Plus-value immobilière en 2026 : calcul, abattements, exonérations, surtaxe

En 2026, la plus-value réalisée en vendant un bien immobilier autre que sa résidence principale est imposée à 36,2 % : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après des abattements qui augmentent avec la durée de détention. La résidence principale est exonérée, et tout autre bien l’est aussi d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, puis de prélèvements sociaux après 30 ans. C’est le notaire qui calcule et paie l’impôt au moment de la vente.

La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente d’un bien et son prix d’acquisition. Elle concerne les particuliers : appartement, maison, terrain, droits comme l’usufruit, parts de société civile immobilière non soumise à l’impôt sur les sociétés. Son régime n’a rien de commun avec celui des plus-values de bourse : ni flat tax ni option pour le barème, des abattements propres, et un impôt payé le jour de la vente.

Quand la vente d’un bien immobilier est-elle exonérée ?

La première exonération est celle de la résidence principale et de ses dépendances (cave, garage, place de stationnement, cour). Il s’agit de l’habitation habituelle et effective, celle que vous occupez la majeure partie de l’année, et elle doit avoir cette qualité au jour de la vente. La loi ne fixe aucune durée minimale d’occupation.

Un logement libéré avant sa vente n’est plus, en principe, une résidence principale. L’administration admet toutefois l’exonération si vous l’avez occupé jusqu’à sa mise en vente, s’il n’a été ni loué ni prêté entre-temps et si la vente intervient dans un « délai normal » : en principe un an au plus, apprécié selon le marché local, le prix demandé et vos démarches. En cas de séparation ou de divorce, il suffit que l’un des ex-conjoints ait occupé le logement jusqu’à sa mise en vente.

Les autres exonérations sont soumises à conditions :

• Durée de détention : plus de 22 ans pour l’impôt sur le revenu, plus de 30 ans pour les prélèvements sociaux.
• Première vente d’un logement autre que la résidence principale : exonération si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années précédant la vente et si vous réemployez le prix dans les 2 ans pour acheter ou construire votre résidence principale. Elle n’est accordée qu’une fois, à votre demande, par une mention dans l’acte de vente.
• Prix de vente inférieur ou égal à 15 000 €.
• Retraités et titulaires de la carte mobilité inclusion « invalidité », pour tous leurs biens : pour une vente en 2026, revenu fiscal de référence de 2024 inférieur ou égal à 12 793 € pour la première part (plus 3 428 € par demi-part) et pas d’impôt sur la fortune immobilière l’avant-dernière année.
• Ancienne résidence principale d’une personne entrée en établissement pour personnes âgées ou handicapées : vente dans les 2 ans, logement ni loué ni prêté entre-temps (sauf au conjoint), revenu fiscal de référence de 2024 inférieur ou égal à 30 024 € pour la première part (vente en 2026), pas d’IFI l’avant-dernière année.
• Vente à un organisme de logement social jusqu’au 31 décembre 2027, vente d’un droit de surélévation jusqu’au 31 décembre 2026, et certaines expropriations.

Comment calculer la plus-value immobilière ?

Le prix de vente est celui de l’acte, diminué des frais de vente justifiés payés par le vendeur (diagnostics obligatoires, par exemple) et augmenté des sommes versées à votre profit, comme une indemnité d’éviction payée par l’acheteur au locataire en place.

Le prix d’acquisition est le prix payé, inscrit dans l’acte d’achat. Pour un bien reçu par donation ou succession, c’est la valeur retenue pour le calcul des droits. Il est majoré :

• des frais d’acquisition (droits d’enregistrement, frais de notaire), pour leur montant réel justifié ou pour un forfait de 7,5 % du prix d’achat ;
• des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, pour leur montant réel justifié ou, si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, pour un forfait de 15 % du prix d’achat, sans justificatif.

Les abattements pour durée de détention se calculent en années pleines, de la date d’achat à la date de vente :

Une moins-value immobilière, c’est-à-dire une perte, ne se déduit ni d’une autre plus-value immobilière ni du revenu, sauf cas exceptionnels comme la vente en bloc d’un immeuble acheté par fractions.

Exemple chiffré : une résidence secondaire vendue en 2026

Vous avez acheté une maison de vacances 200 000 € en mars 2008. Vous la vendez 380 000 € en juin 2026, après 18 années pleines de détention. Vous n’avez pas gardé les factures des travaux ni le détail des frais d’achat : vous retenez les forfaits.

1. Prix d’acquisition majoré : 200 000 € + 15 000 € de frais forfaitaires (7,5 %) + 30 000 € de travaux forfaitaires (15 %, bien détenu depuis plus de 5 ans) = 245 000 €.
2. Plus-value brute : 380 000 € − 245 000 € = 135 000 €.
3. Impôt sur le revenu : abattement de 6 % par an de la 6e à la 18e année, soit 13 années × 6 % = 78 %. Plus-value imposable : 135 000 € × 22 % = 29 700 €. Impôt : 29 700 € × 19 % = 5 643 €.
4. Prélèvements sociaux : abattement de 13 années × 1,65 % = 21,45 %. Base : 135 000 € × 78,55 % = 106 042,50 €. Prélèvements : 106 042,50 € × 17,2 % = 18 239,31 €.
5. Surtaxe : la plus-value imposable (29 700 €) ne dépasse pas 50 000 €, il n’y en a pas.
6. Total : 5 643 € + 18 239,31 € = 23 882,31 €, soit 17,7 % de la plus-value brute.

Après une longue détention, ce sont donc les prélèvements sociaux, et non l’impôt, qui pèsent le plus.

Comment fonctionne la surtaxe sur les plus-values élevées ?

La taxe sur les plus-values immobilières élevées (article 1609 nonies G du Code général des impôts) s’ajoute lorsque la plus-value imposable, c’est-à-dire après l’abattement pour durée de détention applicable à l’impôt sur le revenu, dépasse 50 000 €. Ce seuil s’apprécie par vendeur : pour un couple ou des indivisaires, on regarde la quote-part de chacun. Pour une société civile immobilière à l’impôt sur le revenu, le vendeur est la société : le seuil s’apprécie à son niveau, sur la part de plus-value des associés redevables de l’impôt sur le revenu, et non associé par associé. Les terrains à bâtir et les ventes exonérées n’y sont pas soumis.

Le taux s’applique à toute la plus-value imposable ; les tranches de lissage évitent un saut brutal. Pour 80 000 € de plus-value imposable, la surtaxe est de 1 600 € (2 %). Pour 55 000 €, elle est de 850 € : 1 100 € − (5 000 € × 1/20). Un couple marié qui réalise 90 000 € sur un bien commun n’en paie aucune : chacun réalise 45 000 €.

Comment déclarer et payer l’impôt sur la plus-value ?

Le notaire chargé de la vente calcule la plus-value, établit la déclaration n° 2048-IMM et paie l’impôt, les prélèvements sociaux et l’éventuelle surtaxe en les prélevant sur le prix de vente.

Il vous reste à reporter le montant de la plus-value déclarée par le notaire sur votre déclaration de revenus de l’année suivante. Une vente réalisée en 2026 se reporte au printemps 2027, avec les revenus de 2026 ; l’impôt n’est pas payé une seconde fois. Si vous avez bénéficié de l’exonération de la première vente d’un logement autre que la résidence principale, vous indiquez aussi le montant exonéré. La plus-value imposable entre dans votre revenu fiscal de référence, qui conditionne de nombreuses aides et exonérations.

Quelques situations obéissent à des règles propres :

• Bien loué en meublé non professionnel : pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location viennent réduire le prix d’acquisition, ce qui augmente la plus-value. Le détail est dans la fiche sur la location meublée non professionnelle.
• Vente en viager : la plus-value est imposée en totalité l’année de la vente, sur le prix total (bouquet et rente), même si la rente est versée pendant des années. Voir la fiche sur le viager.
• Bien détenu par une société civile immobilière à l’impôt sur le revenu : la plus-value suit le même régime, au nom de chaque associé, avec des abattements calculés à partir de la date d’achat du bien par la société. Voir la fiche sur la SCI.
• Vendeur non-résident : impôt de 19 % ; prélèvements sociaux de 17,2 %, ramenés à 7,5 % pour les personnes affiliées à la sécurité sociale d’un autre État de l’Union européenne, de l’Espace économique européen ou de la Suisse ; représentant fiscal parfois obligatoire. Voir la fiche sur les non-résidents.

Les erreurs à éviter

Louer son ancienne résidence principale avant de la vendre. Un logement loué, prêté à un proche ou laissé vacant longtemps n’est plus une résidence principale au jour de la vente : la plus-value devient imposable. Gardez les preuves de vos démarches de vente (mandats, annonces, offres reçues).

Croire qu’au bout de 22 ans tout est exonéré. Après 22 ans, il n’y a plus d’impôt sur le revenu, mais les prélèvements sociaux restent dus jusqu’à 30 ans. Une vente après 25 ans supporte encore 17,2 % sur 45 % de la plus-value.

Appliquer 18,6 % de prélèvements sociaux. La hausse de la contribution sociale généralisée (CSG) votée pour 2026 ne touche pas les plus-values immobilières : elles restent à 17,2 %. Le détail est dans la fiche sur les prélèvements sociaux.

Retenir le forfait travaux de 15 % trop tôt. Il n’est possible que pour un bien détenu depuis plus de 5 ans. Avant, seuls les travaux réels justifiés par des factures comptent.

Calculer la surtaxe sur la plus-value brute ou pour le couple entier. Le seuil de 50 000 € s’applique après l’abattement pour durée de détention, et vendeur par vendeur.

Ce que la loi permet d’optimiser

Le premier levier est le choix, pour les frais d’achat comme pour les travaux, entre le montant réel justifié et le forfait (7,5 % et 15 %), qui ne demande aucun justificatif. Après une rénovation lourde, le réel peut être plus élevé, à condition d’avoir gardé les factures. Les dépenses d’entretien et de réparation ne comptent pas, seules les dépenses de construction, d’agrandissement ou d’amélioration sont admises.

Le deuxième levier est le temps : chaque année de détention au-delà de la cinquième retire 6 % de la plus-value de la base de l’impôt, et l’abattement des prélèvements sociaux s’accélère après la 22e année.

Enfin, certaines exonérations doivent être demandées, comme celle de la première vente d’un logement (mention dans l’acte). Les transmissions sont un autre sujet : un bien reçu par donation ou succession a pour prix d’acquisition sa valeur au jour de la transmission, ce qui efface la plus-value accumulée auparavant, au prix des droits de mutation ; la durée de détention repart alors de la date de la transmission.

Questions fréquentes

Combien d’impôt paie-t-on sur la vente d’une résidence secondaire en 2026 ?

En 2026, la plus-value est imposée à 36,2 % (19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux) après abattements pour durée de détention, plus une surtaxe de 2 % à 6 % si la plus-value imposable dépasse 50 000 € par vendeur.

Au bout de combien d’années ne paie-t-on plus d’impôt sur une plus-value immobilière ?

Le bien est exonéré d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. Entre les deux, seuls les prélèvements sociaux restent dus, sur une base qui diminue de 9 points de plus-value par an.

Faut-il avoir habité un logement un certain temps pour être exonéré comme résidence principale ?

Non, la loi ne fixe aucune durée minimale. Le logement doit être votre habitation habituelle et effective au jour de la vente. Si l’occupation n’est pas réelle, par exemple quelques semaines organisées juste avant la vente, l’exonération peut être refusée.

Qui paie l’impôt sur la plus-value immobilière, et quand ?

Le notaire calcule l’impôt, remplit la déclaration n° 2048-IMM et le paie le jour de la vente, en le prélevant sur le prix. Le vendeur reporte ensuite le montant de la plus-value sur sa déclaration de revenus de l’année suivante.

Pour aller plus loin

• Les revenus fonciers de la location nue
• Quitter la France : ce que l’on continue de payer
• Usufruit et nue-propriété : le démembrement
• Qu’est-ce qu’un abattement fiscal ?
• Perspectives du marché immobilier français

Sources officielles

• Service-Public.fr — Impôt sur le revenu : plus-value immobilière
• BOFiP — Taxe sur les plus-values immobilières élevées (BOI-RFPI-TPVIE-20)
• Service-Public.fr — Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et de placement
• Service-Public.fr — Qu’est-ce que le revenu fiscal de référence ?
• Entreprendre Service Public — Société civile immobilière (SCI) : ce qu’il faut savoir

Fiche à jour au 23 octobre 2026, en tenant compte de la loi de finances et de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Elle présente les règles générales : elle ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable ou d’un avocat fiscaliste sur votre situation.