Fiscalité de la SCI en 2026 : IR ou IS, revente et transmission

Une société civile immobilière (SCI) est, par défaut, fiscalement transparente : en 2026, chaque associé déclare sa part des loyers dans ses revenus fonciers, et la plus-value de revente suit le régime des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention. Si elle opte pour l’impôt sur les sociétés, la SCI paie elle-même l’impôt, à 15 % ou 25 %, peut amortir ses immeubles, mais perd les abattements à la revente et ses associés sont imposés une seconde fois sur les dividendes. Le choix entre les deux pèse surtout le jour de la vente et le jour de la transmission.

La SCI est une société civile d’au moins deux associés dont l’objet est d’acheter ou de faire construire des immeubles, de les gérer et de les louer ou de les mettre à disposition de ses membres. Son activité doit rester civile : louer des logements nus, oui ; acheter pour revendre ou louer en meublé, non, sauf à titre accessoire. Elle sert à détenir un bien à plusieurs sans les contraintes de l’indivision, à séparer un local professionnel de l’entreprise qui l’occupe, et à préparer une transmission. Elle n’est pas, en elle-même, un outil de réduction d’impôt.

Comment est imposée une SCI à l’impôt sur le revenu ?

La SCI à l’impôt sur le revenu n’est pas imposée elle-même. Son résultat est réparti entre les associés selon leur part du capital, et chacun l’intègre à sa propre déclaration, qu’il ait ou non reçu l’argent : un bénéfice laissé dans la société pour rembourser un emprunt est imposé quand même. Pour un associé personne physique, ce résultat relève des revenus fonciers : loyers encaissés, moins charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux d’entretien et d’amélioration, taxe foncière, assurance, frais de gestion). Il est taxé au barème de l’impôt sur le revenu et supporte 17,2 % de prélèvements sociaux.

Un associé qui ne détient pas aussi un bien loué nu en direct ne peut pas utiliser le micro-foncier. Un déficit foncier de la SCI remonte aux associés et s’impute sur leur revenu global dans les limites de droit commun (10 700 € par an, 21 400 € pour certaines rénovations énergétiques payées jusqu’au 31 décembre 2027).

Hors dispositifs particuliers d’investissement locatif, une SCI à l’impôt sur le revenu ne peut pas amortir ses immeubles : l’amortissement n’existe pas dans les revenus fonciers de droit commun. Si elle exerce une activité commerciale, comme la location meublée, au-delà d’une part accessoire de son activité, elle devient imposable à l’impôt sur les sociétés, au-delà d’un seuil que l’administration fixe à 10 % du chiffre d’affaires hors taxes. Une SCI qui veut louer en meublé fait donc en général le choix de l’impôt sur les sociétés, ou celui d’une autre structure.

Comment est imposée une SCI à l’impôt sur les sociétés ?

La SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés dès sa création ou en cours de vie, en le notifiant au service des impôts des entreprises avant la fin du 3e mois de l’exercice concerné. L’option peut être révoquée jusqu’au 5e exercice suivant celui où elle a été exercée ; ensuite, elle devient définitive. Le passage à l’impôt sur les sociétés entraîne en principe l’imposition immédiate des bénéfices et des plus-values non encore taxés.

La société calcule alors un résultat comptable : loyers, moins charges et, surtout, amortissements, c’est-à-dire la déduction chaque année d’une fraction du prix de l’immeuble. Ce résultat, souvent faible ou nul les premières années, est taxé selon les règles de la fiche sur la société à l’impôt sur les sociétés :

• 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, si le chiffre d’affaires ne dépasse pas 10 millions d’euros, si le capital est entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques ;
• 25 % au-delà, ou sur tout le bénéfice si ces conditions ne sont pas remplies.

Les associés ne sont imposés que sur ce que la SCI leur distribue. Les dividendes versés en 2026 supportent le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % (12,8 % d’impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux), ou le barème sur option globale, avec un abattement de 40 %. Une SCI à l’impôt sur les sociétés qui loue des locaux dans un immeuble achevé depuis au moins 15 ans doit aussi la contribution sur les revenus locatifs, de 2,5 % des loyers nets, sauf exceptions.

Que se passe-t-il quand la SCI vend son immeuble ?

SCI à l’impôt sur le revenu. La plus-value est imposée au nom de chaque associé personne physique selon le régime des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention, avec exonération d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Ces abattements se calculent à partir de la date d’achat de l’immeuble par la SCI, quelle que soit la date à laquelle l’associé est entré au capital. Pour la surtaxe sur les plus-values de plus de 50 000 €, le Bulletin officiel des finances publiques (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 60) est explicite : le cédant étant la société, le seuil « doit être apprécié au niveau de la personne morale et non au niveau de chaque associé », sur la seule part de plus-value qui revient aux associés redevables de l’impôt sur le revenu et non exonérés. Ce n’est pas la règle des indivisaires, pour qui le seuil s’apprécie sur la quote-part de chacun. Si la SCI mettait gratuitement le logement à la disposition d’un associé qui en faisait sa résidence principale, la part de plus-value qui lui revient peut être exonérée.

SCI à l’impôt sur les sociétés. La plus-value relève des règles des entreprises : elle se calcule par rapport à la valeur nette comptable de l’immeuble, c’est-à-dire son prix d’origine diminué des amortissements déduits, et elle est taxée à l’impôt sur les sociétés sans aucun abattement pour durée de détention. Si le prix est ensuite distribué, les associés paient en plus l’impôt sur les dividendes.

Exemple chiffré : la même revente, à l’impôt sur le revenu et à l’impôt sur les sociétés

Deux associés détiennent chacun la moitié d’une SCI. La société a acheté un immeuble de rapport en 2011 pour 400 000 €, plus 30 000 € de frais d’acquisition réels. Elle le revend 600 000 € en 2026, après 15 années pleines. Les autres revenus de la société sont ignorés.

Cas 1 : SCI à l’impôt sur le revenu.

1. Prix d’acquisition majoré : 400 000 € + 30 000 € = 430 000 €. Plus-value brute : 600 000 € − 430 000 € = 170 000 €.
2. Impôt sur le revenu : abattement de 10 années × 6 % = 60 %. Plus-value imposable : 170 000 € × 40 % = 68 000 €. Impôt : 68 000 € × 19 % = 12 920 €.
3. Prélèvements sociaux : abattement de 10 années × 1,65 % = 16,5 %. Base : 170 000 € × 83,5 % = 141 950 €. Prélèvements : 141 950 € × 17,2 % = 24 415,40 €.
4. Surtaxe : les 68 000 € dépassent 50 000 € au niveau de la société, soit 68 000 € × 2 % = 1 360 €. Détenu en indivision à parts égales, le même immeuble n’en aurait supporté aucune : 34 000 € par indivisaire.
5. Total : 12 920 € + 24 415,40 € + 1 360 € = 38 695,40 €, payés par le notaire sur le prix, pour le compte des associés.

Cas 2 : SCI à l’impôt sur les sociétés depuis l’achat, en supposant 90 000 € d’amortissements déduits sur 15 ans.

1. Valeur nette comptable : 430 000 € − 90 000 € = 340 000 €. Plus-value : 600 000 € − 340 000 € = 260 000 €.
2. Impôt sur les sociétés, conditions du taux réduit remplies : 42 500 € × 15 % = 6 375 € ; (260 000 € − 42 500 €) × 25 % = 217 500 € × 25 % = 54 375 €. Total : 60 750 €.
3. Somme distribuable : 260 000 € − 60 750 € = 199 250 €. Si elle est distribuée en 2026 au prélèvement forfaitaire unique : 199 250 € × 31,4 % = 62 564,50 €.
4. Total : 60 750 € + 62 564,50 € = 123 314,50 €.

Le cas 2 coûte bien plus cher à la vente. Mais grâce aux amortissements, les loyers de la SCI à l’impôt sur les sociétés ont été peu ou pas imposés pendant 15 ans, alors que ceux de la SCI à l’impôt sur le revenu l’ont été chaque année au barème et à 17,2 %. Le bilan dépend de la durée de détention, des loyers, de la tranche des associés et de l’usage des bénéfices : un calcul à faire avant de choisir, l’option devenant irrévocable après 5 exercices.

Comment déclarer ?

SCI à l’impôt sur le revenu. La société télédéclare chaque année, depuis son espace professionnel, la déclaration n° 2072 : la version simplifiée 2072-S lorsque tous les associés sont des personnes physiques, la version complète 2072-C dans certains cas (bien détenu en nue-propriété, logement faisant l’objet d’une déduction au titre de l’amortissement). Elle doit être déposée au plus tard le 2e jour ouvré suivant le 1er mai, pour les loyers de l’année précédente. La SCI remet ensuite à chaque associé le montant de sa quote-part, qu’il reporte sur sa déclaration de revenus, avec le formulaire n° 2044 au régime réel.

SCI à l’impôt sur les sociétés. Elle dépose la déclaration de résultat n° 2065, dans les 3 mois de la clôture de l’exercice, ou au plus tard le 2e jour ouvré suivant le 1er mai si l’exercice est clos le 31 décembre. Elle tient une comptabilité commerciale et verse en principe l’impôt par acomptes.

La SCI dans la transmission et le patrimoine

La SCI facilite la transmission progressive : au lieu d’un immeuble indivisible, les parents donnent des parts, petit à petit. Chaque parent peut transmettre à chaque enfant jusqu’à 100 000 € en franchise de droits tous les 15 ans, détail dans la fiche sur les donations. La valeur des parts tient compte des dettes de la société, notamment de l’emprunt restant dû : à valeur d’immeuble égale, des parts d’une SCI endettée valent moins. Les parents peuvent aussi donner la seule nue-propriété des parts et garder l’usufruit, donc les revenus, selon le barème fiscal de l’usufruit présenté dans la fiche sur le démembrement.

La SCI a aussi des inconvénients fiscaux qu’on oublie souvent :

• la résidence principale détenue en SCI ne bénéficie pas de l’abattement de 30 % à l’impôt sur la fortune immobilière ; les parts y sont imposables pour leur valeur immobilière, diminuée de la quote-part des dettes de la société ;
• l’abattement de 20 % sur la résidence principale du défunt, aux droits de succession, ne s’applique pas non plus ;
• la SCI de gestion immobilière ne donne pas accès au pacte Dutreil, réservé aux entreprises qui exercent une activité opérationnelle.

Céder des parts a enfin un coût propre. L’acheteur paie des droits d’enregistrement de 5 % du prix pour une société à prépondérance immobilière, c’est-à-dire dont l’actif est composé à plus de 50 % d’immeubles non affectés à sa propre exploitation, ce qui est le cas de la plupart des SCI. Le vendeur, lui, est imposé selon le régime des plus-values immobilières si la société à prépondérance immobilière est à l’impôt sur le revenu (article 150 UB du Code général des impôts), et selon celui des plus-values mobilières si elle est à l’impôt sur les sociétés.

Les erreurs à éviter

Croire que la SCI fait payer moins d’impôt. À l’impôt sur le revenu, elle est transparente : l’impôt est le même qu’en direct.

Opter pour l’impôt sur les sociétés en ne regardant que les loyers. L’amortissement allège l’impôt pendant la détention, mais la revente se fait sans abattement pour durée de détention, sur une plus-value gonflée des amortissements, puis la distribution est taxée à son tour. Après 5 exercices, il n’y a plus de retour en arrière.

Louer en meublé dans une SCI à l’impôt sur le revenu. Au-delà d’une part accessoire, toute la société bascule à l’impôt sur les sociétés.

Mettre sa résidence principale en SCI sans mesurer l’effet sur l’IFI et la succession. Les abattements de 30 % et 20 % sont perdus.

Questions fréquentes

Une SCI paie-t-elle des impôts ?

Une SCI à l’impôt sur le revenu ne paie pas d’impôt sur ses bénéfices : chaque associé est imposé sur sa part. Une SCI qui a opté pour l’impôt sur les sociétés, ou qui y est soumise de plein droit, paie elle-même l’impôt, à 15 % ou 25 % en 2026.

Peut-on revenir à l’impôt sur le revenu après avoir opté pour l’impôt sur les sociétés ?

Oui, mais seulement jusqu’au 5e exercice suivant celui de l’option. Au-delà, l’option est irrévocable.

Comment est imposée la vente d’un bien par une SCI à l’impôt sur le revenu ?

Comme celle d’un particulier : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux sur la plus-value, après abattements pour durée de détention calculés depuis l’achat du bien par la SCI. Le notaire calcule et paie l’impôt, pour le compte des associés, sur le prix de vente.

Les associés d’une SCI peuvent-ils utiliser le micro-foncier ?

Seulement s’ils possèdent aussi un bien loué nu en direct. Sinon, ils déclarent leur quote-part de revenu net, sans l’abattement forfaitaire de 30 %.

Faut-il créer une SCI pour transmettre un bien immobilier ?

Ce n’est pas obligatoire. La SCI permet de donner des parts progressivement et d’organiser la gestion par les statuts, mais elle a des coûts et fait perdre les abattements sur la résidence principale.

Pour aller plus loin

• La holding : principe, idées reçues, abus de droit
• Gestion de patrimoine : les étapes clés
• Les capitaux propres d’une société

Sources officielles

• Entreprendre Service Public — Société civile immobilière (SCI) : ce qu’il faut savoir
• BOFiP — Option des sociétés de personnes pour l’impôt sur les sociétés (BOI-IS-CHAMP-40)
• Service-Public.fr — Impôt sur le revenu : plus-value immobilière
• BOFiP — Plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière (BOI-RFPI-SPI-10-20)
• Entreprendre Service Public — Contribution annuelle sur les revenus locatifs (CRL)
• BOFiP — Taxe sur les plus-values immobilières élevées (BOI-RFPI-TPVIE-20)

Fiche à jour au 23 octobre 2026, en tenant compte de la loi de finances et de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Elle présente les règles générales : elle ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable ou d’un avocat fiscaliste sur votre situation.