Loueur en meublé professionnel (LMP) en 2026 : conditions, impôt et revente

Vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP) quand les recettes de location meublée de votre foyer dépassent 23 000 € par an et dépassent aussi ses autres revenus d’activité. Ce statut, qui s’applique d’office quand les deux conditions sont réunies, change trois choses en 2026 : les déficits s’imputent sans limite sur le revenu global, les bénéfices supportent des cotisations sociales d’indépendant au lieu des prélèvements sociaux, et la revente relève des plus-values professionnelles, exonérées sous conditions après cinq ans d’activité.

Le statut ne se choisit pas : il découle des chiffres de chaque année, pour l’ensemble des locations meublées du foyer fiscal. On peut donc devenir professionnel sans l’avoir voulu, ou cesser de l’être l’année où les autres revenus du foyer augmentent. Les règles de la location meublée non professionnelle sont présentées dans la fiche LMNP ; celle-ci se concentre sur ce qui distingue le professionnel.

Comment devient-on loueur en meublé professionnel ?

Deux conditions cumulatives s’apprécient chaque année, pour l’ensemble des membres du foyer fiscal.

Des recettes supérieures à 23 000 €. On compte le total des loyers encaissés dans l’année civile, toutes taxes et charges comprises, pour toutes les locations meublées du foyer, qu’elles soient de longue durée ou saisonnières. L’année où la location commence, les recettes sont ramenées à douze mois pour cette comparaison.

Des recettes supérieures aux autres revenus d’activité du foyer. Ce sont les salaires, les pensions de retraite et rentes viagères, les revenus de gérant, les bénéfices industriels et commerciaux d’une autre activité, les bénéfices agricoles et les bénéfices non commerciaux, chacun retenu pour son montant net, après déduction des frais ou abattements (par exemple l’abattement de 10 % des salaires et pensions). Les revenus fonciers, les dividendes et les plus-values n’entrent pas dans la comparaison. Un retraité dont les pensions nettes imposables s’élèvent à 28 000 € et qui encaisse 30 000 € de loyers meublés devient donc loueur professionnel ; avec 32 000 € de pensions nettes, il reste non professionnel.

Si l’une des deux conditions manque, le loueur est non professionnel. Depuis les revenus de 2026, pour un contribuable qui n’est pas fiscalement domicilié en France (voir la fiche non-résidents), la comparaison intègre aussi les revenus d’activité imposés dans son pays de résidence (loi de finances pour 2026, article 53).

L’inscription au registre du commerce et des sociétés n’est plus une condition depuis la décision du Conseil constitutionnel n° 2017-689 QPC du 8 février 2018. L’immatriculation au guichet des formalités des entreprises reste obligatoire dans les 15 jours du début de la location, comme pour tout loueur en meublé. Quand l’activité comprend au moins trois prestations de type hôtelier (petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison, réception), elle relève de la para-hôtellerie, avec des règles et des seuils propres.

Comment le loueur professionnel est-il imposé ?

Micro-BIC ou régime réel

Les règles de calcul du bénéfice sont celles de toute location meublée. Au micro-BIC, 50 % des recettes sont retenues jusqu’à 77 700 € pour les revenus de 2025 et 83 600 € pour ceux de 2026 ; 30 % jusqu’à 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé, seuil que dépasse forcément un loueur professionnel dont c’est la seule location, puisqu’il encaisse plus de 23 000 €. Au réel, les charges et l’amortissement du logement et des meubles se déduisent ; comme pour le non-professionnel, l’amortissement ne se déduit que dans la limite du loyer diminué des autres charges, et l’excédent se reporte.

Des déficits imputables sur tous les revenus

C’est la différence la plus visible avec le statut non professionnel, et avec la location nue, dont le déficit foncier est plafonné à 10 700 € par an : un déficit de location meublée professionnelle s’impute sur le revenu global du foyer, sans limite de montant, l’année où il apparaît. Si le revenu global ne suffit pas, le reliquat se reporte sur les six années suivantes. Comme l’amortissement ne peut pas créer de déficit, celui-ci vient des autres charges : intérêts d’emprunt élevés les premières années, gros travaux d’entretien, frais d’acquisition déduits en charges.

Une règle particulière vaut pour un logement acheté sur plan : les charges payées avant la mise en location, quand l’activité était encore non professionnelle, créent un déficit non professionnel. Si le loueur devient professionnel dès la première location, ce déficit peut s’imputer par tiers sur le revenu global des trois premières années de location, tant que le statut professionnel est conservé. Les déficits accumulés en LMNP pour d’autres biens restent soumis aux règles non professionnelles : ils ne s’imputent ni sur le revenu global ni sur les bénéfices professionnels.

Cotisations sociales au lieu de prélèvements sociaux

Le bénéfice d’un loueur professionnel est un revenu d’activité : il supporte les cotisations et contributions sociales des travailleurs indépendants, qui ouvrent des droits (maladie, retraite), et non les prélèvements sociaux de 18,6 % du loueur non professionnel. Deux formules existent :

• le régime de micro-entrepreneur, si l’activité relève du micro-BIC : les cotisations sont un pourcentage des recettes, 21,2 % en 2026 pour la location d’habitation meublée, déclarées chaque mois ou chaque trimestre à l’Urssaf ;
• le régime des travailleurs indépendants de droit commun, au réel : les cotisations sont calculées sur le bénéfice, d’abord à titre provisionnel puis régularisées.

Les taux des cotisations des indépendants au réel dépendent du niveau de revenu ; ils ne sont pas détaillés ici.

Exemple chiffré : le statut et le choix du micro-entrepreneur

Un couple de retraités perçoit 26 000 € de pensions nettes imposables en 2026 et loue meublés deux appartements pour 30 000 € de loyers, charges comprises. Les deux conditions sont réunies : 30 000 € dépassent 23 000 € et 26 000 €. Le foyer est loueur professionnel pour l’année 2026, ce qu’il constatera en remplissant sa déclaration au printemps 2027.

1. Au micro-BIC, le bénéfice imposable est de 30 000 € × 50 % = 15 000 €, ajouté aux pensions pour le calcul de l’impôt sur le revenu au barème.
2. Au régime de micro-entrepreneur, les cotisations sociales sont de 30 000 € × 21,2 % = 6 360 €, payées à l’Urssaf au fil des déclarations de recettes.
3. Pour comparaison, en LMNP au micro-BIC, les prélèvements sociaux auraient été de 15 000 € × 18,6 % = 2 790 €.

Le statut professionnel coûte donc ici 3 570 € de plus en contributions sociales, en échange de droits sociaux et des avantages de la revente décrits ci-dessous. Un loueur au réel dont le bénéfice est réduit par les charges paiera des cotisations sur un bénéfice plus faible : le calcul doit être refait pour chaque cas, idéalement avec l’aide d’un professionnel.

Comment est imposée la revente d’un bien loué en LMP ?

Le logement inscrit à l’actif du loueur professionnel relève des plus-values professionnelles, et non des plus-values immobilières des particuliers. La plus-value se calcule sur la valeur comptable du bien, c’est-à-dire son prix d’achat diminué des amortissements pratiqués. Elle se découpe en deux parts :

• une plus-value à court terme, à hauteur des amortissements pratiqués, ajoutée au bénéfice de l’année et imposée au barème ;
• une plus-value à long terme pour le surplus, imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 12,8 %, plus les prélèvements sociaux.

Pour un loueur au micro-BIC, l’abattement forfaitaire est réputé inclure des amortissements linéaires : le prix de revient est diminué de ces amortissements théoriques, qui forment une plus-value à court terme.

L’exonération selon les recettes (article 151 septies du CGI)

Si l’activité de location meublée professionnelle est exercée depuis au moins cinq ans, les périodes professionnelles successives s’additionnant, la plus-value est exonérée selon la moyenne des recettes hors taxes des exercices clos au cours des deux années civiles précédant la vente :

En para-hôtellerie, les seuils sont de 250 000 € et 350 000 €. Avec une moyenne de 108 000 €, la part exonérée est de (126 000 − 108 000) ÷ 36 000 = 50 %. La plus-value à long terme qui reste imposable peut en outre bénéficier d’un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième (article 151 septies B), ce qui l’efface après quinze ans.

Exemple : une revente avant cinq ans d’activité

Un loueur professionnel depuis quatre ans vend un appartement acheté 200 000 € il y a quatre ans, sur lequel il a pratiqué 30 000 € d’amortissements. Prix de vente : 270 000 €. Valeur comptable : 200 000 − 30 000 = 170 000 €. Plus-value : 270 000 − 170 000 = 100 000 €, dont 30 000 € à court terme (les amortissements) et 70 000 € à long terme. Faute de cinq ans d’activité, l’article 151 septies ne joue pas, et faute de plus de cinq ans de détention, l’abattement de l’article 151 septies B non plus. Les 30 000 € s’ajoutent au bénéfice imposé au barème ; les 70 000 € supportent 70 000 × 12,8 % = 8 960 € d’impôt sur le revenu, plus les prélèvements sociaux. Avec un an d’activité de plus et une moyenne de recettes inférieure à 90 000 €, la même plus-value aurait été entièrement exonérée par l’article 151 septies.

Comment déclarer ses revenus de loueur professionnel ?

Les revenus de location meublée professionnelle se déclarent sur la 2042-C-PRO, dans la rubrique des revenus industriels et commerciaux professionnels, et non dans celle des locations meublées non professionnelles. Pour les revenus de 2025, déclarés au printemps 2026 :

• au micro-BIC, les recettes brutes en case 5KP (« prestations de services et locations meublées »), l’abattement de 50 % étant calculé automatiquement ;
• au réel, la déclaration de résultat 2031 et ses annexes, puis le bénéfice en case 5KC ou le déficit en case 5KF ;
• les plus-values nettes à court terme en case 5KX (micro) et les plus-values nettes à long terme en case 5KQ (micro) ou 5KE (réel).

Le micro-entrepreneur déclare en plus ses recettes à l’Urssaf, chaque mois ou chaque trimestre. Les cases ci-dessus concernent le premier déclarant ; le second et les personnes à charge ont leurs propres colonnes (5LP, 5MP, etc.).

Les erreurs à éviter

Croire que 23 000 € de recettes suffisent. Il faut aussi dépasser les autres revenus d’activité du foyer. Un salarié qui gagne 50 000 € et encaisse 40 000 € de loyers meublés reste non professionnel, malgré le dépassement des 23 000 €. Ne confondez pas non plus ce seuil fiscal avec celui des cotisations sociales des meublés de tourisme, présenté dans la fiche location de courte durée.

Oublier les pensions dans la comparaison. Les pensions de retraite comptent parmi les autres revenus d’activité. Un départ à la retraite qui fait baisser les revenus du foyer peut faire basculer un loueur dans le statut professionnel.

Ignorer le changement de statut à la vente. Le régime de la plus-value est celui du statut de l’année de la vente. Si vous ne savez pas encore lequel s’appliquera, l’administration admet que vous retiendrez celui de l’année précédente et que vous régulariserez ensuite, sans pénalité ni intérêt de retard, sauf manquement délibéré.

Compter sur l’exonération sans les cinq ans. L’article 151 septies exige cinq ans d’activité professionnelle, appréciés en cumulant les périodes professionnelles. Une vente un peu trop tôt peut coûter cher, comme le montre l’exemple ci-dessus.

Sous-estimer les cotisations sociales. Elles pèsent souvent plus lourd que les prélèvements sociaux du statut non professionnel. Un calcul de rentabilité qui les ignore est faux.

Oublier l’IFI en perdant le statut. Les logements loués en LMP échappent à l’impôt sur la fortune immobilière. Si le foyer cesse d’être professionnel, ils redeviennent des biens imposables, à déclarer dès que le patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 € au 1er janvier.

Questions fréquentes

Peut-on choisir d’être LMP ou LMNP ?

Non. Le statut découle chaque année des recettes et des autres revenus d’activité du foyer. On est professionnel quand les recettes dépassent 23 000 € et les autres revenus d’activité, non professionnel dans tous les autres cas.

Les logements loués en LMP sont-ils soumis à l’IFI ?

Non. Les logements loués sous le régime fiscal du loueur en meublé professionnel sont exonérés d’impôt sur la fortune immobilière comme biens professionnels. Les logements loués en LMNP restent, eux, imposables.

Que deviennent les déficits LMNP quand on devient LMP ?

Ils restent des déficits non professionnels : ils ne s’imputent ni sur le revenu global ni sur les bénéfices professionnels. Ils redeviennent utilisables si le loueur repasse en LMNP dans le délai de dix ans. Seuls les déficits liés aux charges payées avant la première location d’un logement, quand on est professionnel dès cette location, s’imputent par tiers sur le revenu global.

Un loueur professionnel paie-t-il les prélèvements sociaux de 18,6 % ?

Non, en principe : ses bénéfices supportent les cotisations et contributions sociales des travailleurs indépendants, versées à l’Urssaf, au lieu des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine.

Faut-il s’inscrire au registre du commerce pour être LMP ?

Non, cette condition a disparu. Il faut en revanche déclarer l’activité au guichet des formalités des entreprises dans les 15 jours du début de la location et obtenir un numéro SIRET, comme tout loueur en meublé.

Pour aller plus loin

• L’entreprise individuelle au régime réel
• L’imposition des pensions de retraite
• Qu’est-ce qu’un abattement fiscal ?

Sources officielles

• Entreprendre.Service-Public.fr — Régime fiscal de la location meublée professionnelle (LMP)
• BOFiP — Location meublée professionnelle et non professionnelle (BOI-BIC-CHAMP-40-20)
• Service-Public.fr — Location meublée : cotisations sociales
• Entreprendre.Service-Public.fr — Cotisations sociales du micro-entrepreneur
• BOFiP — Taux de 12,8 % des plus-values professionnelles à long terme
• Service-Public.fr — IFI : biens exonérés, dont les logements loués en LMP

Fiche à jour au 23 octobre 2026, en tenant compte de la loi de finances et de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Elle présente les règles générales : elle ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable ou d’un avocat fiscaliste sur votre situation.