Démembrement de propriété en 2026 : usufruit, nue-propriété et fiscalité

Démembrer un bien, c’est séparer sa propriété en deux droits : l’usufruit, qui permet de l’utiliser et d’en percevoir les revenus, et la nue-propriété, qui permet d’en disposer. En 2026, le fisc évalue chacun de ces droits par un barème fixé selon l’âge de l’usufruitier : la nue-propriété vaut par exemple 60 % de la pleine propriété si l’usufruitier a entre 61 et 70 ans. Donner la nue-propriété en gardant l’usufruit réduit donc l’assiette des droits de donation, et l’enfant récupère la pleine propriété au décès du parent sans payer de nouveaux droits.

Le démembrement naît d’une succession (le conjoint survivant qui choisit l’usufruit), d’une donation, d’un testament, d’une vente ou d’une clause d’assurance-vie. Cette fiche explique le barème fiscal, la donation avec réserve d’usufruit, l’usufruit temporaire, le quasi-usufruit sur les sommes d’argent et ses nouvelles limites, et la répartition des impôts courants entre usufruitier et nu-propriétaire.

Comment le fisc évalue-t-il l’usufruit et la nue-propriété ?

Pour les droits de donation et de succession, l’usufruit viager, qui dure jusqu’au décès de l’usufruitier, est évalué selon un barème légal fondé sur son âge au jour de la transmission. La nue-propriété vaut le complément.

« Moins de 71 ans révolus » vise un usufruitier qui n’a pas encore fêté ses 71 ans : à 70 ans et 11 mois, l’usufruit vaut encore 40 %. Le barème s’applique quelle que soit la valeur future du bien : ce qui compte, c’est sa valeur en pleine propriété au jour de la transmission.

Usufruit temporaire. Un usufruit constitué pour une durée fixe vaut 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction : 23 % pour une durée de dix ans ou moins, 46 % jusqu’à vingt ans. Il ne peut pas valoir plus que l’usufruit viager de son titulaire. Un usufruit consenti à une société ne peut dépasser trente ans, soit 69 % au plus.

Droit d’usage et d’habitation. Ce droit plus restreint, comme celui que peut demander le conjoint survivant sur son logement, vaut 60 % de la valeur de l’usufruit.

La donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit

Le parent donne la nue-propriété d’un bien et en garde l’usufruit : il continue d’habiter le logement ou d’encaisser les loyers et les dividendes. Les droits de donation sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, avec les abattements habituels (100 000 € par parent et par enfant tous les quinze ans, voir les donations).

Au décès de l’usufruitier, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire : la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne lieu à aucun droit (article 1133 du CGI), même si le bien a pris de la valeur. Pour que ce résultat ne soit pas contesté, la donation doit être régulière et faite plus de trois mois avant le décès, par acte notarié lorsque c’est un immeuble. À défaut, la loi présume que le bien fait partie de la succession de l’usufruitier (article 751 du CGI), sauf preuve contraire.

Plus le donateur est jeune, plus l’usufruit qu’il garde vaut cher et plus la nue-propriété donnée est légère : 50 % de la valeur avant 61 ans révolus, 60 % jusqu’à 70 ans, 70 % jusqu’à 80 ans. Comme les abattements se reconstituent tous les quinze ans, une donation précoce peut aussi être suivie d’une autre.

Exemple chiffré : donner la nue-propriété d’un appartement

Françoise, 66 ans, possède un appartement loué valant 400 000 €. En 2026, elle en donne la nue-propriété à ses deux enfants, à parts égales, et garde l’usufruit. Elle ne leur a fait aucune donation depuis quinze ans.

1. Valeur de la nue-propriété : à 66 ans (moins de 71 ans révolus), la nue-propriété vaut 60 %, soit 400 000 × 60 % = 240 000 €, et 120 000 € par enfant.
2. Part taxable de chaque enfant : 120 000 − 100 000 = 20 000 €.
3. Droits de chaque enfant : 8 072 × 5 % = 403,60 € ; 4 037 × 10 % = 403,70 € ; 3 823 × 15 % = 573,45 € ; 4 068 × 20 % = 813,60 €. Total : 2 194,35 €, soit 4 388,70 € pour les deux.
4. Comparaison : une donation en pleine propriété aurait taxé 200 000 € par enfant, soit 100 000 € après abattement et 100 000 × 20 % − 1 805,65 = 18 194,35 € chacun.
5. Au décès de Françoise : les enfants deviennent pleins propriétaires sans droits de succession sur l’appartement, quelle que soit sa valeur à ce moment. Si le décès survient plus de quinze ans après la donation, celle-ci n’est pas rappelée et chaque enfant dispose à nouveau de l’abattement de 100 000 € sur le reste de la succession.

Pendant ce temps, Françoise déclare les loyers à l’impôt sur le revenu et reste redevable de l’IFI sur la pleine propriété si son patrimoine immobilier dépasse le seuil. Elle ne peut pas vendre l’appartement sans l’accord de ses enfants, ni eux sans le sien.

Le quasi-usufruit des sommes d’argent et ses nouvelles limites

L’usufruit d’une somme d’argent, ou de biens qui se consomment par l’usage, est un quasi-usufruit : l’usufruitier peut dépenser l’argent, à charge de rendre la même somme au nu-propriétaire à la fin de l’usufruit. Cette obligation crée une dette dans la succession de l’usufruitier.

Ce mécanisme a longtemps permis de réduire la succession : un parent donnait la nue-propriété d’un portefeuille, le vendait en reportant l’usufruit sur le prix, puis la dette de restitution s’imputait sur sa succession. Depuis la loi de finances pour 2024 (article 774 bis du CGI), pour les successions ouvertes à compter du 29 décembre 2023, la dette de restitution portant sur une somme d’argent dont le défunt s’était réservé l’usufruit n’est plus déductible. La valeur de cette créance est alors soumise aux droits de succession, à la charge du nu-propriétaire, selon son lien de parenté avec l’usufruitier.

La dette reste déductible, sous réserve de prouver qu’elle n’a pas été contractée dans un objectif principalement fiscal, lorsqu’elle naît de la vente d’un bien dont l’usufruit avait été réservé (temps écoulé, motif patrimonial comme le financement d’un hébergement en établissement). Elle reste aussi déductible lorsque l’usufruit vient de la loi ou d’une libéralité entre époux (conjoint survivant), d’un avantage matrimonial, d’une indemnité d’expropriation ou d’assurance, ou d’une clause bénéficiaire d’assurance-vie (voir l’assurance-vie dans la transmission). Enfin, si l’usufruit est reporté sur autre chose qu’une somme d’argent (titres, contrat de capitalisation), il n’y a pas de dette de restitution au sens de ce texte.

Qui paie quoi pendant le démembrement ?

Revenus. Les loyers, dividendes et intérêts reviennent à l’usufruitier, qui les déclare. Les grosses réparations d’un immeuble, qui concernent le gros œuvre, sont à la charge du nu-propriétaire, l’entretien à celle de l’usufruitier. Le traitement fiscal des travaux payés par le nu-propriétaire relève des revenus fonciers.

Taxe foncière. Elle est due par l’usufruitier, selon la situation au 1er janvier.

Impôt sur la fortune immobilière. En règle générale, l’usufruitier déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété ; le nu-propriétaire ne déclare rien. L’usufruit légal du conjoint survivant fait exception : chacun déclare la valeur de son droit (voir l’IFI).

Vente du bien démembré. Usufruitier et nu-propriétaire doivent signer ensemble. Chacun reçoit la fraction du prix correspondant à la valeur de son droit, et chacun est imposé sur sa propre plus-value : voir la plus-value immobilière et les plus-values sur valeurs mobilières. Le prix peut aussi être réinvesti avec maintien du démembrement.

Déclaration. La donation de la nue-propriété d’un immeuble passe obligatoirement par un notaire, qui calcule et encaisse les droits. Pour des titres ou une somme donnés par don manuel, le donataire déclare le don en ligne depuis son espace sur impots.gouv.fr, ou sur le formulaire papier de déclaration de don manuel, et paie les droits à cette occasion.

Ce que la loi permet, et ses limites

Ce qui est expressément prévu. Le barème de l’article 669 et l’absence de droits à l’extinction de l’usufruit (article 1133 du CGI, auquel seul l’article 774 bis déroge pour les sommes d’argent) sont des règles légales. La donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit est l’un des usages les plus courants de la transmission familiale, également possible dans une donation-partage. Les droits de succession dus sur une nue-propriété peuvent, sur demande, être différés jusqu’à six mois après la réunion de l’usufruit.

Ce qui expose à l’abus de droit. Un démembrement dont le but est exclusivement fiscal, ou fictif, peut être écarté par l’administration au titre de l’abus de droit (article L. 64 du livre des procédures fiscales), avec des pénalités. La doctrine relative à l’article 774 bis cite expressément la donation de la nue-propriété suivie de la vente du bien, lorsqu’elle a été jugée abusive. Les opérations d’usufruit temporaire au profit d’une société que l’on contrôle sont aussi exposées à ce risque. Le rescrit permet d’interroger l’administration à l’avance.

Les erreurs à éviter

Retenir l’âge à la mauvaise date. C’est l’âge de l’usufruitier au jour de la donation ou du décès qui compte, en années révolues.

Croire le nu-propriétaire libre de vendre. Il peut céder sa nue-propriété, mais la vente du bien entier exige l’accord de l’usufruitier.

Donner trop tard. Une donation de nue-propriété faite moins de trois mois avant le décès, ou sans acte en bonne forme, laisse jouer la présomption de l’article 751.

Compter sur le quasi-usufruit d’une somme réservée. Pour les décès depuis le 29 décembre 2023, la dette de restitution n’est plus déductible dans ce cas.

Oublier l’IFI. L’usufruitier, même âgé, reste en principe imposé sur la pleine propriété de l’immeuble.

Questions fréquentes

Combien vaut la nue-propriété d’un bien en 2026 ?

Elle dépend de l’âge de l’usufruitier : 50 % de la pleine propriété s’il a moins de 61 ans révolus, 60 % entre 61 et 70 ans, 70 % entre 71 et 80 ans, 80 % entre 81 et 90 ans, 90 % au-delà.

Le nu-propriétaire paie-t-il des droits au décès de l’usufruitier ?

Non, lorsque la nue-propriété a été reçue par une donation régulière faite plus de trois mois avant le décès : l’extinction de l’usufruit ne donne pas lieu à des droits de succession sur ce bien.

Qui déclare les loyers d’un bien démembré ?

L’usufruitier, qui perçoit les loyers. Le nu-propriétaire n’a pas de revenus à déclarer, mais il peut supporter les grosses réparations.

Qu’est-ce que le quasi-usufruit ?

L’usufruit d’une somme d’argent : l’usufruitier peut la dépenser et doit en rendre l’équivalent à la fin de l’usufruit, ce qui crée une dette dans sa succession. Cette dette n’est plus déductible lorsque le défunt s’était réservé l’usufruit de la somme, depuis le 29 décembre 2023.

Peut-on donner l’usufruit plutôt que la nue-propriété ?

Oui, pour une durée fixe ou à vie. L’usufruit temporaire vaut 23 % par période de dix ans. Il est utilisé pour aider un enfant ou un organisme, mais il est surveillé quand le seul effet recherché est fiscal.

Pour aller plus loin

• La société civile immobilière et la transmission
• Le rescrit fiscal
• Gestion de patrimoine : les étapes clés

Sources officielles

• Service-Public.fr — En quoi consiste l’usufruit ?
• Service-Public.fr — Usufruit, nue-propriété, pleine propriété : quelles différences ?
• BOFiP — Évaluation des biens transmis en cas de démembrement de propriété (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50)
• BOFiP — Biens appartenant pour l’usufruit au défunt et pour la nue-propriété à ses héritiers (article 751)
• BOFiP — Dettes non déductibles, dont les dettes de restitution (article 774 bis)
• Service-Public.fr — Droits de donation : calcul et paiement

Fiche à jour au 23 octobre 2026, en tenant compte de la loi de finances et de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Elle présente les règles générales : elle ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable ou d’un avocat fiscaliste sur votre situation.