Fiscalité du viager en 2026 : rente, bouquet, plus-value, IFI, succession

En 2026, le vendeur en viager n’est imposé que sur une fraction de sa rente, fixée une fois pour toutes selon son âge à l’entrée en jouissance de la rente, en pratique le jour de la vente : 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans et 30 % à partir de 70 ans. Le bouquet n’est pas un revenu mais une partie du prix, et la plus-value éventuelle est imposée en totalité l’année de la vente, sauf exonération (résidence principale notamment). L’acheteur, lui, ne déduit pas les arrérages qu’il verse.

La vente en viager est une vente immobilière dont le prix est payé, en tout ou partie, sous forme d’une rente versée jusqu’au décès du vendeur. Le vendeur s’appelle le crédirentier, l’acheteur le débirentier. Une somme payée comptant le jour de la vente, le bouquet, s’y ajoute souvent. Le viager est dit « occupé » quand le vendeur se réserve le droit de continuer à vivre dans le logement (droit d’usage et d’habitation, ou usufruit), « libre » quand l’acheteur en dispose tout de suite.

Trois régimes se combinent : celui des rentes pour le vendeur, celui des plus-values immobilières pour la vente, et celui du démembrement de propriété pour l’impôt sur la fortune immobilière et la transmission.

Comment la rente viagère du vendeur est-elle imposée ?

Une rente versée en échange d’un bien est une « rente viagère constituée à titre onéreux ». La loi considère qu’une partie de chaque versement rembourse le prix du bien vendu et ne doit donc pas être imposée. L’article 158-6 du Code général des impôts ne retient comme revenu qu’une fraction de la rente, selon l’âge du vendeur à l’entrée en jouissance de la rente ; pour une rente servie dès la vente, c’est la date du contrat (doctrine BOI-RSA-PENS-30-20) :

La fraction ne change plus ensuite. Elle est fixée l’année où la rente commence et reste la même jusqu’au bout, même quand le vendeur franchit un âge supérieur. Une rente commencée à 69 ans reste imposée sur 40 %.

Rente sur deux têtes. Quand un couple vend en viager avec réversion au profit du survivant, la règle de principe retiendrait l’âge du plus jeune ; l’administration admet de retenir l’âge du plus âgé des époux au moment de l’entrée en jouissance, ou, si c’est plus favorable, l’âge du survivant quand il perçoit la rente pour la première fois (doctrine BOI-RSA-PENS-30-20).

Barème et acompte. La fraction imposable s’ajoute aux autres revenus du foyer et subit le barème progressif (pour les revenus de 2025 : 0 %, 11 %, 30 %, 41 %, 45 %, voir la fiche sur le barème de l’impôt sur le revenu). L’impôt sur ces rentes est payé par un acompte calculé par l’administration et prélevé sur le compte bancaire. La fiche sur le prélèvement à la source explique son fonctionnement.

Prélèvements sociaux. Les rentes viagères à titre onéreux font partie des revenus du patrimoine soumis aux prélèvements sociaux, sur la seule fraction imposable. L’article 12 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté la contribution sociale généralisée (CSG) sur les revenus du patrimoine de 9,2 % à 10,6 % dès l’imposition des revenus de 2025, en ne maintenant l’ancien taux que pour les revenus fonciers : les rentes viagères à titre onéreux passent donc à 18,6 % (CSG de 10,6 %, contribution au remboursement de la dette sociale, ou CRDS, de 0,5 % et prélèvement de solidarité de 7,5 %), pour les rentes perçues en 2025 comme en 2026. Seule la CSG à hauteur de 6,8 % reste déductible. Le montant exact figure sur votre avis d’imposition ; la hausse est détaillée dans la fiche sur les prélèvements sociaux.

Le bouquet n’est pas un revenu. Payé comptant, il fait partie du prix de vente. Il n’est jamais imposé à l’impôt sur le revenu ; il entre seulement dans le calcul de la plus-value.

Exemple chiffré : une vente en viager occupé

Une veuve de 72 ans vend en viager occupé l’appartement qui est sa résidence principale. Elle reçoit un bouquet de 60 000 € et une rente de 12 000 € par an. Ses autres revenus la placent dans la tranche à 11 %.

1. Fraction imposable de la rente (70 ans et plus) : 12 000 € × 30 % = 3 600 €.
2. Impôt sur le revenu supplémentaire : 3 600 € × 11 % = 396 €.
3. Prélèvements sociaux (18,6 %, rentes de 2025 et de 2026) : 3 600 € × 18,6 % = 669,60 €.
4. Total annuel : 396 € + 669,60 € = 1 065,60 €, soit 8,9 % de la rente.
5. Bouquet : non imposable. Plus-value : exonérée, car le logement est sa résidence principale au jour de la vente.

Même montage, un autre logement. Supposons maintenant qu’elle vende en viager libre un appartement qu’elle louait, acheté 100 000 € en 2011 et détenu quinze années pleines. Le prix total retenu est de 200 000 € : 60 000 € de bouquet plus 140 000 € de valeur en capital de la rente fixée dans l’acte.

1. Prix d’acquisition majoré des forfaits : 100 000 € + 7 500 € (frais d’acquisition, 7,5 %) + 15 000 € (travaux, 15 %, bien détenu depuis plus de 5 ans) = 122 500 €.
2. Plus-value brute : 200 000 € − 122 500 € = 77 500 €.
3. Impôt sur le revenu : abattement de 10 × 6 % = 60 % (6e à 15e année) ; base 31 000 € ; impôt 31 000 € × 19 % = 5 890 €.
4. Prélèvements sociaux : abattement de 10 × 1,65 % = 16,5 % ; base 64 712,50 € ; prélèvements 64 712,50 € × 17,2 % = 11 130,55 €.
5. Total : 17 020,55 €, payé par le notaire sur le prix de vente, alors que 140 000 € du prix ne seront versés qu’au fil des années.

La plus-value imposable (31 000 €) reste sous le seuil de 50 000 € de la surtaxe.

Comment est imposée la plus-value d’une vente en viager ?

Pour la plus-value, la vente en viager est une vente comme une autre, avec une particularité : l’imposition est établie en totalité l’année de la vente, quelles que soient les modalités de paiement. Le prix de cession retenu est la valeur en capital de la rente au jour de la vente, augmentée du bouquet, à l’exclusion des intérêts (article 150 VA du CGI). Cette valeur est celle que les parties fixent dans l’acte.

Les règles générales (taux, abattements pour durée de détention, surtaxe) sont détaillées dans la fiche sur la plus-value immobilière.

La résidence principale est exonérée, même en viager occupé. Vendre la nue-propriété d’un logement qu’on détenait en pleine propriété, en s’en réservant l’usage, ne fait pas perdre l’exonération de la résidence principale : la doctrine administrative l’applique à la cession de la seule nue-propriété ou du seul usufruit, toutes conditions remplies. Le logement doit être la résidence principale du vendeur au jour de la vente.

Le notaire calcule et paie. Comme pour toute vente immobilière, le notaire établit la déclaration de plus-value n° 2048-IMM et verse l’impôt au moment de la vente. Le vendeur reporte ensuite le montant de la plus-value sur sa déclaration de revenus.

Quelle fiscalité pour l’acheteur en viager ?

Les droits de mutation. L’acheteur paie les droits de mutation à titre onéreux (les « frais de notaire ») comme pour tout achat. Leur base comprend le bouquet et le capital de la rente exprimé dans l’acte ; à défaut, une estimation des parties, que l’administration peut contrôler à l’aide de barèmes d’assureurs (doctrine BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-10).

Les arrérages ne sont pas des intérêts. Si l’acheteur loue le bien acquis en viager libre, il déclare les loyers en revenus fonciers, mais les rentes qu’il verse ne sont pas déductibles, même en partie : le Conseil d’État juge de manière constante qu’elles ne constituent pas des intérêts d’emprunt (doctrine BOI-RFPI-BASE-20-80, § 90). Les règles de la location nue sont dans la fiche sur les revenus fonciers.

À la revente par l’acheteur. Le prix d’acquisition retenu est en principe la valeur en capital de la rente fixée dans l’acte, plus le bouquet. L’administration admet que l’acheteur substitue à cette valeur le total des arrérages réellement versés et du capital restant à verser, ou, si le vendeur est décédé, le total des arrérages versés plus le bouquet (doctrine BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 80).

Viager et impôt sur la fortune immobilière

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est dû en 2026 si le patrimoine immobilier net taxable du foyer dépasse 1 300 000 € au 1er janvier.

Côté vendeur en viager occupé. Celui qui se réserve l’usufruit ou un droit d’usage et d’habitation est en principe imposé sur la valeur en pleine propriété du logement (article 968 du CGI). Mais quand le démembrement résulte d’une vente à une personne qui n’est ni un héritier présomptif, ni un donataire, ni une personne interposée, l’imposition est répartie : le vendeur déclare la valeur de son droit, l’acheteur celle de la nue-propriété, selon le barème fiscal de l’usufruit de l’article 669 du CGI (doctrine BOI-PAT-IFI-20-20-30-10).

Côté acheteur. Il déclare le bien pour sa valeur et peut déduire le montant de la rente restant due au 1er janvier, pour sa valeur en capital calculée d’après l’âge du vendeur, dans les conditions de droit commun de déduction des dettes (doctrine BOI-PAT-IFI-20-40-10, § 100). Le calcul complet est dans la fiche sur l’IFI.

Viager et transmission : ce que le fisc surveille

Au décès du vendeur. La rente s’éteint et, en viager occupé, l’acheteur recouvre la jouissance du bien. Le bien vendu n’appartient plus au vendeur et n’entre pas dans sa succession, sous réserve de la présomption décrite ci-dessous.

La vente à un enfant est présumée être une donation. L’article 751 du CGI répute faire partie de la succession de l’usufruitier, jusqu’à preuve contraire, le bien dont il détenait l’usufruit et dont la nue-propriété appartient à l’un de ses héritiers présomptifs, à leurs descendants, à ses donataires ou à des personnes interposées. Un viager occupé consenti à un enfant est donc taxé comme s’il était resté dans la succession, sauf à prouver que la vente était réelle : prix sérieux, rente effectivement payée, ressources propres de l’acheteur.

La donation déguisée. Une vente dont la rente n’est pas réellement versée, ou dont le prix est dérisoire, peut être requalifiée en donation, avec droits, intérêts de retard et pénalités. Le viager ne fait pas disparaître les règles des donations et des successions.

Comment déclarer une vente en viager ?

1. L’année de la vente : le notaire déclare et paie l’éventuel impôt sur la plus-value (formulaire n° 2048-IMM) ; le vendeur reporte la plus-value sur sa déclaration de revenus. Le bouquet ne se déclare pas comme revenu.
2. Chaque année ensuite : le vendeur déclare le montant brut des rentes perçues, sans appliquer lui-même l’abattement, sur celle des lignes 1AW à 1DW (rentes viagères à titre onéreux) qui correspond à son âge à l’entrée en jouissance ; le libellé de chaque ligne indique la tranche d’âge. Pour les rentes de 2025, la déclaration se faisait au printemps 2026 ; pour celles de 2026, ce sera au printemps 2027.
3. Gardez les preuves : l’acte de vente (valeur en capital de la rente, bouquet, date d’entrée en jouissance) et un relevé annuel des arrérages reçus.
4. IFI : chacun déclare sa part sur le formulaire n° 2042-IFI s’il est redevable.

Les erreurs à éviter

Déclarer la rente après abattement. On déclare le montant brut sur la bonne ligne ; l’administration applique elle-même la fraction de 70 %, 50 %, 40 % ou 30 %. Déclarer 30 % du montant sur la ligne des plus de 69 ans revient à n’être imposé que sur 9 %.

Se tromper de ligne. C’est l’âge à l’entrée en jouissance qui compte, pas l’âge actuel. Une vendeuse de 74 ans dont la rente a commencé à 68 ans reste sur la ligne des 60 à 69 ans (40 %).

Oublier la plus-value d’un bien qui n’est pas la résidence principale. Elle est due en totalité l’année de la vente, même si l’essentiel du prix sera payé sur des années.

Déduire les arrérages de ses loyers. L’acheteur qui loue le bien ne peut pas déduire les rentes versées de ses revenus fonciers.

Questions fréquentes

Le bouquet d’un viager est-il imposable ?

Non, le bouquet est une partie du prix de vente. Il entre seulement dans le calcul de la plus-value, exonérée si le logement vendu est la résidence principale du vendeur.

Quelle part de la rente viagère est imposable ?

70 % si le vendeur avait moins de 50 ans à l’entrée en jouissance de la rente, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans et 30 % à partir de 70 ans. Cette fraction reste fixe toute la durée de la rente.

Une vente en viager de sa résidence principale est-elle imposée ?

La plus-value est exonérée si le logement est la résidence principale du vendeur au jour de la vente, y compris en viager occupé. Seule la rente est imposée chaque année, sur sa fraction imposable.

L’acheteur en viager peut-il déduire la rente de ses impôts ?

Non. Les arrérages ne sont pas des intérêts d’emprunt et ne se déduisent pas des revenus fonciers, même si le bien est loué. Ils entrent en revanche dans le prix d’acquisition retenu à la revente.

Un viager à son enfant permet-il d’éviter les droits de succession ?

Le fisc présume que le bien vendu avec réserve d’usufruit à un héritier présomptif fait partie de la succession du vendeur, sauf preuve contraire. Il faut pouvoir démontrer un prix réel et une rente effectivement payée avec les ressources de l’acheteur.

Pour aller plus loin

Ouvrir le guide completLa fiscalité en France

• Le démembrement de propriété
• La fiscalité des pensions de retraite
• Le quotient familial
• Taux moyen et taux marginal d’imposition
• Qu’est-ce qu’un abattement fiscal ?

Sources officielles

6

• BOFiP — Rentes viagères à titre onéreux : revenu imposable (BOI-RSA-PENS-30-20)
• Service-Public.fr — Plus-value immobilière
• Service-Public.fr — Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et de placement
• BOFiP — Plus-values immobilières : prix de cession (BOI-RFPI-PVI-20-10-10)
• BOFiP — IFI : biens démembrés et droits d’usage et d’habitation (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10)
• BOFiP — Revenus fonciers : intérêts d’emprunt et rentes viagères (BOI-RFPI-BASE-20-80)

Fiche à jour au 23 octobre 2026, en tenant compte de la loi de finances et de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Elle présente les règles générales : elle ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable ou d’un avocat fiscaliste sur votre situation.