Investissement locatif aidé en 2026 : de la loi Duflot au Jeanbrun

Qu’est-ce que la loi Duflot ?

La loi Duflot était un dispositif, fermé aux nouveaux investissements depuis le 1er septembre 2014, qui permettait une réduction d’impôt de 18 % pour les investisseurs ayant investi dans de l’immobilier neuf. Ce dispositif permettait de réduire sur 9 ans l’impôt sur le revenu de l’investisseur. Cette loi a été nommée d’après la ministre de l’Égalité des territoires et du Logement, Cécile Duflot. Elle avait pour but de favoriser l’investissement locatif dans des logements neufs loués à loyer intermédiaire. Elle s’inscrivait dans le cadre de la loi de finances pour 2013 du gouvernement de Jean-Marc Ayrault (article 80 de la loi n° 2012-1509 du 29 décembre 2012), et a été remplacée par le dispositif Pinel pour les investissements réalisés à partir du 1er septembre 2014.

En 2026, il n’est donc plus possible d’investir en Duflot, ni en Pinel, fermé à son tour le 1er janvier 2025. L’investissement locatif aidé passe désormais par le dispositif Relance logement, dit « Jeanbrun », ouvert aux achats du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, par les réductions Denormandie et Loc’Avantages, ouvertes jusqu’au 31 décembre 2027, par les régimes Malraux et monuments historiques, et par le déficit foncier de droit commun. Les propriétaires qui ont investi en Duflot avant septembre 2014 continuent, eux, de bénéficier de la réduction jusqu’au terme de leur engagement.

La loi Duflot et l’investissement locatif aidé en résumé

La loi Duflot donnait une réduction d’impôt de 18 % sur 9 ans pour un logement neuf loué nu ; elle est fermée aux nouveaux investissements depuis le 1er septembre 2014, et le Pinel l’est depuis le 1er janvier 2025. En 2026, l’investissement locatif aidé passe par le dispositif Relance logement, dit « Jeanbrun », et par les réductions Denormandie, Loc’Avantages et Malraux.

• Qui est concerné : les investisseurs Duflot de 2013 et 2014, dont l’engagement de 9 ans peut encore courir, et les acheteurs d’un logement destiné à la location nue.
• Taux ou montant : Duflot : 18 % dans la limite de 300 000 €, soit 54 000 € sur 9 ans ; Jeanbrun : amortissement de 3 % à 5,5 % par an, plafonné à 8 000 € par foyer.
• Déclaration : annexe n° 2042-RICI pour les réductions ; l’amortissement Jeanbrun se déduit dans la déclaration de revenus fonciers.
• Texte de référence : l’article 47 de la loi de finances pour 2026, qui crée le dispositif Relance logement.
• À savoir : Duflot, Pinel, Denormandie et Loc’Avantages entrent dans le plafonnement global de 10 000 € ; Jeanbrun, Malraux et monuments historiques en sont exclus.

Les conditions pour souscrire à la loi Duflot

Tout d’abord, pour bénéficier de cette loi, il fallait que le logement soit neuf ou en construction (ou ancien réhabilité, ou transformé en logement), et qu’il ait été acheté ou construit par un contribuable domicilié fiscalement en France entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014.

Les obligations pour être éligible à la loi Duflot étaient les suivantes :

• Le logement devait être loué non meublé (nu) pour un usage d’habitation principale
• Le logement devait être loué pour un minimum de 9 ans
• Si le logement était acheté en l’état futur d’achèvement, il devait être terminé dans les 30 mois suivant la déclaration d’ouverture de chantier ; s’il était construit par le contribuable, dans les 30 mois suivant l’obtention du permis de construire
• Le logement devait être loué dans les 12 mois qui suivaient son achèvement ou son acquisition
• Le montant maximum retenu pour la réduction d’impôt était de 300 000 € par an et de 5 500 € par m² de surface habitable, dans la limite de 2 logements par an
• La réduction d’impôt entrait dans le plafonnement global des niches fiscales, qui limite à 10 000 € par an le total des avantages concernés
• La loi Duflot ne s’appliquait que dans certaines communes : celles des zones A bis, A et B1, et celles de la zone B2 ayant reçu un agrément de l’État (sans agrément pour les investissements réalisés du 1er janvier au 30 juin 2013)
• Les loyers de location des logements sont plafonnés pendant toute la durée de l’engagement (voir les plafonds de loyer de la loi Duflot ci-dessous)
• Les ressources des locataires ouvrant droit à la loi Duflot sont plafonnées, appréciées à la signature de chaque bail (voir les plafonds de ressources des locataires)
• Le locataire ne pouvait être ni un membre du foyer fiscal, ni un ascendant ou un descendant de l’investisseur
• Il était impossible de cumuler, pour un même logement, la loi Duflot avec les réductions Malraux, Scellier ou outre-mer… Cependant il était possible de cumuler les réductions d’impôt d’autres investissements avec la loi Duflot.

Plafond de loyer pour la loi Duflot en 2026

Ce plafond par m² est modulable en fonction de la taille de votre appartement. Ces changements sont calculés via un coefficient multiplicateur qui est le suivant : 0,7 + (19 / surface de l’appartement en m²). Ce coefficient est arrondi au centième et ne peut en aucun cas excéder 1,2.

Dans l’exemple d’un T5 de 100 m² en zone A bis, le coefficient multiplicateur sera le suivant : 0,7 + (19 / 100) = 0,89. Le loyer maximum par mètre carré pour un bail conclu en 2026 sera donc de 0,89 × 19,71 = 17,54 €/m², soit 1 754 € par mois pour cet appartement.

Plafonds de ressources des locataires pour la loi Duflot en 2026

Quels étaient les avantages fiscaux de la loi Duflot ?

Une fois l’ensemble de ces conditions remplies, la loi Duflot permettait une réduction d’impôt de 18 % du montant total du logement neuf acquis, dans la limite d’un investissement maximum de 300 000 €, donc d’une réduction d’impôt de 54 000 €. Cette réduction d’impôt se faisait sur 9 années : 6 000 € par an, par exemple, pour la réduction d’impôt maximum de la loi Duflot. Si vous aviez moins d’impôt à payer que la fraction annuelle de la réduction, l’excédent était perdu : il ne pouvait pas être reporté sur les années suivantes.

Pour plus d’information sur les réductions, crédits d’impôt et niches fiscales, vous pouvez consulter la page du Guide fiscal.

Quels dispositifs d’investissement locatif existent encore en 2026 ?

Deux familles d’avantages coexistent. Les réductions d’impôt (Duflot, Pinel, Denormandie, Loc’Avantages, Malraux) se retranchent de l’impôt calculé ; elles ne sont jamais remboursées si l’impôt est trop faible. Les déductions (Relance logement, déficit foncier, monuments historiques) diminuent le revenu imposable ; leur valeur dépend donc de votre tranche marginale d’imposition. La différence est expliquée dans la fiche réduction ou crédit d’impôt.

Le plafonnement global limite à 10 000 € par an et par foyer le total de certains avantages fiscaux (18 000 € avec des investissements outre-mer ou des Sofica). Un investisseur qui cumule emploi à domicile, garde d’enfants et une réduction Denormandie peut l’atteindre vite ; les dispositifs « hors plafonnement » n’y entrent pas. Le mécanisme est détaillé dans la fiche sur le plafonnement global des niches fiscales.

Comment fonctionne le dispositif Relance logement (Jeanbrun) ?

Créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026), le dispositif Relance logement, aussi appelé Jeanbrun ou « statut fiscal du bailleur privé », n’est pas une réduction d’impôt. Il permet de déduire chaque année de ses revenus fonciers un amortissement, c’est-à-dire une fraction du prix du logement, comme le fait une entreprise pour ses équipements.

• Logements concernés : un logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif (les maisons individuelles sont exclues), en métropole ou outre-mer, acquis du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 (date de l’acte notarié ; pour un logement que l’on fait construire, date de la demande de permis). Neuf, en l’état futur d’achèvement ou construit, ou ancien avec des travaux d’amélioration d’au moins 30 % du prix d’acquisition qui répondent aux critères d’une réhabilitation lourde ; les immeubles classés, inscrits ou labellisés au titre des monuments historiques sont exclus.
• Base : 80 % du prix d’acquisition net de frais, la valeur du terrain étant fixée forfaitairement à 20 % ; dans l’ancien, travaux compris.
• Taux annuels : dans le neuf, 3,5 % (location intermédiaire), 4,5 % (sociale), 5,5 % (très sociale) ; dans l’ancien, 3 %, 3,5 % et 4 %.
• Plafond : 8 000 € par an et par foyer, majoré de 2 000 € si au moins 50 % des revenus des logements amortis viennent de la location sociale, de 4 000 € s’ils viennent de la location très sociale.
• Engagements : location nue, à titre de résidence principale, pendant 9 ans, commencée dans les 12 mois de l’achèvement ou de l’acquisition ; plafonds de loyer et de ressources (ceux du Pinel en intermédiaire, ceux de Loc’Avantages en social et très social) ; locataire hors du foyer fiscal et sans lien de parenté jusqu’au 2e degré.

Le déficit foncier créé par l’amortissement s’impute selon le droit commun : sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique), le reste sur les revenus fonciers des dix années suivantes. L’option exclut le micro-foncier, ne se cumule pas avec Denormandie sur le même logement et est irrévocable. À la revente, le prix d’acquisition retenu pour la plus-value est diminué des amortissements déduits ; en cas de rupture d’engagement, les amortissements sont réintégrés au revenu foncier de l’année.

Deux points à connaître. Pour l’ancien, l’article 31 du Code général des impôts renvoie à la notion de « réhabilitation lourde » de l’article 150 U, définie par décret : Service-Public.fr en déduit que les travaux doivent permettre au logement d’atteindre une classe énergétique A ou B au diagnostic de performance énergétique (DPE). Les classes A à D citées par certains sites ne figurent que dans des projets de réforme. Et ce projet de loi relatif à la relance et à la décentralisation du logement, déposé au Sénat le 25 juin 2026 et encore en discussion au Parlement au 23 octobre 2026, prévoit d’abaisser le seuil de travaux à 20 % ; tant qu’il n’est pas publié au Journal officiel, la règle reste 30 % et la réhabilitation lourde.

Exemple chiffré : un investissement Jeanbrun dans le neuf

Un couple dont la tranche marginale d’imposition est de 30 % achète en 2026 un appartement neuf de 250 000 €, frais non compris, et le loue en location intermédiaire. Les calculs portent sur une année pleine de location.

1. Base amortissable : 250 000 € × 80 % = 200 000 €.
2. Amortissement annuel : 200 000 € × 3,5 % = 7 000 €, sous le plafond de 8 000 €.
3. Loyers encaissés : 9 000 €. Intérêts d’emprunt : 4 000 €. Autres charges (taxe foncière, assurance, gestion) : 2 000 €.
4. Résultat foncier sans Jeanbrun : 9 000 € − 4 000 € − 2 000 € = 3 000 €, imposé à 30 % + 17,2 % = 900 € + 516 € = 1 416 €.
5. Résultat foncier avec Jeanbrun : 3 000 € − 7 000 € = − 4 000 €. Les intérêts (4 000 €) sont entièrement couverts par les loyers ; le déficit provient donc d’autres charges et s’impute sur le revenu global.
6. Économie d’impôt sur le revenu grâce au déficit : 4 000 € × 30 % = 1 200 €. Les prélèvements sociaux ne portent pas sur le revenu global.
7. Gain fiscal de l’année : 1 416 € + 1 200 € = 2 616 €.

Sur neuf ans, l’amortissement cumulé atteint 63 000 € (7 000 € × 9). À la revente, ce montant vient diminuer le prix d’acquisition : la plus-value imposable augmente d’autant, avec les abattements pour durée de détention du droit commun (voir la fiche sur la plus-value immobilière). La règle de l’imputation du déficit sur le revenu global suppose aussi de continuer à louer pendant les trois années qui suivent, comme l’explique la fiche sur le déficit foncier.

Denormandie, Loc’Avantages et Malraux : les réductions encore ouvertes

Denormandie. C’est le Pinel de l’ancien : une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du coût total pour un engagement de location nue de 6, 9 ou 12 ans, dans les communes à fort besoin de réhabilitation (Cœur de ville, opérations de revitalisation de territoire) ou dans une copropriété en grave difficulté. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération, qui est retenu dans la limite de 300 000 € et de 5 500 € par m². Il concerne les opérations réalisées du 28 mars 2019 au 31 décembre 2027.

Loc’Avantages. Le propriétaire signe une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et loue sous les plafonds de loyer du niveau choisi. La réduction est calculée sur les loyers bruts : 15 % en location intermédiaire et 35 % en location sociale lorsque le propriétaire loue directement ; 20 %, 40 % ou 65 % (très social) avec une intermédiation locative, c’est-à-dire par un organisme agréé qui sous-loue ou gère le logement. Elle vise les conventions enregistrées par l’Anah du 1er mars 2022 au 31 décembre 2027.

Malraux et monuments historiques. Ces régimes, réservés à la restauration d’immeubles anciens protégés, échappent au plafonnement global. Ils sont détaillés dans la fiche monuments historiques et Malraux.

Que deviennent les investissements Duflot et Pinel en cours ?

Un investissement Duflot réalisé en 2013 ou 2014 continue de donner droit à sa réduction, à raison d’un neuvième par an, jusqu’à la fin de l’engagement de 9 ans, qui court à compter de la mise en location. Pour un logement livré tardivement, l’engagement peut encore courir en 2026. Le Pinel, fermé depuis le 1er janvier 2025, suit la même logique, avec des engagements de 6 ou 9 ans prorogeables.

Pendant toute la durée de l’engagement, les plafonds de loyer et de ressources s’appliquent à chaque nouveau bail, aux valeurs de l’année de sa signature : ce sont celles des tableaux ci-dessus pour un bail conclu en 2026. Vendre le logement ou cesser de le louer avant la fin de l’engagement entraîne la reprise de la réduction. Les réductions Duflot, Pinel, Denormandie et Loc’Avantages donnent lieu en janvier à une avance de 60 % (article 1665 bis du CGI), calculée sur la réduction obtenue lors de la dernière imposition, puis régularisée lors du calcul de l’impôt, l’été suivant.

Comment déclarer un investissement locatif aidé ?

1. Relance logement (Jeanbrun) : l’option s’exerce sur la déclaration des revenus de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, en joignant l’engagement de location ; l’amortissement est ensuite déduit chaque année dans la déclaration de revenus fonciers.
2. Duflot, Pinel, Denormandie, Loc’Avantages, Malraux : les réductions se déclarent sur l’annexe n° 2042-RICI de la déclaration de revenus. Pour les revenus de 2025, déclarés au printemps 2026, la fraction annuelle d’un Duflot se reporte sur la ligne qui correspond à l’année d’achèvement (ou d’acquisition) du logement : la notice de la 2042-RICI indique la case.
3. Pièces à conserver : acte d’acquisition, baux successifs, avis d’imposition des locataires (avant-dernière année précédant la signature du bail), engagement de location, factures de travaux.

Ce que j’en disais sur le forum

« En France on a une presse très pro Immobilier généralement, c’est l’investissement numéro un des français, les Scellier Duflot rapportent des milliards et des jobs (construction, publicité dans les médias, agences immo) etc […] Il manque énormément de choses qui ne sont pas comptabilisées […] c’était pour montrer que l’évaluation des coûts est inexistante, on a l’impression que le loyer = net dans la poche du propriétaire ce qui est loin d’être le cas. »

Benoist Rousseau sur le forum, le 17 octobre 2017

Les erreurs à éviter

Croire le Pinel encore ouvert. Un programme vendu en 2026 « éligible Pinel » ne l’est pas : le dispositif est fermé depuis le 1er janvier 2025. Seuls les investissements réalisés avant cette date en bénéficient.

Prendre le Jeanbrun pour une réduction d’impôt. C’est une déduction : sa valeur dépend de votre tranche marginale et elle ne joue qu’en location nue, au régime réel.

Oublier la plus-value future. Les amortissements Jeanbrun diminuent le prix d’acquisition retenu à la revente.

Ignorer le plafonnement global. Denormandie et Loc’Avantages entrent dans la limite de 10 000 € par an avec les autres niches du foyer ; au-delà, l’avantage est perdu.

Acheter pour l’impôt. L’avantage fiscal ne compense ni un prix trop élevé, ni un loyer plafonné inférieur au marché, ni une vacance locative. La fiche sur les promesses de défiscalisation détaille les points à vérifier.

Pour compléter, fiscalité du viager en 2026.

Questions fréquentes

Fiche à jour au 23 octobre 2026, en tenant compte de la loi de finances et de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Elle présente les règles générales : elle ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable ou d’un avocat fiscaliste sur votre situation.