Résidence hôtelière à vocation sociale : fin de la réduction d’impôt

Quelle réduction d’impôt existait pour une résidence hôtelière à vocation sociale ?

La réduction d’impôt pour l’achat d’un logement en résidence hôtelière à vocation sociale a été fermée aux acquisitions réalisées après le 31 décembre 2010. Si vous avez investi dans une résidence hôtelière à vocation sociale entre le 1er janvier 2007 et le 31 décembre 2010, vous avez pu bénéficier d’une réduction d’impôt. Une résidence hôtelière est dite « à vocation sociale » lorsqu’elle réserve au moins 30 % de ses logements à des personnes éprouvant des difficultés particulières pour se loger. La réduction d’impôt était égale à 25 % du prix de revient du logement, retenu dans la limite de 50 000 € pour une personne seule et de 100 000 € pour un couple marié ou pacsé.

Le contribuable avait alors l’obligation de louer son bien nu à l’exploitant de la résidence durant 9 années consécutives.

En 2026, aucun nouvel investissement ne peut plus ouvrir droit à cette réduction. Elle peut toutefois encore produire ses derniers effets : pour un logement acheté sur plan ou à rénover avant fin 2010, la loi a fixé au 1er juillet 2025 la date limite d’achèvement, ce qui laisse quelques étalements et engagements de location en cours.

Qu’était une résidence hôtelière à vocation sociale ?

Une résidence hôtelière à vocation sociale (RHVS) est un établissement commercial d’hébergement, agréé par le préfet, composé de logements meublés offerts à la journée, à la semaine ou au mois. Son exploitant, lui aussi agréé, réserve au moins 30 % des logements à des personnes désignées par le préfet, des collectivités ou des associations.

La réduction d’impôt de l’article 199 decies I du Code général des impôts (CGI) visait à faire financer ces résidences par des particuliers. Elle concernait l’achat d’un logement neuf, en l’état futur d’achèvement (c’est-à-dire acheté sur plan) ou d’un logement à rénover dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover. Les conditions principales étaient les suivantes :

• être une personne physique fiscalement domiciliée en France, ou associé d’une société immobilière dite transparente ; les associés des sociétés civiles ordinaires en étaient exclus ;
• détenir le logement en pleine propriété, le démembrement entre usufruit et nue-propriété étant exclu sauf au profit du conjoint survivant ;
• louer le logement nu, dans les six mois de l’acquisition, de l’achèvement ou de la livraison, à l’exploitant agréé, de façon effective et continue pendant neuf ans ;
• déclarer les loyers en revenus fonciers, ce qui excluait la location meublée.

Pour un même contribuable, cette réduction ne se cumulait pas avec celle des résidences de tourisme. Il ne pouvait être opéré qu’une seule réduction à la fois : dans l’exemple de l’administration, un couple ayant acheté en 2007, dont la réduction s’étalait jusqu’en 2010, ne pouvait pas en obtenir une autre avant le 31 décembre 2010.

Comment se calculait la réduction ? Un exemple

La base de calcul était le prix de revient du logement : prix d’achat, frais de notaire, droits et taxes. La taxe sur la valeur ajoutée en était en général exclue, parce que le bailleur la récupérait.

L’exemple publié par l’administration est celui d’un couple marié qui achète en 2007 un logement neuf de 75 000 € :

1. Réduction totale : 75 000 € × 25 % = 18 750 €.
2. Annuité maximale pour un couple : 100 000 € × 25 % ÷ 6 = 4 166,67 €, arrondie à 4 167 €.
3. Imputation : 4 167 € par an de 2007 à 2010, soit 16 668 €.
4. Solde la cinquième année, 2011 : 18 750 € − 16 668 € = 2 082 €.

La part de réduction qui dépassait l’impôt dû une année était perdue : ni remboursée ni reportée.

Pourquoi et quand le dispositif a-t-il pris fin ?

La réduction n’a jamais été prolongée au-delà des acquisitions de 2010 : le texte la limitait aux achats réalisés entre le 1er janvier 2007 et le 31 décembre 2010.

La loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024 (article 110) a ensuite « borné » les opérations restées en suspens : pour les logements achetés en l’état futur d’achèvement ou à rénover, la réduction ne s’applique que si l’achèvement du logement ou la réception des travaux est intervenu au plus tard le 1er juillet 2025. Un logement acheté sur plan en 2010 et jamais terminé à cette date n’ouvre donc plus droit à rien.

Que reste-t-il pour ceux qui en bénéficient encore ?

La réduction est accordée l’année de l’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, puis étalée sur six ans. Pour un logement achevé en 2025, juste avant la date limite, l’étalement peut aller jusqu’à l’imposition des revenus de 2030, et l’engagement de location de neuf ans jusqu’en 2034 environ.

Ne pas vendre ni sortir de la location. Une vente, une donation, un apport en société, un démembrement ou l’inscription du logement à l’actif d’une entreprise individuelle avant la fin des neuf ans rompent l’engagement. La réduction déjà obtenue est alors reprise, c’est-à-dire ajoutée à l’impôt de l’année de la rupture.

Les exceptions. L’administration ne reprend pas l’avantage en cas de décès du contribuable ou de l’un des époux, d’expropriation de la résidence, et, par tolérance, d’invalidité de deuxième ou troisième catégorie ou de licenciement de l’un des membres du couple, à condition que l’événement soit la cause de la rupture. Le conjoint survivant peut reprendre l’engagement et poursuivre l’étalement.

Le changement d’exploitant. Si le propriétaire change d’exploitant, le logement doit être reloué au nouvel exploitant dans le mois. Si l’exploitant abandonne l’exploitation, le délai est de six mois, pendant lesquels l’engagement est suspendu ; les neuf années de location effective restent exigées.

Les papiers à garder. L’arrêté d’agrément de la résidence, celui de l’exploitant et le bail, à produire sur demande de l’administration.

Les loyers. Ils restent imposés dans les revenus fonciers (voir la fiche sur les revenus fonciers), avec des prélèvements sociaux de 17,2 % en 2026.

Que peut-on faire aujourd’hui pour louer à des ménages modestes ?

Les résidences hôtelières à vocation sociale existent toujours, mais leur achat ne donne plus droit à aucune réduction. Le soutien fiscal au logement à loyer modéré passe par d’autres outils :

• Loc’Avantages (article 199 tricies du CGI) : réduction d’impôt calculée sur les loyers bruts d’un logement conventionné avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah), de 15 % (loyer intermédiaire) ou 35 % (loyer social) en location directe, et de 20 %, 40 % ou 65 % (très social) avec intermédiation locative ; conventions enregistrées jusqu’au 31 décembre 2027. Elle entre dans le plafonnement global de 10 000 €.
• « Relance logement » (dit Jeanbrun) : pour un logement acquis du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 et loué nu, un amortissement déduit des revenus fonciers, à un taux plus élevé pour un loyer social ou très social (4,5 % et 5,5 % par an dans le neuf, contre 3,5 % en loyer intermédiaire) ; le plafond annuel de 8 000 € est porté à 10 000 € ou 12 000 € lorsque au moins la moitié des loyers des logements amortis provient de locations sociales ou très sociales. Il échappe au plafonnement global des niches.

Ces deux dispositifs sont détaillés dans la fiche sur l’investissement locatif aidé. Pour les travaux dans un logement loué, voir aussi la fiche sur le déficit foncier.

Questions fréquentes

Fiche à jour au 23 octobre 2026, en tenant compte de la loi de finances et de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Elle présente les règles générales : elle ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable ou d’un avocat fiscaliste sur votre situation.