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Que pensez vous de l'investissement immobilier physique ?

par Trading72 » 19 Aoû 2018 21:40

Bonsoir, tout est dans le titre.

Le but est de reccueillir des témoignages, ou bien des avis.

Pour ma part, je suis convaincu que l'immobillier peut se trouver être infiniment plus risqué que le millieu de la bourse si on a l'optique de revendre.
Un domaine aujourd'hui vanté par les vendeurs de formations mais qui recèle de beaucoup de faces cachées.
Je connais quelques personnes ayant investis dans plusieurs apparts et qui ont tout revendu car ça leur apportait beaucoup trop de contrainte en tout genre.

De mon coté j'ai payé mon appart (heureusement ma résidence principale) 10-15k euros trop cher par rapport aux prix actuels.

En revanche je penses que lorsqu'on sort de chez ses parents, de mon point de vue c'est une aubaine de pouvoir acheter. on s'endette jeune, les banques prètent facilement, c'est du "sans risque", et quand on part de 0, chacun son point de vue hein, perso je trouve que c'est mieux d'acheter que de louer si on est pas intéressé par l'investissement locatif. après c'est une question de choix.

Re: Que pensez vous de l'investissement immobilier physique

par Benoist Rousseau » 19 Aoû 2018 21:45

Aucun intérêt. Rendement très médiocre. Risques multiples élevées (évolution négative du quartier, impayés...). Prix élevés. Attendre le krach pour investir si vraiment on veut bloquer son capital et qu’il perdre son dynamisme.

Idem tous les gens que je connais ont revendu ou essayent avec les problèmes des locataires. Et les scelliers et. vendu 30% trop cher pour raison fiscale vont arriver sur le marché.

Bref je ne sais pas où tu as pu entendre qu’investir dans l’immobilier est un bon plan actuellement mais c’est un non sens économique totale surtout que la fiscalité va s’alourdir fortement sur les proprios

Re: Que pensez vous de l'investissement immobilier physique

par kenzo94 » 19 Aoû 2018 22:08

Le seul investissement immobilier rentable (horizon 10/15 ans) est le locatif de plusieurs petites surfaces meublées dans des grandes villes avec peu de risque de baisse de prix. Idealement financé uniquement avec des credits (sans apport ou faible apport)... pas (peu) de capital bloqué, crédit payé par les loyers... mais c’est un vrai métier ... réservé à des profils pouvant emprunter plusieurs fois ... car cela devient intéressant à partir de 3/4 apparts...
seul hic les prix sont déja hauts notamment sur Paris. Je connais plusieurs personnes qui se sont lancés la dedans, ils me disent arriver a du 7% de rentabilité (je demande à voir...).

Re: Que pensez vous de l'investissement immobilier physique

par kenzo94 » 19 Aoû 2018 22:17

Oui c’est ce qui me demotive, devoir gérer des locataires...

Re: Que pensez vous de l'investissement immobilier physique

par Trading72 » 20 Aoû 2018 06:17

Ben c'est à entendre les vidéos des youtubeur qu'on penses que c'est une bonne chose xD
De mon côté, je sais que ça peut être intéressant mais c'est comme tout c'est pas sans risque.

Et mon dieu, chose qui m'a choqué hier, j'ai regardé une vidéo de Cédric Annicette où il incitait dedans ceux qui touche 1500 euros par mois à acheter de l'immobillier. Il disait qu'avec 1500 euros tu peux t'acheter un immeuble de 2 millions d'euros, t'es en cash flow d'office...

Mon dieu quelle horreur, un gars qui incite à utiliser l'effet de levier... On sait tous, surtout nous trader, comment ça fini de jouer avec l'effet de levier quand on a pas un rond...

Si seulement on collait une amende à tout ces vendeurs de rêves sérieux...

Re: Que pensez vous de l'investissement immobilier physique

par falex » 20 Aoû 2018 08:53

Un prêt = Effet de levier sauf que tu rembourses du K cahque mois, donc l'effet de leveir diminue avec le temps passant.

Oui l'immobilier bien placé est cher.
Maintenant faudrait peut-être voir à pas être aussi caricaturale.
Les mauvais plan ce sont les scelliers et tous les achats "aidés" fiscalement car à l& 11ième année tu as un effet d'aubaine de revente, et souvent les prix d'achat ont été sur-gonflé. Maintenant c'est à regardé à la vue de la situation fiscale de chacun.

Le gros défaut de l'immobilier c'est bien l'immobilisation du cash accumulé pendant X année qui ne te permet pas de l'investir ailleurs, mais faut être honnête : est-ce que 100% de la population est un investisseurs ?

Il y a encore de beau coup dans l'immo comme ailleurs, mais faut êter à l'affut,êter connu des vendeurs des notaires, des concierges, aller toquer à la porte des gens sur les biens qui ont de la valeur pour savoir si ils sont achetable. Bref l'immo c'est comme le reste, c'est du boulot et il faut être un bon acheteur plus qu'un bon vendeur à mon humble avis pour faire un jolie coup.

Après c'est sur que Mme Michu qui investit dans le premier immeuble qui passe ... y'a des forte chance que ce ne soit pas l'investissement du siècle ...

Re: Que pensez vous de l'investissement immobilier physique

par Chouini l'ourson » 20 Aoû 2018 09:32

Perso j'ai investi 75.000 euros en scpi c'est sans souci, je ne m'occupe de rien mais je ne maîtrise rien. Je ne gère pas le dividende (ça peut baisser j'ai rien à dire), je ne maîtrise pas le prix de revente. Je n'ai aucun contrôle sur mon capital.

Re: Que pensez vous de l'investissement immobilier physique

par plscap » 20 Aoû 2018 10:53

Bonjour Trading72,

Cela peut-être rentable comme pas du tout rentable, comme de partout il y a de bonnes comme de moins bonnes opportunités.
Moi j'ai acheté un 1er appart à Paris (20m2 environ) il y a 4 ans, j'ai fait un crédit sur 15 ans, j'ai dû également tout refaire. Donc tu as des crédit d'impôts pour les travaux, tu peux également déduire ton crédit, au final niveau impôt je ne payais pas plus de 200€ par an. A la base c'était ma résidence principale.
Par la suite j'ai dû suivre mon compagnon, nous avons déménagé en province et j'ai donc mis mon appart en location, une ami à moi vivant à l'étranger et qui avait un appart sur Paris m'avait parlé des conciergeries pour des locations courtes durées. Du coup je me suis renseignée, contacté plusieurs conciergeries pour finalement essayer celle que mon ami m'avait conseillée. Avec les taux de remplissage de l'ordre de 80% à l'année, cela génère en moyenne 1400€ / mois, mon crédit étant d'environ 750€/mois, avec la location courte durée ça rembourse donc mon crédit. Ensuite avec charges (eau, électricité, internet), copro, impôts... net il me reste environ 300-400€/mois.
En renégociant mon crédit il me reste approximativement 9 ans, je pourrais le solder mais ce n'est pas avantageux au niveau des impôts.
Donc dans 10 ans, je ne pourrais plus déduire mon crédit, à cela va s'ajouter les frais de ravalement de façade.. je pense revendre mon appart, et réitérer la même opération.
Alors cette fois ci pas à Paris mais plutôt dans des villes moyennes pour faire du locatif meublé "traditionnel" ou alors dans des villes plus important comme Lyon, Marseille... et faire du séjour courte durée en conciergerie.
Évidemment cela dépendra du temps que j'aurai pour restaurer un nouvel appart et l'opportunité qui se présentera à moi.

Tu parlais de Cédric Annicette (ça fait très Pastis ça) et de tous ces formateurs qui ont soit disant réussi dans l'immo. Alors peut être que pour certain c'est vrai, pour d'autres (la majorité) c'est pour vendre leur formation, mais (j'ai pu regarder leur vidéo par curiosité) ils vivent soit à Malte, soit Ile Maurice.. ou l'impôt n'est pas le même, il y a derrière une grosse optimisation fiscale à la limite de la fraude :)
Car en France tu te fais matraquer au niveau des impôts. Dans mon cas, un bébé venant de naitre, les crédits d’impôt et crédit à déduire je suis dans une bonne période pour gagner de l'argent avec, mais j'avais fait une simulation avec une amie experte comptable, que ce soit en location tradi ou courte durée une fois mon crédit entièrement remboursé mes impôts passent à plusieurs milliers d'euros.

Enfin bref tout un roman pour dire que Oui ça peut être rentable l'immo mais cela dépendra de certaines circonstances.
(Désolé pour la longueur du texte)

Re: Que pensez vous de l'investissement immobilier physique

par Chouini l'ourson » 20 Aoû 2018 11:01

Merci pour ton témoignage très intéressant et éclairant.

Re: Que pensez vous de l'investissement immobilier physique

par Screw » 20 Aoû 2018 11:53

A mes yeux le principal intérêt ou avantage de l’immobilier, c’est de pouvoir auto financer ton bien en utilisant du levier. Faible apport + crédit, et après 10, 15, 20 ans de location on se retrouve avec un bien en ayant investi très peu. Cela fonctionne si tout ce passe bien. Il y a des risques d’impayés, de , de dégradation, j’en passe et des meilleures. Mon père est salarié, et il ne fait que sa comme investissement. La conclusion est que oui sa rapporte mais que c’est pas toujours tout rose.. moi des fois je fait des visites pour lui bah il faut du temps, il faut se déplacer, ect. Là actuellement pour un de ses biens il est en procès contre la copro, et si il le perd il aura 4000€ de frais d’avocat a payer ce qui va diminuer la rentabilité fortement cette année.
Attention aussi à la défiscalisation Pinel, car si vous gagner de l’argent par la réduction d’impot, vous allez probablement en perdre sur la revente du bien.. pourquoi ? Parce que sur du neuf en France on paye la TVA.
Donc si tu as 100 000€ sur ton compte en banque fait autre chose parce que sur le long terme un appart même bien placer ça va chercher dans les 4,5% net si tout ce passe bien.
Si tu n’a qu’un faible apport ça peut être une solution mais oublie pas que l’immobillier sa te fixe à un endroit.
Maintenant si tu as un gros capital et que tu veux faire de l’immobilier finance des biens en viager là tu as des bonne opération à faire.
Enfin attention à ceux qui te vendent des formation, ils ne connaissent peut-être pas la réalité du terrain..
Regarde certains formateur en bourse surdiplomés disent qu’il est impossible de gagner de l’argest en scalpant sur cfd à risque limité et te conseille même sur des vidéos gratuites sur YouTube d’aller Sclaper chez LMax.. connaissent-ils la réalité du terrain?Pourquoi vendre leur formation si il sont si fort que sa dans leur domaines ? ....

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