Monuments historiques et loi Malraux en 2026 : taux, plafonds, engagements

En 2026, restaurer un immeuble ancien protégé ouvre droit à deux régimes fiscaux distincts. Le Malraux est une réduction d’impôt de 22 % des travaux, ou de 30 % dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde, sur 400 000 € de dépenses au plus en quatre ans. Le régime des monuments historiques permet de déduire les charges d’un immeuble classé, inscrit ou labellisé, avec un déficit imputable sans limite sur le revenu global. Aucun des deux n’entre dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an.

Le Malraux concerne des immeubles ordinaires situés dans un quartier protégé, restaurés en totalité puis loués neuf ans. Le régime des monuments historiques concerne des immeubles eux-mêmes protégés, que le propriétaire peut habiter, ouvrir à la visite ou louer, à condition de les garder quinze ans. Dans les deux cas, l’avantage fiscal compense des contraintes lourdes : travaux sous le contrôle de l’architecte des bâtiments de France, coûts élevés, revente difficile.

Comment fonctionne la réduction d’impôt Malraux en 2026 ?

La réduction d’impôt Malraux (article 199 tervicies du Code général des impôts) porte sur les travaux de restauration complète d’un immeuble situé dans un secteur protégé, jamais sur le prix d’achat du logement.

Quels immeubles sont concernés ?

Pour une demande de permis de construire ou une déclaration préalable déposée depuis le 9 juillet 2016, l’immeuble doit se trouver dans un site patrimonial remarquable, c’est-à-dire un quartier ou une ville dont la conservation présente un intérêt public et qui a été classé comme tel. Deux cas :

• le site est couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ou un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé ;
• à défaut, l’opération de restauration a été déclarée d’utilité publique par le préfet.

Les travaux doivent aboutir à la restauration complète de l’immeuble et être réalisés avec l’accord de l’architecte des bâtiments de France. Ils peuvent porter sur des logements, des locaux transformés en logements (permis déposé depuis 2017) ou, sous conditions, des locaux commerciaux.

Le volet des quartiers anciens dégradés et des quartiers du nouveau programme national de renouvellement urbain, prorogé d’année en année, s’est arrêté aux dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2024 selon la doctrine administrative.

Taux et plafond

Les dépenses sont retenues dans la limite de 400 000 € sur une période de quatre années consécutives, pour les demandes de permis déposées depuis le 1er janvier 2017. Chaque propriétaire indivis a son propre plafond. La réduction maximale est donc de 120 000 € à 30 %, ou de 88 000 € à 22 %, sur quatre ans. La part des travaux qui dépasse le plafond n’est ni reportable, ni déductible des revenus fonciers.

La réduction s’applique l’année du paiement des travaux, sur l’impôt de cette même année. Les dépenses sont éligibles de la date du permis de construire (ou de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable) jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante, soit quatre années d’imposition au plus. Lorsque la réduction de l’année dépasse l’impôt dû, le solde se reporte sur l’impôt des trois années suivantes, les fractions les plus anciennes s’imputant en premier.

Les engagements

• Louer le logement nu, à titre de résidence principale du locataire, pendant au moins neuf ans ;
• commencer la location dans les douze mois qui suivent l’achèvement des travaux ;
• ne pas louer à un membre de son foyer fiscal, à un ascendant ou à un descendant ;
• détenir l’immeuble en pleine propriété : un bien démembré (usufruit et nue-propriété séparés) est exclu ;
• être domicilié fiscalement en France et percevoir des loyers imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Si le locataire part, le logement doit être reloué dans les douze mois, sinon la réduction est reprise ; elle l’est aussi en cas de vente avant la fin de l’engagement.

Malraux par une SCPI

La réduction s’applique aussi à la souscription de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) à capital fixe dont l’objet est la restauration d’immeubles éligibles. Elle porte alors sur la fraction de la souscription affectée aux travaux, hors acquisition des immeubles et frais de collecte, et l’associé doit conserver ses parts jusqu’à la fin de l’engagement de location de la SCPI. Les autres règles de ces sociétés sont dans la fiche sur les SCPI.

Renoncer à la réduction

Le propriétaire peut préférer déduire les travaux de ses revenus fonciers selon le droit commun. Le déficit éventuel ne s’impute alors sur le revenu global que dans la limite de 10 700 € par an, l’excédent étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes (voir la fiche sur le déficit foncier). Les travaux réalisés dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover restent un élément du prix d’achat et ne sont pas déductibles dans ce cas.

Comment fonctionne le régime des monuments historiques ?

Le régime des monuments historiques, prévu aux articles 156 et 156 bis du CGI, vise trois catégories d’immeubles : ceux classés au titre des monuments historiques, ceux inscrits au titre des monuments historiques, et ceux qui ont reçu le label de la Fondation du patrimoine sur avis favorable du service départemental de l’architecture. Depuis l’imposition des revenus de 2014, les immeubles seulement « agréés » pour leur intérêt historique ou artistique n’y ont plus droit, sauf agrément obtenu ou demandé avant le 1er janvier 2014, jusqu’à son terme.

Le régime dépend de l’usage de l’immeuble :

Un immeuble labellisé sans recettes et fermé au public ne permet de déduire que 50 % des dépenses d’entretien et de réparation (100 % si elles sont subventionnées à au moins 20 %).

Les trois conditions de l’article 156 bis

Conserver l’immeuble quinze ans. Le propriétaire s’engage à conserver la propriété de l’immeuble pendant au moins quinze ans à compter de son acquisition. En cas de vente avant ce terme, le revenu de l’année de la vente et des deux années suivantes est majoré chaque fois du tiers des charges indûment imputées sur le revenu global. Il n’y a pas de reprise en cas de licenciement, d’invalidité de 2e ou 3e catégorie ou de décès du contribuable ou de son conjoint, ni en cas de donation ou de succession si les héritiers ou donataires reprennent l’engagement pour la durée restant à courir.

Détenir l’immeuble directement. Un immeuble acquis depuis le 1er janvier 2009 par une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés est exclu, sauf exceptions : société dont les associés sont membres d’une même famille ; agrément du ministre chargé du budget (demandes déposées de 2009 à 2017) ; monument classé affecté pendant quinze ans à un espace culturel non commercial ouvert au public ; ou, pour les mises en société depuis le 1er janvier 2018, monument classé ou inscrit affecté à l’habitation pour au moins 75 % de ses surfaces dans les deux ans. Les associés s’engagent alors à conserver leurs parts quinze ans.

Ne pas diviser l’immeuble en copropriété. Un immeuble divisé en lots depuis le 1er janvier 2009 perd le régime, sauf agrément (divisions de 2009 à 2017) ou, pour les divisions réalisées depuis le 1er janvier 2018, si au moins 75 % des surfaces sont affectées à l’habitation dans les deux ans de la division. Cette dernière exception ne vaut pas pour les immeubles labellisés.

Exemples chiffrés

Un logement Malraux. Un couple achète un appartement à restaurer dans un site patrimonial remarquable couvert par un PSMV approuvé. Les travaux, de 400 000 €, sont payés pour moitié en 2026 et pour moitié en 2027. Son impôt sur le revenu au barème est de 40 000 € chaque année.

1. Réduction de 2026 : 200 000 € × 30 % = 60 000 €. Imputée sur l’impôt de 2026 : 40 000 €. Solde reporté : 20 000 €.
2. Réduction de 2027 : 200 000 € × 30 % = 60 000 €. Sur l’impôt de 2027 (40 000 €), le report de 2026 s’impute en premier (20 000 €), puis 20 000 € de la réduction de 2027. Solde reporté : 40 000 €.
3. En 2028, 2029 et 2030, le solde de 40 000 € s’impute sur l’impôt de ces années, dans la limite des trois ans de report. Avec 40 000 € d’impôt en 2028, tout est absorbé.
4. Total de la réduction : 120 000 €, en dehors du plafonnement global de 10 000 €.

Les loyers restent imposés chaque année, avec 17,2 % de prélèvements sociaux, comme tout revenu foncier.

Un immeuble classé loué. Un couple dont le revenu imposable est de 250 000 € possède un immeuble classé, entièrement loué, qui rapporte 30 000 € de loyers par an. En 2025, il paie 90 000 € de travaux de restauration et de charges ; il le déclare au printemps 2026.

1. Déficit foncier : 30 000 € − 90 000 € = − 60 000 €.
2. Imputation : les 60 000 € s’imputent en totalité sur le revenu global, sans la limite de 10 700 € du droit commun. Revenu imposable : 250 000 € − 60 000 € = 190 000 €.
3. Impôt au barème des revenus de 2025, pour 2 parts : 70 101 € avant, 45 501 € après. Économie : 24 600 €, soit 41 % des 60 000 €.

Dans un immeuble ordinaire, seuls 10 700 € auraient été imputables sur le revenu global.

Comment déclarer ces avantages ?

Les déclarations de 2026 portent sur les revenus et dépenses de 2025 ; celles de 2027, sur 2026 (calendrier dans la fiche déclarer ses revenus).

• Malraux : annexe n° 2042-RICI, rubrique des travaux de restauration immobilière. Les dépenses payées dans l’année se déclarent sur des cases distinctes selon que le site est couvert par un PSMV (taux de 30 %) ou non (22 %), et les reports des années précédentes sur les lignes prévues à cet effet ; la notice de la 2042-RICI indique les cases. Une note annexe et une copie des pièces sont jointes : déclaration d’utilité publique le cas échéant, autorisation d’urbanisme avec l’avis de l’architecte des bâtiments de France, factures, déclaration d’achèvement, bail.
• Monuments historiques avec recettes : déclaration de revenus fonciers n° 2044 spéciale (le micro-foncier est exclu), puis report du déficit imputable sur le revenu global ligne 4BC.
• Monuments historiques sans recettes ou en partie occupés : charges déductibles du revenu global ligne 6DG de la déclaration n° 2042-C.
• Pour les monuments historiques, une note jointe indique le détail des sommes déduites (date de paiement, nature des travaux, bénéficiaire) et la date de l’arrêté de classement ou d’inscription, ou la décision d’octroi du label.

Les erreurs à éviter

Confondre les deux régimes. Un appartement dans un site patrimonial remarquable n’est pas un monument historique. Le Malraux est une réduction plafonnée sur les travaux ; le régime des monuments historiques est une déduction sans plafond, réservée aux immeubles classés, inscrits ou labellisés.

Compter le prix d’achat dans la base Malraux. Seuls les travaux comptent. Dans une vente d’immeuble à rénover, c’est le prix des travaux payé selon l’échéancier qui sert de base.

Croire la réduction Malraux remboursable. Ce qui n’a pas été imputé au bout des trois années de report est perdu, comme pour toute réduction d’impôt.

Vendre un monument historique avant quinze ans. La reprise porte sur l’ensemble des charges imputées sur le revenu global depuis l’acquisition, réparties sur trois années de revenus.

Acheter en société ou en copropriété sans vérifier. La détention par une société civile ou la division en lots fait perdre le régime des monuments historiques, sauf exceptions précises.

Oublier la plus-value. À la revente, les travaux déjà déduits des revenus ou compris dans la base d’une réduction d’impôt ne peuvent pas, en principe, majorer le prix d’acquisition ; la doctrine l’écrit expressément pour le Malraux. La fiche sur la plus-value immobilière détaille le calcul.

Questions fréquentes

La réduction Malraux entre-t-elle dans le plafonnement des niches fiscales ?

Non, pour les opérations dont le permis de construire ou la déclaration de travaux a été déposé depuis le 1er janvier 2013. Le régime des monuments historiques est lui aussi expressément exclu du plafonnement global de 10 000 €.

Quel est le plafond de la loi Malraux en 2026 ?

Les travaux sont retenus dans la limite de 400 000 € sur quatre années consécutives, soit une réduction maximale de 120 000 € à 30 % ou de 88 000 € à 22 %. Le solde non imputé se reporte sur trois ans.

Peut-on habiter un monument historique et déduire ses charges ?

Oui. Un immeuble classé ou inscrit sans recettes permet de déduire du revenu global 100 % des charges s’il est ouvert au public, 50 % sinon. S’il est ouvert à la visite payante, la part des charges afférente aux pièces occupées par le propriétaire se déduit du revenu global.

Le dispositif Malraux est-il prolongé ?

La doctrine administrative en vigueur ne fixe pas de date de fin au Malraux en site patrimonial remarquable. Le volet des quartiers anciens dégradés et des quartiers de renouvellement urbain, lui, vise les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2024.

Peut-on cumuler Malraux et Pinel ou Denormandie ?

Non, pas pour un même logement. Le Malraux ne se cumule pas non plus avec les réductions Scellier, outre-mer, résidences de tourisme et résidences hôtelières à vocation sociale.

Pour aller plus loin

• Le plafonnement global des niches fiscales
• Les revenus fonciers
• Qu’est-ce que les biens nationaux sous la Révolution ?

Sources officielles

• BOFiP — Réduction d’impôt Malraux : modalités d’application (BOI-IR-RICI-200-30)
• BOFiP — Réduction d’impôt Malraux : champ d’application (BOI-IR-RICI-200-10)
• BOFiP — Réduction d’impôt Malraux : engagement de location (BOI-IR-RICI-200-20)
• BOFiP — Monuments historiques : tableau synthétique du régime (BOI-ANNX-000093)
• BOFiP — Monuments historiques : conditions d’application (BOI-RFPI-SPEC-30-30)
• Service-Public.fr — Plafonnement global des niches fiscales

Fiche à jour au 23 octobre 2026, en tenant compte de la loi de finances et de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Elle présente les règles générales : elle ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable ou d’un avocat fiscaliste sur votre situation.