ceux de 2026.

Qui est loueur en meublé non professionnel ?

Louer meublé, c’est louer un logement équipé de tout ce qu’il faut pour y vivre (literie, cuisine équipée, vaisselle, table, sièges, rangements…). Cette location relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), même si elle est occasionnelle, et non des revenus fonciers réservés à la location vide.

Le statut professionnel ou non se décide pour l’ensemble du foyer fiscal et pour l’ensemble de ses locations meublées. Vous êtes loueur professionnel (LMP) seulement si deux conditions sont réunies : des recettes annuelles supérieures à 23 000 €, et supérieures aux autres revenus d’activité du foyer (salaires, pensions, bénéfices d’autres activités). Si l’une manque, vous êtes LMNP. Un salarié qui encaisse 30 000 € de loyers meublés et 45 000 € de salaires reste donc non professionnel. Le cas inverse est traité dans la fiche location meublée professionnelle.

Le statut LMNP n’empêche pas de payer des cotisations sociales : au-delà de 23 000 € de recettes de location de courte durée, l’Urssaf réclame des cotisations même à un loueur fiscalement non professionnel. Ce cas est développé dans la fiche meublés de tourisme et location de courte durée.

Micro-BIC ou régime réel : comment sont imposés les loyers ?

Le micro-BIC, régime par défaut

Au micro-BIC, l’administration retient vos recettes diminuées d’un abattement forfaitaire, censé couvrir toutes les charges, y compris l’amortissement. Les recettes se déclarent charges comprises. Depuis la loi du 19 novembre 2024 dite Le Meur, applicable aux revenus perçus à partir du 1er janvier 2025, les seuils et abattements sont les suivants :

L’abattement ne peut pas être inférieur à 305 €, et des recettes inférieures à 305 € ne sont pas imposées. Si vous dépassez le seuil une première ou une deuxième année, le micro-BIC continue de s’appliquer l’année suivante ; il ne cesse qu’après deux années consécutives de dépassement. Les seuils de 2026 valent jusqu’en 2028.

Le régime réel et l’amortissement

Au réel, le bénéfice est égal aux loyers diminués des charges réellement supportées : intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion et de comptabilité, entretien et réparations. S’y ajoute ce qui fait l’attrait du régime : l’amortissement, c’est-à-dire la déduction chaque année d’une fraction du prix du logement et des meubles, pour constater leur usure. Le terrain, qui ne s’use pas, ne s’amortit pas : il faut séparer sa valeur de celle de la construction, sous votre responsabilité.

La loi ne fixe pas de taux. L’administration cite, à titre d’exemple, 10 % à 20 % par an pour le mobilier et les améliorations (5 à 10 ans) et 2 % par an pour un immeuble amorti sur 50 ans ; la durée retenue doit correspondre à la durée d’utilisation probable.

Une limite essentielle s’applique (article 39 C du Code général des impôts) : l’amortissement ne se déduit que dans la limite des loyers diminués des autres charges. Il peut ramener le bénéfice à zéro, jamais en dessous. La part non déduite n’est pas perdue : elle se reporte sur les années suivantes.

Sous les seuils du micro-BIC, le réel se choisit sur option, avant la date limite de la déclaration de revenus de l’année précédente (pour les loyers de 2026, au printemps 2026), puis se reconduit tacitement. Il impose une comptabilité complète, souvent confiée à un expert-comptable dont les honoraires sont déductibles.

Exemple chiffré : un studio meublé loué 900 € par mois

Un contribuable dont le taux marginal d’imposition est de 30 % loue un studio meublé 900 € par mois, charges comprises, soit 10 800 € de recettes en 2025. Il l’a acheté 150 000 €, dont 30 000 € attribués au terrain, et l’a équipé pour 5 000 € de meubles. Charges payées en 2025 : intérêts d’emprunt 2 000 €, taxe foncière 900 €, assurance 200 €, charges de copropriété 500 €, comptabilité 400 €, soit 4 000 €.

1. Micro-BIC : 10 800 € × 50 % = 5 400 € imposables.
2. Réel, avant amortissement : 10 800 − 4 000 = 6 800 €.
3. Amortissements de l’année, avec les durées retenues dans l’exemple : construction 120 000 € × 2 % = 2 400 € ; meubles 5 000 € ÷ 5 ans = 1 000 € ; total 3 400 €. Ce total est inférieur à 6 800 € : il se déduit entièrement.
4. Réel, bénéfice imposable : 6 800 − 3 400 = 3 400 €.
5. Coût total au micro-BIC : 5 400 € × (30 % + 18,6 %) = 2 624,40 €.
6. Coût total au réel : 3 400 € × 48,6 % = 1 652,40 €, soit 972 € de moins par an, honoraires de comptabilité compris.

Avec 6 000 € d’intérêts au lieu de 2 000 €, les charges atteindraient 8 000 € et le résultat avant amortissement 2 800 € : 2 800 € d’amortissement seulement seraient déduits, le bénéfice tomberait à zéro et les 600 € restants seraient reportés sur les années suivantes. Le calcul est simplifié : il applique le seul taux marginal et ignore la CSG déductible.

Que se passe-t-il à la revente ?

Le loueur non professionnel relève du régime des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention, avec une exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Le mobilier relève, lui, des plus-values professionnelles.

La loi de finances pour 2025 (article 84) a changé le calcul pour toutes les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, quelle que soit la date de mise en location : le prix d’acquisition est diminué des amortissements déduits pendant la location. Les commentaires administratifs annoncés par le ministre le 24 mars 2026 n’étaient pas publiés au 23 octobre 2026 : le périmètre exact (loueur au micro-BIC, mobilier, amortissements reportés, résidences de services) reste à confirmer avant toute vente.

Reprenons le studio, vendu 180 000 € au bout de dix ans de détention, avec 24 000 € d’amortissement de la construction effectivement déduits (10 × 2 400 €). Le calcul applique les règles et taux de 2026 et ignore, pour simplifier, les frais d’acquisition et le forfait pour travaux :

Les 24 000 € d’amortissement avaient fait économiser environ 11 660 € pendant la location (au taux de 48,6 %) ; la revente en reprend 6 979,44 €. L’amortissement reste utile, mais il tient désormais en partie du décalage d’impôt, surtout pour une revente avant 22 ans de détention.

Comment déclarer ses revenus de location meublée ?

Avant la première location, déclarez le début d’activité sur le site du guichet des formalités des entreprises, gratuitement, dans les 15 jours. Vous obtenez un numéro SIRET, l’identifiant de votre activité, à reporter sur la déclaration de revenus. Selon le lieu et l’usage du logement, une cotisation foncière des entreprises peut être due : le service des impôts des entreprises du lieu du bien vous le dira.

Au micro-BIC, les recettes brutes de 2025 se déclarent au printemps 2026 sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO, rubrique des locations meublées non professionnelles : case 5NG pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes, 5NH pour les meublés de tourisme non classés, 5NI pour les autres locations meublées. L’abattement est calculé automatiquement. Les recettes soumises à cotisations par l’Urssaf vont dans des cases distinctes (5NJ, 5NK, 5NL).

Au réel, vous remplissez la déclaration de résultat 2031 et ses annexes, puis vous reportez le bénéfice en case 5NA ou le déficit en case 5NY de la 2042-C-PRO. Les déficits non encore imputés des années 2015 à 2024 se portent dans les cases 5GA à 5GJ, une par année d’origine.

Les prélèvements sociaux de 18,6 % sont calculés par l’administration sur le revenu net déclaré et figurent sur l’avis d’imposition de l’été. En cours d’année, l’impôt est payé par les acomptes du prélèvement à la source, calculés sur les revenus déclarés l’année précédente.

Les erreurs à éviter

Croire que le déficit LMNP réduit l’impôt sur le salaire. Un déficit de location meublée non professionnelle ne s’impute que sur les revenus de même nature, pendant 10 ans. Il ne touche jamais le revenu global, contrairement au déficit foncier de la location nue.

Oublier de séparer le terrain. Amortir le prix total, terrain compris, gonfle l’amortissement ; en cas de contrôle, l’administration reconstitue la valeur du terrain.

Calculer la future plus-value sans la réintégration. Une simulation de rentabilité faite avant février 2025 sous-estime l’impôt de revente d’un loueur au réel. Refaites-la avec un prix d’acquisition diminué des amortissements déduits.

Appliquer l’ancien abattement de 71 %. Il a disparu pour les revenus perçus depuis le 1er janvier 2025. Un meublé de tourisme classé bénéficie désormais de 50 %, un meublé de tourisme non classé de 30 % jusqu’à 15 000 €.

Utiliser le logement à titre privé sans le dire. Si vous occupez vous-même quelques semaines par an un bien loué meublé au réel, vous devez ajouter aux recettes la valeur locative de la période réservée à votre usage.

Ce que la loi permet, et ce qui est seulement annoncé

Le choix entre micro-BIC et réel est l’arbitrage que la loi offre expressément : le réel l’emporte dès que charges et amortissements dépassent l’abattement forfaitaire. La location d’une ou plusieurs pièces de sa propre résidence principale à un locataire qui en fait sa résidence principale reste exonérée, si le loyer annuel ne dépasse pas 215 € par mètre carré en Île-de-France et 159 € ailleurs en 2026 (213 € et 157 € en 2025) ; ce dispositif court jusqu’au 31 décembre 2026. La location de pièces de sa résidence principale à des personnes de passage est exonérée tant que les recettes ne dépassent pas 760 € toutes taxes comprises par an, également jusqu’au 31 décembre 2026.

La réduction d’impôt Censi-Bouvard, réservée aux logements de résidences de services, est fermée aux acquisitions depuis le 1er janvier 2023 ; les réductions déjà acquises continuent d’être étalées (voir la fiche résidences de tourisme).

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, contiendrait selon des éditeurs spécialisés un plafonnement de l’amortissement LMNP à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer (1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme). Au 23 octobre 2026, rien n’est voté : la mesure peut être modifiée ou abandonnée.

Questions fréquentes

Quel taux de prélèvements sociaux sur la location meublée en 2026 ?

18,6 %, contre 17,2 % auparavant. La hausse s’applique dès les revenus de 2025, déclarés au printemps 2026, parce que les revenus de location meublée non professionnelle sont des revenus du patrimoine. La location nue reste, elle, à 17,2 %.

Un déficit de location meublée peut-il s’imputer sur les revenus fonciers ?

Non. Un déficit de location meublée non professionnelle ne s’impute que sur les bénéfices de location meublée non professionnelle de l’année et des 10 années suivantes, ni sur les revenus fonciers, ni sur le revenu global.

La réintégration des amortissements vaut-elle pour un bien acheté avant 2025 ?

Oui. Elle s’applique à toutes les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, quelle que soit la date d’achat ou de mise en location. Elle porte sur les amortissements déduits pendant la location ; l’administration n’a pas encore publié ses commentaires sur les cas particuliers, dont celui du loueur resté au micro-BIC.

Faut-il déclarer un logement LMNP à l’IFI ?

Oui, s’il entre dans un patrimoine immobilier net supérieur à 1 300 000 € au 1er janvier. Seuls les logements loués sous le statut de loueur en meublé professionnel sont exonérés d’impôt sur la fortune immobilière comme biens professionnels (voir la fiche IFI).

Pour aller plus loin

• Les prélèvements sociaux sur les revenus du capital
• La micro-entreprise
• Qu’est-ce qu’un abattement fiscal ?

Sources officielles

• Service-Public.fr — Impôt sur le revenu : revenus d’une location meublée
• BOFiP — Location meublée : régime fiscal (BOI-BIC-CHAMP-40-20)
• BOFiP — Seuils du micro-BIC pour la location meublée à partir des revenus de 2026
• Service-Public.fr — Plus-value immobilière, dont la réintégration des amortissements
• Service-Public.fr — Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine
• Entreprendre.Service-Public.fr — Régime fiscal de la location meublée professionnelle (durées d’amortissement)

Fiche à jour au 23 octobre 2026, en tenant compte de la loi de finances et de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Elle présente les règles générales : elle ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable ou d’un avocat fiscaliste sur votre situation.